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实况:2009中国房地产上市公司研究成果发布会

房地产门户房天下   2009-06-05 15:36

[摘要] 2009年6月6日,“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”在北京国际饭店举办。大会发布中国房地产上市公司研究的最新成果;解析2009宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响

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【主持人】谢谢刘老师,下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、中指研究院院长莫天全先生为我们发布2009中国房地产上市公司研究报告。

2009中国房地产上市公司研究报告

【莫天全】我代表10研究组发布上市公司研究成果,这个研究是由中指研究院张秋芳女士主持团队操作的。从两方面来谈一下,一个是上市公司的整体状况,还有是我们从100多家房地产上市公司提拔出5家。

【莫天全】我们从整体状况分析,从规模指标、财富创造能力、价值三个方面对2009年上市公司研究的115家沪深房地产上市公司和28家大陆在香港上市的房地产公司,从总资产、利润总额、市值、EVA、价值四个方面进行研究。

【莫天全】总资产,结论是总的规模还是在攀升,虽然2008年受到很大压力,增幅有明显的回落,发展速度在趋缓,这是大势。我们看这张图,这是下降的趋势。从营业收入,大的上市公司企业整体营业收入还是在增长,从2007年49.90亿元,这应该是平均上市公司的营业收入,到去年2008年超过50亿,当然增长比较小了,小型房地产上市公司收入出现比较大的下滑。营业收入在40亿元以上的九家企业占到100多家上市公司的50%,营业收入20亿以下的86家企业仅占到收入规模的27.50,部分小型企业出现负增长。

【莫天全】利润总额,我们看到这两条线,这是增长率的下滑,平均利润,沪深房地产上市公司平均利润3.61亿元,香港上市公司18.6亿,香港上市公司比沪深两市上市公司的平均利润大很多。市值,我们知道2008年市值下降很快,房地产首当其冲,2008年整个上证指数下降差不多65%左右,深圳指数下降63%,A股平均下降18倍左右,香港一样,呈现下降趋势。

【莫天全】房地产上市公司总市值大幅度下调,大陆在港上市公司平均市值大约在100亿多一点,两地市值都下降了62%。财富创造能力,从沪深股市上市公司来说,财富创造能力表现良好,税后净营业利润增速高于资本成本增长,超过六成沪深上市公司创造价值有提高,有超过57%的公司财富创造能力是正值,表现良好。万科因为有2007年20亿元增长到2008年42亿元,财富创造能力遥遥领先。

【莫天全】在香港上市的28家中国内地企业,财富创造能力整体是下降的,这个现象要引起我们关注,大陆在香港上市的房地产公司水平出现下滑,仅仅有42%企业EVA在上升,超过一半的大陆在港上市的房地产公司财务创造能力是负值,这值得我们深度关切。

【莫天全】盈利能力,研究结果表明,整体盈利能力有所下降,但是企业的净利润表现依然比较突出,在2008年因为收入的减缓,多数房地产公司净利润是在下降,导致总资产率、净资产率指标下滑,房地产上市公司总体盈利能力有所下降。平均沪深上市净资产率8.10%,下降了6%,在港上市的是8.87,与国内差距不是很大,但是下降了差不多15个百分点,在香港上市的房地产公司比沪深两市上市房地产公司下降得多。但是领先企业表现依然突出,包括万科、雅居乐等都保持在40亿以上。

【莫天全】存货管理,存货应该是在增加,这与我们市场状况一致,加快存量消化成为我们经营的重心,这是前几个月销售大幅度上升对于我们消化存量很有帮助。资产负债我们还是比较高的,2008年沪深上市公司平均资产负债超过50%,56.86%,较2007年有下降,下降20%,下降幅度不小,这个下降应该对于我们改善资产负债率很有帮助。平均流动率2008年来说,略有增加,短期偿债能力有待提高。在港上市平均流动率好一些,但是好的程度也不是那么突出。

【莫天全】资本市场表现,刚刚提到过,我们估值水平回调,在港上市的房地产公司现在看起来,今年年初看起来,2008年是很值得,2008年有上一年的56倍降到208年37倍和10倍,下降幅度很大。从这个角度,我们上市房地产公司时机现在比较合适。2009年随着市场回暖,我们看到房地产股最近一路走高。2008年每股10元,前几天已经涨到17元,涨了70%,上市房地产公司现在看起来机会不错。

【莫天全】刚才对于上市房地产公司做了整体状况的研究所得出的结果,从规模性的指标、总资产、营业收入、利润总之、市值,另外还有一个值得关注的是财富创造能力,我们规模大、资本大,如果财富创造能力不高,那么对于股东都不好。

【莫天全】第二部分,我们用几个典型代表的房地产上市公司来表明一下我们研究得出的趋势性结论,我们选择了五家上市时间比较长的企业作为典型研究对象,一个是万科,一个是中海,万科是内地的代表,还有从华南区的金地集团、华北区的新城。我们采用的了上市公司的年报数据,没有包括会计准则调整这一块。规模方面是缔造大型房地产企业,这已经成为行业发展的大型趋势,大型企业发展依然强劲,可以说的强劲,我们看万科,总资产以及增长率,在2005、2007、2008,增长从200亿出头到1千亿出头,这样的发展速度像我们这样的IT公司都跟不上,我估计也只有在中国才会出现这样的增长,这值得我们思考。

【莫天全】看看中海,从2005到2008年发展也是极为迅速,从2005年的251亿,到2008年的850亿,我们数据结果,中海跟香港本地上市公司来比,大大超过了他们的增长。金地、北辰、新城得比较,2005到2008年是飞速发展。从上市到资产突破100亿元耗时最长,我们统计万科花了12年,金地用了5年,北辰用了9年,新城地产用了7年,超过100亿以后,增速就快,从100亿到200亿,万科用了2年,金地用了1年,北辰用了1年,越大发展越快。从发展时间从2006、2007年是增长暴发期,2006年代表房地产总资产增速明显加快,所以大型企业的发展是这样的表现趋势。

【莫天全】第二方面的趋势就是专业化的发展,这成了强化企业的核心竞争力,如果再考量专业化基础之上的多元经营,对风险的削减是有帮助的,我们看到,一个典型的是万科,还有一个是中海,他们营业收入增长很快。中海有个特点,中海除了房地产主营业如开发外,还有物业等,相对于万科更多元化的发展,2008年中国海外发展物业资金,连续多年为公司提供稳定收入来源。从数据上面表现,在市场快速成长期,万科发展更为迅猛,万科集中度、专业性更为强,后来赶上了中国海外。但是从风险方面考量,2008年市场调整幅度比较大的时候,中国海外发展的净利润依然保持了13.28%的增长,因为中海外以开发为主,内有持有物业,但是同期万科净利润减少,所以中国海外发展的业绩更稳健,有风险考量的准备。

【莫天全】金地、北辰、新城出现一样的状况,金地、新城以地产开发为主导,物业收入很少一部分,但是北辰与中海外比较类似,专业化的前提下进行多元化的发展,2008年北辰房地产销售收入占正收入68.87%,租金占8%,相对于金地房地产销售占98%,这小很多。以开发销售为主的企业,就是相当集中的开发,营业收入增长速度在多数年份高于同期多元化发展的企业,但是在市场深度调整阶段,比如在2007到2008年这两个阶段,专业前提下的多元化发展企业保持比较好的利润增长,但是专业性太强的企业,净利润基本出现了不同程度的下滑。我们从专业化的前提来考量多元化的因素,确实对我们整个企业做大做强,做到一定规模的时候,这给了我们很多提示。

【莫天全】上面一个是整体分析,一个是用五家上市公司做了典型案例趋势,对于2009年中国房地产上市公司十强研究的结论,我们得出三个结论,2008年中国房地产上市公司盈利能力、成长能力受到很大压力,有明显下缓,但是在这样的状况下,一部分的房地产上市公司发展势头挺好,表现出较强的财富创造能力和较高的价值,综合实力得到增强。第二方面,随着国家支持政策力度的加强,大力刺激消费和行业调控的放缓,是资金这一块的放开,我们看到2009年一直延续到上个月,房地产销售逐渐回暖。同时房地产上市公司融资环境得到了很好的好转,政府现在政策适度放松,资金压力得到缓解。

【莫天全】我们基本判断,整个国民经济、全球经济还在调整阶段,我们也不能一下判断市场就要快速复苏,或者这个势头会持续下去,我们一个基本判断,应该说整个经济环境在短期之内还是难以大规模改变,2009年还应该是调整时期,我们在这种情况下要创新,要解决我们面临的各方面压力。

【莫天全】第三方面,我们相当看好这些大型企业,我们研究组还是相当看好行业龙头企业的发展,预计2009年行业整合将进一步加剧,也就是会有一部分兼并收购的发生,这并不意味着企业之间,包括项目之间,还有土地,我们相信房地产企业经过这一轮的调整和优胜劣汰以后,整体综合实力和内部管理能力将有所提升,从而引导行业的长期健康发展,是上市房地产公司应该是的领头企业。

【莫天全】上述就是我们研究组对2008年房地产上市公司的基本研究成果,谢谢大家!

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