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实况:2009中国房地产上市公司研究成果发布会

房地产门户房天下   2009-06-05 15:36

[摘要] 2009年6月6日,“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”在北京国际饭店举办。大会发布中国房地产上市公司研究的最新成果;解析2009宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响

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【主持人】下面进入对话环节,首先有请主持嘉宾,中指研究院华南分院总经理侯瑞波先生,参与研讨的嘉宾是远洋地产副总经理张耘先生,雅居乐地产控股有限公司副总经理刘鸿先生,方兴地产中国有限公司首席财务官江南先生,德意志银行中国区董事秦靖先生,瑞士银行中国区执行董事上海区首席代表赵巍巍女士,请上台。

当前形势下 中国房地产上市公司投融资策略探讨

 

【主持人 侯瑞波】刚才谈到当前形势下的房地产上市公司投融资,时间原因,我把当前的形势用三个回暖和一个不确定做一下介绍,三个回暖,一个是房地产市场消费的回暖,在这基础上带动了目前的土地市场的回暖,大家已经看到了。第三是资本市场,尤其是上市公司这一块,资本市场表现得比较活跃,也是在回暖。刚才几位领导也讲了,因为大的宏观环境有变化,有不确定性,这样也带来房地产的不确定性。在三个回暖和一个不确定形势下,我们请到了三家房地产上市公司代表和领导以及两家金融机构领导。我们从这两个角度探讨融资。

【主持人 侯瑞波】我问三个问题,个问题问房地产机构,主要谈一下融资情况。第二个问题给金融机构,在当前形势下,三个回暖和一个不确定情况下,资本市场的一些考量。第三个问题,在这基础上,和融资有什么好的渠道,并且有助于企业的发展。个问题给房地产机构,探讨一下目前形势下,房地产公司在基础上带来的融资变化,介绍一下企业的实际情况,在融资情况下有没有新的考量和变化。

【张耘】高兴有这个机会跟各位同行以及金融机构、媒体进行交流,从远洋地产的经验来看,我有以下几个观点,我们远洋地产是07年9月28日上市,我们与方兴地产一起上市,随后08年有了市场重大的调整,09年刚才也说了有了回暖。我本人负责远洋地产的、企业融资和者关系,讲两个感觉。

 

【张耘】2008年对于远洋地产来说是不容易的事情,2008年也是少数的地产公司,在北京以及北京之外其他城市,我们增加了260万的土地储备,在我们的时候被一部分分析员质疑,我们在逆市环境中过于激进。放在现在的市场环境中,我们08年取得土地储备的成本相当,也为我们未来三年奠定了好的基础。

【张耘】2008年的融资环境不容乐观,但是远洋地产比较特殊,我们在07年9月上市,在2008年底有88亿人民币现金,我们资金比较宽松。到了2009年我们感觉,融资环境更加放松,刚才国务院、银监会和人民银行领导都讲了关于资金环境判断的情况,对于很多企业的总管、老总来讲,我们看到北京房地产市场,我们的同行富力地产拿到的一块地也是历史新高。在这种市场环境下,对于我们这样的房地产企业来讲,抉择是多因素的。我们当然希望多增加土地储备,保证北京住宅销售份额。

【张耘】我个人认为房地产发展的年代还没有到来,城市化的进程至少有十年二十年的周期,我相信我们的公司、同行能够把土地储备、放到长期环境下考虑,再有目前的宽松融资环境,我相信每个管理层都会有很好的判断。

【主持人 侯瑞波】谢谢张总,张总从远洋地产的角度,融资压力有所缓解,对资本市场比较看好。雅居乐地产从05年上市,目前也成为跨区域发展的大型房地产公司,公司在上市后以及目前情况下,也听听雅居乐对于融资方面的规划。

 

【刘鸿】今天也感谢主办机构,让我们获得了10这一荣誉。刚才谈到了投融资的目前现状,我从我们公司的角度来谈一下看法。雅居乐05年12月上市,目前土地储备2800万平米,区域都在高增长的区域,具有发展,土地成本比较低,对于未来的发展有大的后备和。

【刘鸿】刚刚张司长也讲到,我们未来行业的发展,就房地产这一块,20年甚至更长,我们充分的相信有这一长期的发展趋势。从融资这一块,工行授信给我们200亿,公司目前也差不多有60亿的现金储备。从公司角度来看,我个人觉得内部的运转和管理重要,对于销售回笼,包括其他融资渠道,都是相辅相成,但是我个人认为内部的运转和管理重要,因为房地产企业也是资金密集型企业。

【刘鸿】后续发展来看,我们还是充满信心,刚才讲到有可能是W型发展,但是长期来讲我们还是有信心,我们公司会一直遵循雅居乐长期稳健的财务和策略,会寻找高增长的土地储备,这是我们后续的策略。谢谢!

【主持人 侯瑞波】谢谢刘总,我们想听听方兴地产江总的意见,在目前情况下公司的投融资规划。

 

【江南】很高兴有这个机会跟同行、金融界朋友一起就房地产这一核心的问题,就是投融资问题进行交流。我很同意前面两位同行对于目前市场和房地产整体市场的判断,就我个人而言,我一直说着一句话,我认为房地产行业从某种意义上来说是一种类金融行业,对我们来说,房地产行业与在座的两位投行一样,实际是资源整合的行业,说的一点,我们房地产行业的资源都可以外包,我说的太了,但是有一点不能外包,就是我们的融资能力不能外包。

【江南】从这点来说,一个房地产企业要在万变的市场当中获得发展,基业常青,除了不断的培育自己的核心竞争能力以外,有两点在战略上是重要的,点,能不能把握整个市场波动的规律,把握市场周期这一规律,像远洋张总说的,在别人不敢的时候我们进入市场,在别人的时候我们冷静下来。还有一点,从战略的角度来说,能不能一直保持一个稳健的资产负债表,像刚才李主任说的,能不能一直保持我们的流动性,资金的掌控能力是重要的。

【江南】就这两点来说,方兴地产也是比较幸运的,可以跟大家分享交流一下。从房地产市场波动来说,我们在2008年的时候我们抓住了市场的窗口进行了上市,在2008年进行了大规模的并购。从保持公司资产负债表的稳健来说,方兴地产跟在座各位从整个战略上还是有所区别,我们是中国为数不多的一家专注于商业地产的开发商,我们的战略核心重点就是一线城市的,最的商业地产,这样对于资金需求量更大。所以我们一直保持着稳健的资产负债表。我相信即使碰到大的不利的竞争环境,我们还是比较稳健的,能抵抗金融危机以及市场的不利条件。在市场不利的条件下,只有收回拳头的人才能打出去。

【主持人 侯瑞波】在别人冷静的时候我们,在别人的时候我们冷静,方兴地产准备现在往哪个方向做?

【江南】在目前我同意您刚才说的,资本市场的窗口已经回来了,我们看到很多家同行已经开始做了配股,但是在方面,的确也开始热起来了,出现了富力地产一个新的天价。我们会不断扩大在商业地产的领域和地盘,同时也保持我们的稳健。

【主持人 侯瑞波】谢谢江总,刚才听到三家地产公司领导谈了在资本市场的规划以及投融资的规划,我们也请到两家金融机构,两家在全球以及国内的影响力都是数一数二的,在目前宏观环境,刚才也讲到货币现在比较宽松,目前还带有不确定性,请两家机构在房地产行业里,我们的在当前形势下有没有新的规划,或者有没有变化,在规模上和在策略上有没有变化。

 

【赵巍巍】感谢大家,感谢指数研究院给我们这次机会,我是瑞士银行的赵巍巍,我主要负责海外融资,今天是讲房地产企业投融资,我带一点海外融资市场的信息。从现在海外资本市场的今年变化,另外对于房地产融资的一些看法,第三是下一步海外对于中国房地产企业的看法。

【赵巍巍】今年年初受到整个资本市场的变化,一个向好,中国房地产企业表现是超过大势的,中国房地产企业指数涨了90%多,基本是一倍,超过整个资本市场的表现。从房地产企业本身来讲,好的公司股价也涨了三倍,平均下来涨了一倍半左右,最差也涨了50%,从这个表现来看,中国房地产企业在香港资本市场表现超过大势。

【赵巍巍】第二点,从最近的融资活动来看,大家都在行业里也都看到,好的房地产企业最近做的融资活动多,包括前一段帮助SOHO中国做的CB,包括华润做的配股,融资规模都很大。原因也是市场很看好这些企业。从市盈率平均有1.5倍左右,从CB大概在一倍半,从净资产折扣来讲基本在15%左右,从整个估值来看,二级市场估值现在是比较好的范围,从这方面来看,对于很多企业的一个启示,随着中国房地产行业的转暖,者对于中国房地产企业是比较看好的。

【赵巍巍】从未来下一步融资来看,者对于中国房地产行业整个看好,从下一步融资来看也是看好的,企业也在做一些融资准备,前期企业做IPO过程中,去年受到金融危机的影响停了下来,现在也开始做筹备工作。在房地产企业来讲现在的时机很好,可以做准备,可以在资本市场做融资准备。从未来资本市场来看,从我们瑞银不会有进一步恶化,而市场完全恢复到07年的高峰期会需要多一段时间,全球经济回暖还是需要一段时间。从资本市场来讲,未来还会面临很多波动的情况。但是再恶化的情况也不会出现。

【赵巍巍】当然第二阶段回升的也比较快,所以未来的波动也会很大,给房地产企业的启示就是要有充分的准备,抓住市场窗口的融资机会。这是给大家的启示。

【主持人 侯瑞波】刚才赵总谈到房地产企业总体看好,市场在变好,对于当前形势要谨慎。下面听听德意志银行秦总的看华。

 

【秦靖】各位刚才都发表了精彩观点,我认为目前从香港已经上市的房地产公司的融资环境,有三大点,是整个融资窗口出现了,从年初大家做房地产融资是公募方式,到后面出现配股,到出现SOHO的CB,表明过去从股东拿钱,现在从市场拿钱。另外股票市场现在信心强,债务市场还是落后,表明资本市场真正并没有全面认为中国房地产达到全面复苏。

【秦靖】从现在来看,资本市场的股票人认为后续有很好的增长,但是债券的安全性。大公司现在融资容易,小公司还不一定,20亿美金以上的公司拿钱融资,小公司不容易,大公司很容易做出来,小公司没有办法,你价值很高,但是想配股配不了。这样的环境下,现在一方面大家都说好,一方面股市说好,但是从的角度并不是全面向好。

【秦靖】从我们对企业来说,要钱就赶快拿,你有需要就来拿钱,一定要有个压力测试,在最极端的情况下不会死,不要很好的企业让一根稻草压死。第二个观点,这一轮会造成进一步拉大大企业与小企业的差距,大企业可以拿到钱,小企业拿不到,差距拉大会形成09年以后,进入到2010年,我们再看我们的十强还是这十强,强的越强,这是我的基本观点。

【主持人 侯瑞波】谢谢秦总,资本市场还是偏向于规模比较大的龙头企业。进入第三个议题,目前形势下,资本市场能够融到资是好事情,但是还要考虑到融资成本以及融资产品整合,怎么结合自己的企业特点来更好的促进企业发展,请大家谈一下对这个问题的看法。

【张耘】根据我们2008年公布的年报,去年融资成本大概7.5%,远洋地产2007年刚刚上市以及面临着宽松的市场环境下得出的平均融资成本,这里面也包括融资费用。在2009年我们公司预测,融资成本会下降到一个点,到6.5%,从目前趋势来看,我相信我们成本会继续保持下行。从目前与金融机构接触过程中,是国内国外的商业银行,我们融资成本洽谈到5%以下,是国内的商业银行给我们贷款利率已经在基本利率基础上下幅10%,我相信今年的融资成本下降趋势是不可改变。

【张耘】我看到报道,人民银行也可能会减息,我也同意秦总的观点,在这种环境下,大企业的融资环境会越来越宽松,而且融资成本会下降的越来越快,这一部分也很明显。我讲到我们现金充足,120亿人民币,现在审批过的贷款是40到60亿,比较宽松。我们现在考虑的是怎么样以合理的成本进行合理的操作进行,这是我们主要考虑的。

【主持人 侯瑞波】去年融资成本7.5,今年最初预计6.5,目前形势可能会在5以下。请秦总谈一下。

【秦靖】要考虑企业的自身情况,不能脱离企业的资产负债状况和现金流状况来考虑成本高低,否则会导致你现金流出现缺口。首先是资产负债率,在香港一些上市公司经历97后,现在资产负债率保持的很好,现在首先是你能不能活下来,然后再考虑赚钱。在控制合理的资产负债率,如果资产负债了当然要选择股票,别考虑股票会摊薄,这时候要考虑把资产负债率降下来,有个合适的资产负债率了,这时候银行会追着你给你钱,这时候你考虑什么样的东西对你,什么样的利率。

【秦靖】目前SOHO充分利用了股市往上走,者有信心,另外债券市场可转债,成功控制利率,期限控制的也很好,3年、5年。这必须得根据企业的自己情况,别贪,一定要先看大的再看小的,只看小的会把自己陷进去。

【主持人 侯瑞波】秦总说到融资有很多种产品和渠道,最主要看企业负债表。百强企业当时的负债率是65%左右,基于这种情况,房地产企业应该进行股权融资,这样更划算。

【秦靖】要分境内境外,因为融资环境不同,65来说有点偏过,但是是否是的高不一定,可能50、60都是合适的数,就看企业自身情况。对海外来讲,因为纯粹面对海外银行贷款和资本市场,当资本市场关闭时融不到资,这时候碰到缺口,就必须把负债率压低,能够保持安全性,这是境内境外市场不同造成的。

【主持人 侯瑞波】再次谢谢秦总。雅居乐提到两个数字,目前情况下什么样的融资组合对自己更加有利?

【刘鸿】雅居乐一直维持着稳健的负债政策,维持在35%左右,从目前融资低成本来考虑,因为目前宽松的货币政策,银行会有利率调低,对于企业的融资来讲也是机遇。我给大家举个例子,雅居乐在海南有个清水湾项目,我相信大家可能也去过,我们在台也做过推广,项目比较大,占地面积1万5千亩,三亚大家知道,具有高增长性的城市,海南省政府想把海南打造为国际旅游岛,我们这个项目就选在三亚邻水的地方,这个项目就与摩根合作,摩根占项目30%左右的股权,我们占60%多,目前项目合作的好,既缓解了集团的财务压力,同时项目的销售也很好,区域选择的很好。在座的各位没有去过欢迎大家去看下,很漂亮。

【主持人 侯瑞波】雅居乐优先考虑以项目股权合作?

【刘鸿】是其中的一个方式。

【主持人 侯瑞波】我们也想听听瑞士银行在这方面的看法。

【赵巍巍】几个问题刚才提到,一个是融资的可选择产品来看,无论从国内国外环境来讲,国内还是可以做很多事情,国内不仅银行贷款,现在发债环境也比较宽松。从境外来看,刚才谈到SOHO中国的CB,还有一些公司做配股,这些企业都是好的房地产企业,也是认可,他们融资结构给我们的启示,者给他们的估值,而不是因为房地产企业而给了低估值。

【赵巍巍】从境内的融资来看,发公司债、可转债,因为整体利率比较低,银行、基金对于中国房地产业也没有偏见,如果评级比较好,也都可以拿到比较好的条件。另外谈到企业选择什么样合适的产品,我同意大家的观点,要看资产负债表,给自己最优的融资成本是公司考虑得因素。

【主持人 侯瑞波】谢谢赵总。方兴地产江总也提到,商业地产占很大的比重,我们也想了解一下,考虑长远的融资和企业的发展,江南地产在融资组合上有什么样的考量?

【江南】在寻求均衡的资金关系和资产负债表,降低公司融资成本,这永远是公司要讨论的问题。对于方兴地产来说,我们有比较强大的股东背景,优良的资产,较低的资产负债率,一直以来我们的融资成本都低,国内融资几乎能拿到人民银行标准利率的下幅10%,即使2008年市场最紧的时候,我们它多的融资成本依然是下幅10%。

【江南】在传统的金融产品上面,我们可能挖掘的不大,下一步我们要降低成本,要挖掘的话,步是从融资方式的创新角度来进行,包括股权融资方式、债券融资方式、国内探讨的REITs,我们都会保持高度的敏感性来保持利率。另外还有一点也是很有意思,我同意秦总他们说的,大企业能够拿到钱,小企业还是比较困难,这种情况下方兴地产去年很大重点放在并购重组上面,希望并购重组贷款方面也可以进行讨论。

【主持人 侯瑞波】感谢五位嘉宾今天为我们奉献的精彩观点,谢谢大家!

【主持人】2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会到此结束,谢谢大家!

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