[摘要] 香港上市公司富力地产日前发布了08年业绩。截至2008年12月31日，集团的总营业额上升4%至人民币153.6亿元。纯利达人民币31.53亿元。每股盈利为每股人民币0.927元，较2007年度之业绩下降41%。董事会建议派发年度末股息每股人民币0.28元。
香港上市公司富力地产日前发布了08年业绩。截至2008年12月31日，集团的总营业额上升4%至人民币153.6亿元。纯利达人民币31.53亿元。每股盈利为每股人民币0.927元，较2007年度之业绩下降41%。董事会建议派发年度末股息每股人民币0.28元。
业绩发布后，富力地产董事长李思廉先生接受了搜房网和其他媒体记者的采访，以下是采访实录：
3月19日下午广州富力采访现场
【记者】：2008年富力的年报，客户满意程度有多大呢？
【李思廉】：如果08年国际的形势，我们算合格。如果大家陆陆续续看到一些比较大型的房企年报，包括香港，美国更不用说了，普遍都有一个盈利下降的现象。我们总的利润是从去年50亿下降到30亿，下降了41%左右。一般财经类的分析会把物业重组，包括酒店的开支这些剥出来。2007年的净利润是30亿，2008年是22.9亿多，下降了23.33%，统计是23.4%左右。大家都是受到一定的经营压力的。
【记者】：富力地产接下来会不会进行战略调整，包括减少物业的额或者近几年之内少拿一些商业用地？
【李思廉】：你做房地产生意都有一种连贯性，我们现在是稍稍放慢了步伐。因为08年很多物业的落成，也把公司一定的人力、财力、物力拿了过去。我们有将近60万平方米的商业物业建成，按照我们算上的成本就60多亿的现金流。去年情况刚好是比较吃力的情况。但是踏进了2009年我们早早放慢了速度，今年交付的物业我们只有两个，一个在重庆的商场，使用面积大概有7万平方米左右。一个是成都的商场，大概是20万左右。加起来的可使用面积大概是27万左右，。你提到的会不会停下来，也不会停的，还是会继续盖的，该进行施工的东西，包括天津的富力、重庆的酒店、汉阳的酒店我们还是会按计划做，但是就不是那种很迫切的赶工来做的。但是在09年交付使用的就只有重庆跟成都两个市场。
【记者】：这样会对现金流的压力会减轻很多了？
【李思廉】：从另外的角度来看可以说是这样的。
【记者】：我们看到08年的年报，富力的利润有一些比较明显的下滑，看到09年对销售预期有提高了，是基于什么样的考虑？
【李思廉】：08年的经营净利润是15.6%，我们交了140多亿的楼，从经营的层面是22.9亿，接近23亿，净利润率是15.6%。07年是20%，下降了4.4%。09年是希望通过一系列的努力，包括内部管理，对装修标准的调整，以及对财务的控制，因为整个09年比起08年的趋势，预期的开支会减少，通过这几个大方面，我们有把握把净利润率提升到07年的水平。
【李思廉】：至于08年下降的原因，是跟市场有很大关系的。因为效率不高，整个行业好多效率下降，让成本加大了，管理的成本、预期的开支等等。08年其中一个主要的原因，当房价比较明显下降的时候，已经签约的售楼标准是不可能改的，答应别人是大理石就是大理石，该怎么样就怎么样，在楼价下降的时候，你答应别人的不能改变，所以就引起了利润率一起下降。
【记者】：年报显示的资产负债率还是比较高的，年报上要发每股0.28%股息，您认为在高负债的情况下，5月份的股东大会会不会通过发放股息这个决议呢？还有一个问题，现在在08周期里面项目的储备有270万平方米，如果按08年的销售速度的话，消化这个可能要9年左右的时间，你认为今年会不会有变化？
【李思廉】：派发股息从来都是股东欢迎的，我们这类型的民营企业有大股东，通过概率是大的。我们公司成立以来一直给者的承诺都是拿40%左右来分红的，这40%的来源也都是经营利润。在过去的一年多的时间，大家对我们行业的分析多了很多公司的会计的用词，大家都突然之间变成了分析员，好像都是会计专业出身的。这里面当然有很多是一盘帐，是房地产行业，不能单单看几个负债率来看一间公司的，最主要是根据中国的会计制度，酒店部分不能重组的，按照成本度算。商业的物业是你租出了多少，才能够重组多少。但是实际很明显，我们盖出来的东西，当然不止我们的成本。如果把那个再扩大，算出我们的资本负债表以后，那个资产负债表也没有大家想象的那么大。
【记者】：还有一个问题没有回答。
【李思廉】：那个存量不能用你的方法计算的，为什么呢？因为每年消耗的土地，今年我们可以拍卖38个项目，每一个项目你能卖这么多，在某一些城市来说，比如说上海，如果不买地的话，我们可能卖两年就卖完了，那就不是的概念。但是如果同样的在重庆，现在土地消耗的速度，就不是的概念，可能是25年的概念。在口语都说是公司的土地储备，一般都是3—5年的说法。珠江新城可能是四五年的概念，单独的抽某一个区域出来，可能你做完这个没有得做。总得不能说，你只是消耗了200万平方米，你有2000多万平方米，就刚好十年，要看是哪一个地区的。
【记者】：刚才李总说的实际现在的资产负债率没有概念中说得这么高，因为前两个半月收入是49亿，形势好，真实资产负债率大概是多少？请您透露一下。富力发出60万企业债，有没有详细的细节现在可以透露？这60亿企业债会流向什么地方？请您帮我们分析一下。
【李思廉】：你是否知道我们经常讲的资产负债比率是怎么样的公式来的？比如大家现在说的130%，你知道这130%怎么算出来的吗？
【记者】：听您分析。
【李思廉】：现在就是这个问题了，现在大部分的记者朋友连这个怎么算都不知道，大部分的记者本身你们很多都不是会计专业出来的，大家都是资产负债了，就会衍生出来怎么样。包括刚才这位朋友你会说怎么去解释？首先你要知道这个方式是代表什么，我简单讲一个。所谓的资产负债率，是一间公司的总负债，就是欠银行的钱减去你手上的现金。举一个例子，你欠银行100亿，你手上有20亿，那你的正负债是80亿，因为你的20亿还了给银行，就是变成了80亿了，100-20。这个是放在分子的，分母是什么呢？分母就是你整间公司的正资产，也就是资产负债表上的股东权益。
【李思廉】：我们现在的情况是这样的，分母大概是150亿，分子大概是180亿，因为银行总的借贷减去你手上的现金。你用180÷150，得出现在你们看到，我交给大家的数据，120%，是这样算出来的。我刚才说，这个公式是死板的。我们的正资产放在分母是按照成本入帐。比如说这个楼，这个楼12平方米，在我的帐上，我只盖了12亿，那么我的正资产在这个帐本上就是12亿，但是这栋楼我拿去卖了，或者现在拿去给著名的评估公司去评估，他可能评估出来是30亿，你的分母就多了18个亿，你把税拿走以后，可能就多10几个亿吧。你的分母再增加的话，就等于我那个比例就下降了。因为分子现在是180，如果分母也是180，那么就变成100%，因为分母增加了。分母因为受制于现在的会计制度，的商业地产、酒店，什么时候都不能重组，你除非卖了，卖了赚大钱，你就能减债了。商业的东西，写字楼跟商场你租多少你重组多少。一间公司真正的负债情况，不是好像你看到那种写的数据那么死板的，我刚才讲的是大概这个意思。或者你们也可以请教一下在报社里面对财经有研究的同事，对你们写的时候也会更准确，更公平一些。
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