实况:市场调整催热人才需求 房地产策划师论坛

房地产门户房天下  2009-05-08 16:29

近一年来，受国际金融危机的影响，房地产企业纷纷将策划作为摆脱市场窘境的一大法宝，希图以策划与整合营销扭转楼盘销售不利的局面。在六月上旬即将开展第九期国家房地产策划师职业资格认证培训的背景下，由中国房地产职业网与房天下携手，共同探讨房地产策划的相关议题，对房地产市场走势，如何提高房地产企业策划力，如何系统学习房地产策划等方面，都将作出建设性的意见。为房地产从业人员出谋划策，也为房地产企业指点迷津。

论坛时间：5月8日下午2点

论坛地点：房天下直播间

论坛嘉宾：

中国房地产研究会副会长顾云昌

汉博集团董事、市场总经理李亚明

中国房地产职业网董事长温兆晔

房地产研究土地资源管理专业博士秦凤伟

以下是

【主持人】房天下的网友及嘉宾大家下午好！欢迎大家光临我们本的论坛，今天我们论坛的主题是房地产市场及营销策划论坛，首先我介绍一下在座的各位来宾，他们是：中国房地产研究会副会长顾云昌，汉博集团董事、市场总经理李亚明，中国房地产职业网董事长温兆晔，房地产研究土地资源管理专业博士秦凤伟。

【主持人】今天房天下直播间来的是业界、的各位，也有开发商顾问的代表，都是这个行业的。我们知道受国际金融危机的影响，房地产市场告别了之前有房不愁卖的现象，现在这个话题也讨论得比较多，怎么通过策划和整合性的营销来引导市场状况也是市场关注的焦点，也是开发商所关注的。六月份即将开展第九届国家房地产策划师职业资格认证培训，在这个背景下，中国房地产职业网联合房天下专门举办了今天的论坛，也是希望通过这个论坛让房地产从业人员更多认识到我们策划行业以及策划的重要性，给我们房地产行业人员出谋划策，指点迷津。

小阳春是刚性需求的释放

【主持人】前一段时间，北京乃至来说，二三月份市场成交量有了明显的反弹，这样的现象也被业界称为小阳春现象，这个小阳春是真正的小阳春还是有假像在里面，我们也并不是很明朗，也希望各位地产界人士，通过你们专业的眼光来看待市场未来的走向，分析一下市场的现状。

中国房地产研究会副会长顾云昌

【顾云昌】关于小阳春的问题我认为是切切实实的小阳春，不是虚假的小阳春，从国家官方统计数据表明，三月份成交量比去年同比增加了8%多，是三月份一些重点城市，北京、上海环比翻番，比去年一季度的交易量北京有反弹，上海市有反弹，到了四月份回暖的现象还在继续，比如北京市整个房地产交易量，四月份比三月份增加10%以上，上海增加20%，上海甚至出现了三年来交易的高点，说明交易量普遍都在上升，是重点城市，交易量的回暖是客观存在的。

【顾云昌】但是我们要看到这次回暖是刚性需求的释放，另外也是政策效应，国家制订的调控政策，治穷致富制订的调控政策，政策降低了税费。另外房价的调整，房价回调，让更多的人买得起房子。三降，降利息，降税费，低房价。另外是刚性需求的释放，调控政策从08年开始，一年购买力的压抑，在这样的情况下刚性需求爆发了，刚性需求就是次购买房子的需求或者基本的购房需求。

【顾云昌】一二月份是中小户型活跃起来，三月份是中户型开始活跃起来，二月份交易的平均每套面积99，三月份107，四月份109，从低到高，这应该来说是房地产市场的回暖。房地产市场在宏观调控，拉动内需的情况下表现了回暖迹象。当然我们觉得后期还有不确定性，首先从市场本生来看，刚性需求的释放能否继续下去，一年的刚性需求释放了，后面还有没有这么多需求。另外相对刚性需求还有个柔性需求，就是改善性需求、性需求，下一步柔性需求能否也会释放出来，如果刚性需求、柔性需求结合起来市场才能真正回暖。

【顾云昌】另外房地产市场回暖要与经济回暖联系在一起，老百姓对未来的收入预期、经济发展预期都会影响到房价市场，是股市，现在股市尽管有明显的往上升，但也不确定，这也会影响到后期的回暖。我们现在既有乐观的一面，交易量上升了，而且上升速度很快，是北京、上海、广州这些大城市最明显，又要看到那些不确定性，还有政策层面也要注意到。这种情况下我们要保持谨慎乐观的态度，对我们中国楼市要有信心，但是现在问题还不少，开发商这时候如果盲目，重犯过去范过的错误就不应该了。我想通过我们这个行业冷热的变化后，大家会变好，保持稳健的发展态势。

【顾云昌】现在房地产市场要稳定市场预期，稳定房价，推动房地产平稳有序发展，稳是首先稳住，稳住交易量，这很重要，另外对于开发商房价要稳住，不能一看销售好就盲目冲动，要稳健发展，以平稳的心态来对待市场，这时候就需要行业各个部门，包括开发商、中介业、策划业共同来维护稳定的市场。

【主持人】顾会长分析了小阳春的原由，主要是政策以及刚性需求的释放，还有房价的回落，也提醒业内同行们，我们要谨慎乐观，虽然我们要有信心，但是也不能掉以轻心。秦博士对这个市场也有深刻的研究，也想听听您对整个市场的看法。

【秦凤伟】我同意顾会长的意见，房地产市场不能脱离宏观经济来看，分析房地产市场必须要从房地产

房地产研究土地资源管理专业博士秦凤伟

市场供给需求来看形势怎么样，从需求来看交易量确实在回升，交易量比去年同期增长8.2%，这也说明房地产市场有回暖的迹象，这比较乐观。从供给的角度来看还是不太乐观，为什么呢？土地购置面积和土地开发面积，施工竣工面积都在呈现负增长的态势，如果始终呈现负增长态势，意味着我们就没有办法回暖，从供给角度来讲房地产市场确实需要进一步提振。

【秦凤伟】从国民经济整个发展态势来看，我们资金的压力在变好，季度我们的存款40万亿，季度增加4.6万亿，比去年同期增加3.2万亿，资金的压力肯定在减少，那么房地产企业会有更大的余力应对房地产市场的变化，从供给角度来看，长期资金压力会有所缓解，对于会有保证。另外小阳春已经出现，虽然是刚性需求，但是刚性需求能够持续多长时间有待观察。但是无论从房地产形势和未来前景来看都是很乐观的，唱起来看一定乐观的。

地产职业提升行业质量

【主持人】秦博士从资金状况以及土地市场的情况来分析了市场的现状。我们知道中国房地产职业网也是的机构，也一直关注着房地产企业的状况以及营销策划的发展，相应温总也有自己独到的观点。

【温兆晔】中国房地产市场是支柱性产业，房地产实际刚刚起步，房地产策划是贯穿了整个房地产行业的前前后后，从05年开始国家有了专门培养策划师，从投融资策划、项目运营、营销策划，到最后的售后服务和物业管理，其实是我们从业队伍的规范化、职业化过程。房地产作为国家支柱性企业在高速发展，房地产职业要跟上来，因为房地产人才需求和高等培养的专业人才有差距，这样的情况下要通过职业来培养房地产专业人才，这也是个大的市场，从业者近百万，但是高校每年房地产专业毕业生还是少。

【顾云昌】而且高校里没有专门的房地产专业，这么一个支柱性产业没有专门专业的职称，房地产策划更没有这个专业，而恰恰房地产需要策划，策划师这个概念是很古老的概念，也是个新兴的许可，我们古代策划大师，诸葛亮就是策划师，当代最伟大的策划师就是邓小平，策划了改革开放。这种情况如何改变，需要国家来引导。作为房地产开发公司怎么发展需要策划师，对于项目产品要有策划师，有了好的策划才有好的发展，否则方向不明，我们怎么走？如果改革没有邓小平我们怎么改。过去我们把策划和忽悠联系在一起，认为策划是吹牛，这有点负面影响，我们应该正确认识策划师。

【顾云昌】他是专门搞策划师培训的，我觉得很有意义，当前形势下我们更需要对中国房地产业的发展，对房地产企业的发展，调整它的战略，整合它的智力结构都需要策划，还有对房地产产品的策划，如何提升房地产品质。我们现在看到市场上小阳春，有的楼盘卖的好，有的卖的不好，卖的好的楼盘肯定经过精心策划，性价比好的，性价比首先通过策划，目标客户认准了，产品定位认准了，然后产品怎么打造、怎么营销。现在看策划师有它现实的意义，有古典的意义，有宏观的意义，也有现实的意义。

中国房地产职业网董事长温兆晔

【温兆晔】目前房地产企业对于提升自己人才整体的专业素质有必要，我了解房地产队伍很庞大，但是专业人才还是比较匮乏。房地产职业就是提升了房地产企业自身的品牌和质量，也就提升了整个行业的品牌和质量。

【顾云昌】现在我们策划人才很少，房地产需要高级策划师来策划，而我们恰恰没有这个课程，我们大学毕业找不到工作，而房地产需要大量的策划师人才，这怎么解决？正好职业策划师网就可以解决这个问题，既解决了就业问题，又解决了房地产缺少人才的问题。

【温兆晔】首先要有社会需求，它也不同于一般的行业培训，做专业培训的同时还有一步是国家认证，成为国家职业就说明这个职业的规范化、职业化，这个市场大，也是房地产企业需要关注的，策划是我们企业竞争的原动力和核心竞争力。

【主持人】从温总的观点来看，这个市场是急需要专业人才，也急需要专业人才机构出现的，我们中国房地产职业网也恰恰迎合了市场需求。下面请李总谈谈对整个市场的看法以及对策划师的一些观点。

【李亚明】我同意顾老师前面强调的观点，房地产市场不仅局限于住宅类的产品，是比较广而全，还有公建、商业、仓储物流等项目，就现在市场的小阳春我也这么认为，我06年买的房子，在东三环买的，当时买时是1万2，去年没有发生金融危机前，08年初涨了2万，现在是多少呢？现在跌到1万，我身边的朋友大部分是做营销的，市场一线的情况我们都有，有降10%，有低30%的。大家都认识到一点，现在你怎么说没有用，目前市场上大家的信心是要恢复的，这是最主要的。

【李亚明】说到房地产这一块，原来和开发商我们混为一谈，现在随着专业化的程度越来越深，包括像

汉博集团董事、市场总经理李亚明

温总这样的网，大家专业越来越细分，同商、开发商来说，商是解决资金的问题，然后找专业的团队做项目，真正的发展商简单理解为制造商，只是生产产品的，买地、组织人员、进材料、盖楼房、销售出去，实际只是制造商。这里面涉及到很多环节。由于它涵盖的面广，业态多，所以需要有策划人在里面，在每个环节起到沟通、整合资源，把信息传递给市场的作用。

【主持人】李总来自汉博，他从行业顾问的角度来分析了这个市场和策划师这个概念，刚才谈了市场后，顾会长谈了营销策划这个领域的想法，不知道秦总对这个领域怎么看。

【秦凤伟】中国房地产市场发展时间比较晚，87年开始，从十年发展历程来看，房地产策划到底起什么作用，，他就是要整合你项目的各种资源，把你各种资源整合起来，包括你企业的品牌，包括你项目的品牌，包括你项目的各种服务，将资源整合，形成资源的化。第二是全面提升产品的价值和附加值，房地产策划应该从市场调研开始，市场定位，然后、开发建设、销售，甚至到最后的物业管理服务，应该贯穿于全程，每步都应该以提升产品的价值为己任，就是想办法把产品的附加值提升上来，就是提升附加值。

【秦凤伟】最后，现在是知识经济时代，房地产行业是智慧型行业，应该引起广泛的关注和重视，但是现在一些房地产且不重视房地产策划这个岗位。我认识一个公司，对于他们的策划师重视。不能只认为策划就是只卖房子，策划应该是全程的，应该提升重视程度。

【顾云昌】首先房地产是资本投入，同时又是智力的投入，一个资本一个是智力，缺一不可。我们过去对资本投入这一块重视，对智力投入重视不够。你讲到策划的问题，房地产策划未来应该实现三个化，是资源利用化，这个地块的在哪里，把资源充分利用起来。第二是实现价值化，房地产产品价值化，性价比提高。第三是利润的化，开发商肯定讲究利润，也把老百姓的利润化。这是三大化。

【主持人】阐述的深刻和全面，资源利用化、价值化、利润化，阐述了策划行业重要的意义。

【温兆晔】08年12月15日我们在举办了首届中国房地产策划师年会，当时顾会长提出来要发展中国房地产智业品牌，我们策划师做的工作就是发展房地产行业的智业，我比较认同这个观点。

【顾云昌】现在在学习科学发展观，怎么科学发展，就要必须发挥智力，这样才能科学发展。