[摘要] 2009年6月6日，“2009中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”在北京国际饭店举办。大会发布中国房地产上市公司研究的最新成果；解析2009宏观经济形势、中国证券市场的发展趋势及对房地产市场的影响
【主持人】下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生做主题为2009中国房地产上市公司研究方法体系的介绍，有请！
2009中国房地产上市公司研究方法体系的介绍
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【刘洪玉】尊敬的各位来宾、领导，早上好！高兴与大家见面，介绍我们上市公司十强研究的相关成果，我这里主要想讲的一个是对我们研究方法做一个介绍，再有两个深度专题汇报一下。房地产行业是资金高度密集的行业，房地产行业早期大家比较关注位置，开发是主要活动。越往前发展越和资金联系的越密切，所以它跟资本市场是密切相关联。
【刘洪玉】我们房地产上市公司在我们行业里应该是最的群体，刚才莫总说是当中的，为什么呢？我觉得首先我们这个群体是高度透明的，房地产企业因为它的操作、环节、过程，涉及到方方面面的东西，要想搞透明困难，但是我们按照上市公司管理的规则，去不断提高企业的透明度、规范企业的管理，我们一直认为上市公司代表着我们行业主流发展方向。当然从更长远的角度来说，也许非上市公司也会有相当多的很企业。但是在快速发展的阶段，在我们国家市场快速发展过程中，大家还是希望看到透明度比较高的企业真实状况。
【刘洪玉】研究对象是公司在去年年底之前在上海证交所、深圳证交所等地上市的中国房地产上市公司，定位在业务收入主要来自于中国大陆，收入构成满足相关的条件。另外我们也遵循了全球行业分类标准里的规定。我们研究的时候，虽然叫中国房地产上市公司，但是因为上市地点比较多，有内地、香港以及其他境外市场上，所以在我们研究当中，由于不同上市地点的环境准则有比较大的差异，我们分成几大类进行研究。
【刘洪玉】我们的方法体系经过七年的研究也逐渐成熟，当然也在不断改进和完善。我们研究最终的结果包括了企业的价值的评价，企业综合实力的评价，还有企业财富创造能力的评价，从这几方面，实际上我们用企业的盈利能力、成长能力、管理效率、财务稳健性等公司基本面的指标分析，再结合企业在资本市场上的表现来评价企业的价值。
【刘洪玉】我们在评价企业的综合实力的时候，我们把企业的经营规模、财富创造能力和价值三个合并在一起来评判，所以我们对于企业价值的评价体系遵循了这样的指标体系，就是三个一级指标，七个二级指标，还有一系列三级指标，这些构成企业价值的指标体系。
【刘洪玉】刚才陈所长在视频里也说了，我们还对企业的财富创造能力进行了评价，我们依然沿用经济增加值的评价理论方法，对于上市公司的财富创造能力进行评价，按照经济增加值的大小排出企业上市公司财富创造能力的10，主要对企业税后净的盈利利润和企业成本这两类指标。
【刘洪玉】我们还有一个经营规模的10，主要以总资产、营业收入、利润总额、总市值这四个指标作为规模评价指标，基本做法是对每个企业，按照每个指标，在我们样本群体中都有个排序，按照排序来打分，最后把每个企业这四项指标的得分加起来进行平均，实际是相同的权重，然后得出企业规模的得分，按照总分值大小排序。
【刘洪玉】综合实力前面说了，有规模、财富创造能力、价值，把这些因素综合起来，我们再排一个叫综合实力，我们一直沿用的是因子分析方法，也就是这几个指标的权重设计不是我们人为设置的权重，是通过一个方法确定的。通过这样的操作我们得到了综合实力的。
【刘洪玉】对于房地产上市公司来说，我们通过进一步的分析，一会儿大家可以拿到整个的研究报告，这里面涉及到一系列比较专业的研究，其中一个就是关于中国房地产上市公司的资金状况分析，我们在分析上市公司整体资金状况的同时，也选了一些规模比较大的代表性企业，对它的资金情况进行定点跟踪和对比分析，这些年我们一直朝着这个方向做。通过跟踪分析得到这样一些结论，在2008年房地产上市公司现金持有量和当期到期负债缺口，实际在08年是在加大的，净的负债水平在上升。承载的风险对于很多企业来说还是存在的。
【刘洪玉】另外先进流量的净额有比较大幅度的下降，整体资金压力明显加大，预收帐款下调的幅度，08年较07年有一些下调，但是不明显，这因为跟我们企业营业收入结算的特点，我们销售收入、预收收入、决算收入有个时间差，这样为我们企业未来的营业收入还是奠定了一定保障。也就是通过资金状况的分析，我们觉得企业还是应该继续保持财务稳健这样一个策略，加强资金的监控。这后面是比较具体的分析。
【刘洪玉】为什么说现金持有量和到期负债缺口在加大，主要是通过几个指标，一个是现金和当期到期负债的比例的比值，这出现比较明显的下降，净负债率的水平在上升，我们也对比了08年、07年，从现金和现金等价物小于公司到期负债数量，08年实际上比07年增加了很多家。另外上市公司现金和当期到期负债比值有比较大的下降，从07年沪深上市公司从1.01下降到0.07，香港上市公司从1.87下降到1.17，这实际表明了我们资金缺口还是在放大。
【刘洪玉】在2009年季度，我们市场有所调整，企业现金持有量在增加，应该说对企业短期的偿债能力有很大的改善。但是我们感觉企业财务稳健还是应该关注的问题，重要的策略。另外现金流的净额比较大幅度的下降，这和我们08年整个市场环境有关联。实际净的现金流，这些样本企业从06、07年向上得比较多，07年更多，到08年只有少量企业是向上的，就是净现金流是正值，大部分企业是负值，应该说压力 还是很大。
【刘洪玉】我们刚才提到，在09年一季度由于市场有了比较大的恢复，企业基本短期策略还是这样，要控制成本，增加现金，减少扩张，这样短期的策略。另外加上市场恢复，销售数量的增加，一季度企业资金的状况有了比较大的改善。但是我们觉得现在也很难预期市场长远发展，还是以稳健发展这一概念占优。
【刘洪玉】另外预收帐款刚才提到了，有一些小幅度下降，对于2010年企业的营业收入，相对于08年来说预期比较好，因为营业收入和销售收入实现的时间点不完全一样。加上一季度的小阳春，说小阳春是大家认为不可持续，我一直没有这样说，我认为一季度市场回复为09年业绩打下比较好的基础。
【刘洪玉】这是对资金状况的分析，财务稳健刚才看到了，一个是资金现金的收入，增加销售，我们企业一直没有把握好到底存活占公司资产中多大比重，在市场好的时候这个问题不是关键，但是到了市场运转速度效率下降时，可能越来越对企业形成压力。当然也有很多企业用比较高的去扩张，最终大家会发现，一个300万项目，前100万平米利润都给了提供融资的企业，如果不这样，他300万平米就做不下来。所以财务稳健还是要强调的。
【刘洪玉】另外对08年上市公司的融资情况做了比较深入的分析，大概结论是，08年我们房地产企业通过IPO和增发再融资方式在市场上融资，这也受到限制，也是大家所说的08年资本市场的融资功能基本丧失掉了，当然公司债成为08年新的融资渠道，另外区域的龙头、领先企业有很多是通过借壳上市实现与资本市场的对接。还有一些大的企业通过项目的股权转让、合作开发等非公开的资本市场融资方式，化解了资金压力，也取得一定的进展。还有一些现象，大股东进行资产投入方式，催生房地产上市公司跨越式成长。另外银行在国家积极的财政政策和适度宽松的货币政策大背景下，也开始对我们房地产企业增加了授信，也促使这个行业的信心回升。
【刘洪玉】IPO的案例很少，增发的情况也不多，整个感觉通过公开资本市场去募集资金，通过股权融资的方式受到限制。通过企业债的方式去融资资金变成我们新的可选择的渠道，我们自己也感觉到，在09年这仍然是比较重要的渠道。刚才提到的一些区域领先企业，借壳上市这似乎成为08年很重要的看点，在房地产市场和资本市场方面。
【刘洪玉】大家对上市公司可能比较多的关注是他在公开资本市场的融资行为，实际上房地产领域的融资行为在公开的和非公开的、权益和债务这四个象限的融资手段很多很多种，包括我们很多的企业，像万科、绿城、中海外、金地等，通过基于项目股权合作开发的形式来化解一部分企业的资金压力，这实际上也取得一定的成绩。
【刘洪玉】大股东资产注入的情况也比较多，像华润置地等都有相关的操作，还有刚才提到的银行授信额度，虽然说银行的授信只是授信，企业使用这个层面时还要进行项目评价，但是这对于恢复我们行业信心和消费者的信心都具有积极的意义，有利于我们房地产市场的发展。总体上来说，上市公司一直追求的是财务稳健，因为我们要持续的为社会，为股东，为者做出贡献。从这次市场调整我们也会看到，一个企业诚信的程度，产品的质量，应该说是变化过程中也会经受严峻的考验。
【刘洪玉】我们也会想，我们有什么样的能力去做什么样的产品。从管理角度来说，我们原来说企业扩张是在高资源投入的情况下去扩张，在市场好的情况下，这种扩张也使得我们企业盈利能力增加了，但是我们会看到管理水平并没有大幅度提升，当市场一调整时，我们这样的管理缺陷就会显现。对于上市公司绝大部分策略是财务稳健、产品品质佳、管理卓越、诚信等，这不光是上市公司的目标，也是资本市场者对于我们企业的期盼。我就讲这些，谢谢大家！
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