2009年6月14日上午9点，博鳌·21世纪房地产论坛第9届年会在海南三亚华宇皇冠假日酒店举行，本次论坛继续邀请了中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物，共同面对严峻的房地产金融环境，找寻地产企业生存和发展的空间。此次年会的主题是，“正本清源：后危机时期的地产回归 迎接下一个周期”。搜房网对此次论坛进行全程图文直播。以下为国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石在大会上的精彩发言。
国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长 金岩石
精彩专题：博鳌·21世纪房地产论坛
我是次参加这个会议，作为局外人来跟大家汇报一下我这几年把房地产放到我自己理论模型当中来研究，得出的一些结论，与大家分享和交流一下。
房屋原来是什么状态，看中国房子不要以为中国是特殊的，房价和股价之间出现螺旋式互动，这种经济现象原来没有，在50年代在欧美才逐渐出现的，70年代才得到确认，所以房价、股价螺旋实际上是一种新的生活方式带来一种新的经济现象，而这种生活方式我简单给大家画一个图。每个人出了门的都在想明天怎么样，想的都是我们从哪里来到哪里去，但是回到家里面要想
向左走还是向右走的选择，而在这种选择当中哪个群体选择向右走呢？其实就是大家常说的中产家庭，中产家庭代表一种生活方式，这种生活方式简单就是双轨收入三个圈，双轨收入职业化的收入、财产性的收入。
把这样的螺旋放在经济波动周期当中再看，两个市场放到经济周期来看，平时手拉手，股市超前，当股市触底的时候房市滞后，通常这两个市场之间存在着3—6个月时间差，反过来看在经济开始走向复苏的时候，就出现了房市振荡触底，股市反弹，直到宏观经济基本面反转的时候，房价开始出现爆发性上升，就意味着07年曾经发生过的事情可能还会发生，这是一个周期性的现象，给我们指出另外一个概念，房价到底是由什么来决定的，很多人用房租、房价比，工资收入比这些传统指标来衡量房价其实都错了。发展中国家就是开发商的国家，所以房地产业就是经济发展的概念。发达国家已经开发完的国家，在这种情况下房地产商自己所研究的商业模式其实万变不离其宗，在开发商的阶段，也就是发展中阶段是玩地的，一级市场定价，在发达国家开发完了的国家是玩房的，也就是二级市场定价。这是产业在经济发展阶段当中的规定动作，可以有很多自选动作，但是从发达和发展这两个词就可以知道，发达国家是玩房屋的，发展中国家是玩地的国家，房地产商在此阶段就是城市化的推动者，从30%一路推进到70%，直到城市化结束之后，就是刚才钟伟跟大家讲的，我们才能真正从玩地变成玩房的，才能真正从开发性的收入转向服务型和产品性的收入，在这样概念下我们再来谈一下当前经济复苏。
如果把整个经济看成大宏观周期，十年一次周而复始，07年我们看到次贷危机，1997年亚洲金融危机，1987年黑色星期一，1977年欧洲货币危机一直延伸到拉美债务危机，十年一次的经济危机和我们形影相随，我们在看到不断的泡沫生成和破灭，经济学始终在告诉大家有一天会回到某种正常状态，没有政府干预，没有资产泡沫，没有通货膨胀，就能去非洲，就意味着贫穷，现在社会财富循环事实上就是一个泡沫的生成与破灭，再生成与再破灭的过程，也就意味着每个人必须面对现实学会和泡沫共同成长。你们也是泡沫的制造者。在这个概念下再看“小阳春”问题如何解读，在我看来就是往前看和往后，往后看到去年10月到今年3月股市破位上升，股市螺旋传递到房市，股市和房市螺旋已经发生。往前看就是刚才哈博士和钟伟跟大家讲的通货膨胀的预期，恶性通货膨胀的预期。通货膨胀和经济复苏目前构成了当前房地产市场和股市共同的两大预期，在这两大预期当中，经济复苏还没有看到明显的数据证明，但是通货膨胀已经是不可避免了。货币实际供应量的增长以M2为标志，连续4个月高速上升，当每个人在批评美国乱发货币的时候，中国货币发行的速度在过去10年大概只有一个国家可以和中国相比就是津巴布韦，中国的货币发行速度始终保持高位，因为中国的经济增长模式就是高通胀驱动高成长解决高失业。
为什么现在不能容忍8%以下的经济增长，因为7%是中国的社会主义基数，7%的经济增长在这个水平下规模以上企业利润归零，城市就业出现严重困难，也就意味着中国7%—10%大致相当于欧美的零增长到4%经济增长，所以保8是中国的反箫条目标，这个目标必须实现，而且很容易实现。发展中国家决定房地产价格的主要力量是地和一手房，就是在座的大多数人，你们决定着房价。在发达国家决定市场的是价格及二手房，那个时候定价权才会从生产者开发商手里转移到消费者和市场需求上，这是两个不同的阶段。
在这两个不同阶段当中，再看另外一个竞赛，结合我刚才讲的一个经济规律，大家应该看到房价事实上同时参加两个赛跑，跟股市跑的是接力赛，跟货币跑的是马拉松，决定房价上涨趋势就是货币供应量，因为房价跟货币供应量跑的是马拉松，跟股市跑的是接力赛。
在这样概念下，我们来解读当前的宏观经济，还很难得出大牛市的结论，把中国宏观经济放到全球市场来看，假定日本和欧洲居民消费率是正常状态，每赚1元有0.55和0.58元在本土消费的。中国从10年前的0.62元到现在的0.35元，美国是从10年前的0.6元到现在0.72元，今年0.73元，从中可以看到中美之间的依赖性，这种依赖性决定了在经济当中出现了新的平衡，就像一辆车的两个轮子，左边是美国的高消费，高负债，右边是中国的高生产，高出口，而中间的车轴就是美国的金融市场美元和美元的各种证券化的产品，在这样概念下，事实上很难得出一个结论，在美国经济没有起飞之前，中国经济会脱离经济体系领先复苏，这种复苏可能发生在虚拟经济层面，却很难发生在实体经济层面，因为中美之间的车中间有个车轴，车轴就是美元及美元关联的资产，在这种状态下，经济复苏会在一波三折决定于两大元素，是美元，第二是石油，当看到实体经济各种经济复苏的萌芽丛生的时候，有一条可以看到油价破位上升，带动原材料价格上升就好象经济复苏萌芽但是突然间面临双降。
金融海啸如水漫金山，财富在贬值，油价上升如霜打绿芽，就意味着未来一段时间由于成本上升，需求下降，现在所看到实体经济正在萌生的内芽很可能在严霜当中大面积的死去，所以对未来还是不能够给大家乐观的判断。但是最坏的时候过去了，也不是U，也不是L，也不是W，会一波三折，取决于强势美元政策是否可以得到中国和美国互相的墨守，取决于油价是否可以能够理性，取决于油价的不会牵动其它大宗商品的上涨，因为我们是工厂，当原材料价格的时候，需求没有出现大幅度上升，作为一个工业生产主导型的国家，他面临什么样的挑战。季度的GDP数据是6.1%，给了我们很多联想，如果把过去10年中国工业增长和GDP增长之间的比例对照来看是1.5：1，也就是说生产性GDP增长是1.5，工业增长带动的GDP增长，用这个比例再去解读季度GDP，我们得出的是生产性GDP增长在季度没有超过3.7%，仍然处在下滑探底、振荡的过程，但是虚拟经济已经开始抢先反弹，创造了一个马拉松和接力赛的周期。
这是从悲观的层面看看，从长期来看，中国是这场金融海啸极大的受益者，诺贝尔奖得主得出重要的结论，他真正获得诺尔而经济学奖，是因为颠覆了我们长期相信的理论，就是从李嘉诚开始相信国际贸易一定是互通有无，生产区位一定是互补。但事实上国际贸易30年发展趋势而不是互通有无，而是互通互占的比重更高，而不是互补，如果是互补中国就不可能是工厂。为了解读这个现象，他证明一个新的理论就是先天，原来大家谈论的先天目前已经不是经济的主导，经济真正主导是流动中的区位，这是由于资本的跨动，跨国公司产业链定位而创造的一种后天。就如孩子到底是由父母的基因决定，还是由孩子的朋友和决定。当今后天决定经济发展，后天决定经济区位，就像当前看到整个财富在蒸发的时候，我们会看到财富趋势在倾斜性的流动，流动的过程当中流向了金砖四国，就是我们看到区位经济的上升。
如果站在月球上看，整个就是一张资产负债表，看到的是资产在大幅度贬值，但是负债却一分钱没有少，而且还在增加。G2O会议我们达成了会议，很多人以为这是政府的协议，事实上告诉大家，市场的力量迫使20个领袖国家能够摈弃前嫌坐在一起达成协议，继续发展，这就是现在每个人看到危机翻转的源头，也就是全球性流动性泛滥的源头。不在这20国集团之外的国家在干什么？有30个国家陷入饥荒，十几个国家在战争，有几个国家将沉入海底，索马里和北朝鲜是一样的。1982年我研究生毕业，学的是资本论，对资本论倒背如流，我现在给大家念一段马克思当年讲房地产的语录：资本家会刺激工人阶级大量借贷消费越来越贵商品、房屋和技术，这就促使他们背负越来越大债务，直到这些债务无法偿还，并导致银行破产，随后政府将对银行国有化，最终走向共产主义。
这里面只改几个字，从而最终走向G20会议，于是我们看到这个，无产阶级联合起来搞恐怖，资产阶级联合起来发纸币，我们就是在这样的状态下，正在进入泡沫化的繁荣，如果还没有意识到，当今大部分财富包括房地产都是泡沫，就无法在社会当中生存。简单来讲，当今就像四条腿的桌子，一条腿是实体，另外三条腿就是三张纸，股票、债权、货币。现在政府经营两张纸金融业加上房地产，这个我们可以不喜欢，但是我们能改变吗？改变不了，也就意味着现在事实上政府不是原来的公共服务机构，而是第二大战成长最快的新兴领袖，这个产业就是通货膨胀制造业，通货膨胀以CPI划一条线，货币上就会带来资产泡沫，货币向上就会带来通货膨胀，聪明的政府将货币注入资产当中，在资产膨胀中摆脱贫困的压力，就是在泡沫声中走向了共产主义。
所以在这样一个状态下，我认为中国经济将领先复苏，复苏时间就在今年底明年初。如果我们看相对财富的概念，在全球化证券化财富消失了50多万亿的时候，我们损失少。在全球实体经济原材料大幅度贬值的时候，我们没有原材料。所以对于目前的威胁是原材料价格大幅度上涨，美元汇率的不稳和外部需求消失没有内部需求，而带动内部需求最主要的力量就是钟伟跟大家讲的城市化，以房地产推动城市化，能够让一个农民创造50倍以上的消费，所以我们不得不重复美国人的路，这就是我们不愿意选择，但是确实一个趋势性的结果。
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