实况：调整中的机遇 中国房地产走势解析(图)

——"商界名家"午餐会 任志强潘石屹激辩中国楼市

房地产门户-房天下  2009-05-07 14:00

[摘要] 08年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。政府为此推出了一系列关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自2007年至今我国房地产市场一直处于持续低迷状态，进入到调整阶段……

08年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。政府为此推出了一系列关于房地产市场的利率、信贷和税收的政策，但自2007年至今我国房地产市场一直处于持续低迷状态，进入到调整阶段，作为房地产市场主体的房地产商的形势也不容乐观。分析金融危机下我国房地产的形势，房地产行业如何在调整中寻求新的机遇，对房地产开发商进行有效的引导和管理，具有重要的现实意义。

房地产的兴衰与经济走势息息相关，从房地产的目前形势是否可以看到中国经济的走向？如何突破房地产市场的低迷，是市场为王还是等待政策救市？如何在危机中寻求机遇，找到势如破竹的一刻？中国房地产市场的明天将何去何从？

应2005委员会理事长王波明先生之邀，中国房地产市场的两位领军人物,华远总裁任志强先生和SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生将出席并作为午餐会的演讲嘉宾，同大家共同探讨中国房地产在挑战中的机遇以及对未来的行业展望。毛大庆先生，2005委员会理事，凯德置地（中国）有限公司环渤海区域总经理，将主持本次午餐会。

这是任、潘二人继博鳌论坛交锋之后的又一次精彩碰撞！相信在他们时而谈笑风生时而唇枪舌战的精彩对话中，诸位嘉宾一定能畅然所得！

2005委员会“商界·名家”午餐会现场嘉宾集聚一堂（摄影：贾华鹏）

任志强、潘石屹论坛现场唇枪舌剑 睿智思辨（摄影：刘玉）

▲时 间：2009年5月21日（周四）

▲地 点：北京•长安俱乐部（北京东长安街10号）

▲主 持 人：毛大庆 2005委员会理事 凯德置地（中国）有限公司环渤海区域总经理

▲特邀嘉宾：潘石屹 SOHO中国有限公司董事长 

▲特邀嘉宾：任志强 华远总裁

【2005委员会秘书长 王红】首先我为大家介绍一下今天到场的来宾，2005委员会理事长王波明先生，华远总裁任志强先生，SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生。今天午餐会的主持人是2005委员会理事凯德置地中国有限公司环渤海区域总经理毛大庆先生。

【王红】今天午餐会也是我们2005委员会理事来的的一次，相信在座的每位朋友都会很高兴的认识他们，我简单做一个介绍。欧美同学会副会长兼商会会长王辉耀先生，渣打银行银行部中国区首席执行官成长青先生，新东方创始人之一徐小平先生，安永华明会计师事务所董事长葛明先生，北京协和洛奇生物医药科技发展有限公司董事长兼总经理何健先生、北京希尔信息技术有限公司董事长何忠义先生，磊石挂文化发展有限公司管理合伙人黄伟东先生，经济管理学院教授阚凯力教授，价值中国网首席执行官林永青先生，励德爱思唯尔中国集团董事长梅山先生，普乐普公共关系顾问有限公司总裁魏雪女士，北京华律伟业咨询公司总经理夏海宁先生，ING保险驻华首席代表杨丽君女士、开信创业有限公司管理合伙人曾之杰先生，慕荣基金管理公司合伙人赵众先生，瑞尔集团有限公司首席执行官邹其芳先生等，首先有请2005委员会理事长王波明先生致开场词。

2005委员会理事长王波明先生

【王波明】欢迎大家参加2005委员会09年第三次组织的午餐会，现在2005委员会午餐会已经变成了京城一件盛事，我计划是每月一次，所以12月12次，我们现在对09年下几次活动也做了安排，下个月会请国际金融大颚索罗斯，也在协商过程中。

【王波明】今天我们有幸请到了任志强和潘石屹，他们俩的观点走两边，任志强的观点是说了一些实话，但是人民群众好象不是太喜欢。潘石屹是跟着市场走，市场喜欢听什么他就讲什么，我在这也不多介绍了，我觉得他们的对话将是精彩的一次对话。

【王波明】下面请毛大庆主持，请两位嘉宾上台。

【毛大庆】我最近收集了一下他们俩的言论，潘石屹是代表，任志强是北京市政协委员，这是两会代表的对话。今天午餐会人来的，也说明一个问题，说明房子的事情是每个人所关注的，过一会儿让两位讲该不该买房子的问题。

【毛大庆】我从三个方面讲一下最近宏观经济走势和最近的基础数据，我没有任何评述，这数据是大家研究的结果，听了这些数据后再听他们讲故事会更有意思。现在我们进入第二季度，一季度有这么几个特征，一季度宏观经济继续探底地GDP增速到了17年水平，出口继续恶化，CPI同比下降。同时我们看到，在政府的政策作用下，三月份往前政策很集中的出台，工业的增长开始出现企稳趋势，固定资产明显加快，消费者意愿有所增加，这跟房地产很有关系，因为我们看到在三月底的时候，北京出现了大家最近热议的小阳春场面，这个场面说明什么，过一会儿他们俩解释。

凯德置地中国有限公司环渤海区域总经理毛大庆先生

【毛大庆】未来得经济形势到底如何，多数可能认为是W形走势。从GDP增速来看，一季度整个形势仍然走底。出口的形势，为什么到最后有个小的上升，从三月底到四月初，出口形势出现了绿芽状态，似乎有一些反弹和好转，但只是一个小芽而已。CPI也是同样，到三月底四月初有所变化。国家的政策，投入救市的政策，包括追加的政策，这些数据大家都很熟悉。

【毛大庆】十大振兴计划，大家很热议，最后房地产没有纳入振兴计划，但是房地产没有被纳入不代表房地产业就被冷落，大家都很明白，它到底占什么地位。从货币政策、贷款政策，从房地产改革来说，一季度到二季度明显在增强，各种银行对房地产的信贷放宽，当然对企业的选择变得更加敏感。潘总可以谈谈，银行放贷对他起了很好的作用。工业生产起稳，这跟原材料加工和我们基础的工业增速，在这一块有明显起稳状态。

毛大庆：未来经济走势呈现W型趋势较明显

【毛大庆】未来经济走势现在普遍分析，W型比较明显，到底在W哪个位置，很多人认为在个V走完这里。现在房价并没有变化，但是销售量出现明显回升。行业资金压力有所减缓，开发意愿仍然低迷，现在拿地意愿开始w，土地购置面积到现在为止仍然是负增长，新开工面积负增长。一季度，房地产市场普遍感觉是基本触底，但是目前判断房地产是否回暖还为时过早，一会儿请他们俩位解释。

【毛大庆】空置率最近是很热议的话题，北京空置率在居首位，超过平均水平的0.71，这意味着什么？任总也谈到，目前房地产出现了一些访谈，仅仅限于住宅类或者住宅类里面的刚性需求，商业地产跟长线的楼等产品仍然没有出现很好的回暖，甚至觉得冬天刚刚开始。我就这样基本的概括一下，最后请任总、潘总上台。

【毛大庆】我简单提几个问题，任总最近有几个观点，他说房地产市场迎来了小阳春，但是春暖花不开，还包括大白菜2分钱一棵，增加100倍，房价增加了2.6倍，说等于房价没有。包括30%商业房地产如果没有起色，房地产市场是缺一条腿的状况，这一块也请分析分析。您引用毛主席的一句话，对于部分城市而言，库存过大，将形成价格拉锯战。任总也谈了很多宏观经济走势的问题，还是希望两位从宏观经济，另外北京房地产的发展趋势，在座很多都是在北京有房产，都是希望继续的人。未来一两年房地产价格往哪走，任总先说说。

潘石屹：楼市一季度销售好 是因为政府发钱太多

SOHO中国有限公司董事长潘石屹先生

【潘石屹】我先说，波明说是参加2005的一个什么聚会，我说都2009，还什么2005，给我说了好多次，说2005是中国精英中的精英，说从欧美同学会中选了更精英的人。为什么叫2005我不清楚，但是说了是精英中的精英，我都不敢来了，我就是草根，不过有了任总在这边，他跟我差不多，我也壮着胆子来了。不过有一点不太一样，任总老欺负我，只要开会坐我旁边他就欺负我，我说东他就说西，他就故意跟我作对，我们从甘肃天水来的，北京人欺负欺负也可以理解，但是任总有个好处，别人欺负我时他还向着我，还是在保护我。

【潘石屹】说房地产市场，季度确实销售的好，为什么好呢？就一个原因，政府发的钱太多了，我见了几个朋友，说政府现在印钱的机器都发烫，一季度发了4.58万亿贷款，钱大量流到股票市场和房地产，但是没有确切的数字说流了多少，股票市场和房价市场就起来了，钱就跟雨一样，我想这雨下到地上，希望庄稼长起来，而现在雨还在地表面。季度北京房地产成交量上涨了70%多，我就说还得要从长远来看，要整个看中国经济和经济，如果房地产行业脱离经济自己发展，它一定是泡沫。在海南岛，别的经济没有发展，就一个行业在发展，就变成了泡沫。

【潘石屹】我想下几个季度，政府不会再4万亿、5万亿的放贷款，房地产应该是很理性的，从成交量和价格来说，应该和中国的经济一起走着，它们不能脱离的太远。最近有人说最近开发商又了，这是怎么回事。我想了想，大概在2008年底，中国5万多家房地产公司日子都不好过，因为老是宏观调控，他们老没钱。到了08年底，市场经济是重合同守信用，到08年底、09年初，我看到两个市政府的红头文件，一个是北京市政府的红头文件，一个是广州市的红头文件，说开发商欠政府出让金就先不要交了，那我不亏了，我都交了。政府为了救市给开发商又放贷款，欠的地价款又不交了，所以说开发商目前资金状况还不错。什么时候开发商？没有钱就，有了钱就不想。

任志强：楼市已经到谷底 房价只可能继续上涨

华远总裁任志强先生

【任志强】刚才毛大庆把宏观数字说了一大堆，小潘说一季度钱多了，我觉得一季度钱没有投多少。我们去年一季度大概2400亿美元的外汇贷款，相当于1万8千亿人民币，今年只有77亿美元，一季度虽然只有4万多亿，实际增长只有2万亿，4万亿并没有全部出来，去年也差不多这个数，多不了多少。今年预计全年8万亿左右，如果扣掉3万多亿外汇占款，去年大概占了3万多亿，基本和总理说的5万亿左右上下差不多。

【任志强】流到房地产的并不多，开发贷款2200多亿，按揭贷款1100多亿，这个数字和去年4季度相比确实有很大增长，去年4季度开发贷款大概占总的16.8%，今年已经到了25%，确实有很大增长，增长了将近10个点，但是总量并不太大，因为过去平均大概每个季度也有2千多亿贷款。按揭贷款增长很快，按揭贷款增长说明买房子人多了，涨了40%多，过去开发里面的按揭定金和预收款大概占41%比重，去年下降很多，只有20%多，今年恢复到30%，一季度面积增长8，到4月份增加18点多，说明住宅市场出现了充分的好转。

【任志强】我们一季度报告得出一个结论，房地产不会比现在再坏，过去买房子说还会，到一季度来看，不太可能出现比一季度以前更坏的情况，房子只可能涨不可能降了。我们说有一些地方会出现拉锯战，一些企业现金流紧张还会，但是大势来看不会出现大面积趋势。一季度情况还没有真正反映市场的活跃性，因为一季度二手房交易量增长最快，一手房交易量的户数增长迅速，但是面积增长不多，因为一季度大部分是小户型，二月份北京销售的平均一户69平米。单套面积缩小。

【任志强】四月份情况很好，五月份有人说环比有所下降，但是月均销售也大于2007年，是四五月份表现最突出的是价格普遍上升，在一月份北京平均房价1万2到1万4卖的，以1万2为主体，到4月底5月份，1万6房子占主体，大大提高了平均房价的比例。5月份已经出现的是大户型和高房价，超过2万5千的房价大概成交量超过2700多套，这个比例已经很大，如果一个月大概有1万套左右的话，上个月是1万多一点，这个月还没有完，如果占到4千多套，占三分之一大户型比例，高房价比例，这已经很高了。在一季度数据中看不出来，一季度90平米以下占主导地位，改善性需求很少。四五月份改善性需求逐步进入，是需求也在逐步进入。

【任志强】新开盘的项目里面，2万5以上的项目销售也火爆，比如远洋万和城项目，我想房地产不会出现比前一段时间更坏的情况，我们认为已经到了底部，但是会延续多长时间不知道，库存化问题还没有真正解决。到现在不到8万套，估计今年大头会消化掉，明年估计库存量会消化完。去年空置1.63亿，到今年一季度增长到1.68亿。估计到年底还会增长，估计库存年底超过2个亿，去年大部分都没有钱了，很多人都不竣工。今年我们估计竣工要到8亿，销售去年不到6亿，今年在7亿左右，历史水平7.7，空置可能还会继续增加。

【任志强】我们估计明年三四月份之间可能消化库存的任务就基本完成，今年开工是大幅度减少，北京一季度减少50%，或者更多，下降37%，大的比例。我们估计到年底基本就没有房子可卖，中间会有一个空缺，也可能前过都会出现一个短缺，可能二季度，我们认为现在还不是，就是因为住宅大概占70%总量，而商业和这一块的地产还没有上来，销售也还没有看见大幅度增长，是下降，比去年同期还下降。这部分如果不能完全拉动，今年全年的可能是零增长。如果扣除保障性住房，实际商品房房地产是负增长，到年底也可能还保持负增长，保障性住房拉动不了这么多的消费和总量，因为没有地价，再加上造价很低。