搜房网：您如何看您的同行黄文仔委员关于建议房地产市场完全放开的建议的？
胡葆森：从来看不大符合市场经济规律的一种要求。因为完全市场化的房地产业应该是由开发商按照客户的需求决定自己的房间大小，而不是说你政府希望盖多少房就是盖多少房。现在市场化应该是根据市场的需求提供多种多样的款式和规模这是一个基本的出发点，现在加大了经济适用房和廉价房，我的一个基本观点是市场归市场，保障归保障，完全市场化这种不要有什么90/70，当然别墅政府也没有说不让建，等于不鼓励，限制建，没有说不让建。毕竟五百强的老总来了以后有这个需求。不鼓励建大房主要是中国的土地资源还是相对来说比较紧张的，这个都是可以理解的。
搜房网：您是大概什么时候觉得可以提出来取消90/70政策的建议的？
胡葆森：我一开始出来就反对。我自己觉得我也能理解，不光是作为一个代表还是作为一个房地产从业人士，能够理解当时的意图。对于政策的稳定性和连续性当然还有自己的看法，因为你知道05年的国八条当地规定是120平米，还可以上下浮动20%，第二年不到12个月的时间又出台了90/70政策，作为我们来讲还是支持和理解。当时提出这个措施，当时廉租房和保障房的规模比较小，那个阶段这个政策执行两年以后，廉租房和保障房规模增大以后，完全市场化那一块按照市场需求决定它的规模和房间的大小。
搜房网：您的意思是说对70/90基本上是全盘的否定是吗？
胡葆森：对。因为保障房是为了解决中低收入家庭的一个有效措施。你可以按照你的土地的盈利，按照这个阶层一个具体的需求。在香港来说房间都不是太大，都是六十平米，七八十平米。香港七十平米就算大房子了。110平米就算豪宅了。但是我一直觉得中国人在停止独立分房以后对户型的追求在有一个阶段确实有点过大了。一度有那么一段时间我印象中，有150平米就是主力户型，显然这个是过大。我个人认为在100到130平米，这个范围应该说是目前按照中国整体的发展水平是主力户型。到不是说取消这个鼓励盖大房子，并不是这个，我一直以为主力户型应该是在100到130平米。
搜房网：现在有人建议说通过税收这个调节这个市场对大户型的需求，你对这个有什么看法？
胡葆森：也可以建别墅，但是把它的税收增加，那么你面积越大，你占用社会的资源又多。但是这个应该和比如说土地价格的这种土地出让金政策的改革，包括政府一些其他的配套费用收取政策的改革结合在一起，比如说像德国土地出让金通常都是有三十年，这样的话把开发商成本降下来以后，把买房人的这个成本也相应的降下来了。
搜房网：西方它其实征收那个税可能根据土地的不断的进行调整。
胡葆森：今天我不愿意多谈，因为物业税三年前开始议论，中国现在推出的这个条件还没有成熟，我想早晚会推出来。现在议论确实有一些早。
搜房网：刚才您提到如果开发商土地成本降下来，购房人的成本也降下来了，因为最近还有一个代表说把开发商的利益降到5%，你怎么看这个问题？
胡葆森：这是我这次提案主要针对的一种观点。反对这种观点。因为市场经济它是由市场来调节的。一些暴利行业是微利行业的盈利水平，不应该由政府强行的规定这个行业只能多少利润，还有某些学者还要建议取消开发商的也有。
搜房网：您的建议里提到关于外资准入这一块呢？
胡葆森：中国这种政策的延续性还是有一些需要改进的地方。前一些年突然有一个文件说限制了。其实外资真正的热钱你确实是应该警惕限制，但是真正房地产的一些商，但是你现在实际上也没有完全禁止，审批的程度两年前开始变的复杂了，但是很高兴看到从去年开始把这个审批的权限有所下放，这一块还是跟国家的这种外汇目前的储备规模，包括外汇的控制能力，还是有关系的，这一块还是应该区别对待的。
搜房网：接下来问您几个常规的问题，比如说您如何看房价的走势，今天晚上许家印也说，最近阶段他的房子不会涨也不会降，他觉得他的价格制订的合理，因为有的大腕说已经到底了，任志强说没有复兴，压力很大，张力已经满怀信心的说见底了，这种大腕级的人他们开始有所讨论，你怎么认为？
胡葆森：我整体一个看法就是中国房地产现在出现的问题解决起来不是一个容易的事情，尤其是宏观经济这次的调整，已经成为通货紧缩了，现在看报纸说信心比重要，我们现在在增强信心这一块，和政府各方面都在努力。但是老百姓的这种买东西的信心不是很大。前一段金融风暴使人们对未来生活的预期确实给冲的太淡，太灰了，可能这个信心恢复起来也不是一朝一夕的事情，怎么也要有一段时间。我觉得至少今年不会有太明显的复苏的迹象。我这里是说房地产。当然这个东西我觉得预测起来也是没有意义的，购房者不会看到你某一个开发商的意见，这也引起一个很深层次的问题。1月20号春节前齐部长召开了一次座谈会要求八家企业也是座谈一下当前房地产的一些形势，也是希望听一些积极的建议，我在那个会上说了几个观点，我长期认为中国房地产业目前很大一个问题就是说这个行业的六大主体缺乏一个沟通机制。这六大主体就是政府、金融机构、理论界的学者、媒体、开发商、消费者。齐部长说你说的还挺对，就是说没有一个方面可以把这六大主体召集到一起来讨论这个行业的问题。
房地产98年以来发展最快的十年，你看这六大主体都是各说各的，开发商也是在说自己的冤屈，干了这么多活还不好，政府也是在说他房价的问题，媒体也是在发表自己的观点，有一些记者还把自己有时候买不着房子的怨气一块写到这个文章里面，这都是可以理解的。消费者也一直反对房价上涨，理论学者意见不一样。过去一个情况都是在各说各的，我自己觉得这不理性。因为从98年到现在已经十年了，这六个主体没有机会坐在一块讨论。我算过大概是四个方面能坐在一起，很少六个方面一块坐在一起，几乎没有看到过，这样一来过去的十年各说各的。这样让消费者确实对整个房地产业，甚至说连媒体对房地产也能够完全理解吗？也未必，你们知道房子的成本，政府拿走多少钱？恐怕你们也说不太准确，当然每个地区都有差异，实际上整个成本里面还包括一大块的出让金、税收。你看税收价钱还不算费，如果加上费更高了，可能超过40%。把出让金再算上这个比例高了。肯定超过一半了。你说老百姓知道这个情况吗？肯定大部分的老百姓不知道，甚至有时候政府都没有意识到，他自己也没有意识到自己拿走这么多。因为税收局拿走那一块，土地规划局拿走这一块，政府可能根本不知道拿走多少，整个信息都不对称。
我有时候在琢磨这个事，这是一个很重要的根源性的一个原因，也是房地产行业存在一个问题，这样使的决策对这个房地产的问题未必知道的清楚。他知道不清楚的时候，他有时候一个决策，当然我们也知道都是听决策者的意见，他未必能够听到这种真实的情况。
搜房网：北京一月底的时候出了一个新的政策，原来在项目上规划这个70、90，你觉得这种做法如何？
胡葆森：这个至少有一个积极的迹象出现，开始往合理的方向走了。
搜房网：我觉得您对房地产今年一个走势还不是很乐观。但是我不知道河南那边怎么样，但是北京很多一月二月的成交都比较好，你认为这是什么原因？
胡葆森：我认为不要过早的下结论，我觉得应该再过两个月看一下，没有三四个月的持续稳定，这种结论就为时过早了。
搜房网：今天我们问了很多开发商，现在北京很多的项目都在，提的不高都是三百五百一平米，他们是不是走了一步险旗，他们的原因，卖的很好，很多开发商在销售过程中感觉太意外了。
胡葆森：我看这是一个普通的现象。我知道北京有些楼盘，我们比较熟悉的一些，的时候是一万四五，后来降到七千的也有，现在再调个几百也很正常。所以我觉得对讲价我不想多说了，因为媒体对以往讲评论的很多了，这个企业根据自己的情况。还是让市场去决定这个东西。
搜房网：建业上市以后会不会走出河南？
胡葆森：短期内不会，我原来上市给者描绘一下，至少是五年以内，还是在河南做，未来我们是按照三百公里的半径可能扩大到350公里这个半径，十年之内不会跨出四百公里这个半径。也是一种探索，现在还是在一个探索过程，再有一个三四年的时间，我们战略的价值，我们自己也会再重新的认识，现在还是在认证这个战略价值。
搜房网：现在有很多的业内的人士开始说，现在房地产企业破产的比较多一些，到底现在房地产企业生存状态是什么样？
胡葆森：我去年在7月份接受过上海财经的媒体采访，我当时对房地产商的四种生存状态做了一个预测，我认为中国地产商至少有两万家到三万家是没有项目的。那你说我们今天说地产商，包括不包括这些东西？如果不包括这些本来就是没有项目，或者说有一个项目做了一半再收回来了，另外中国地产商几乎90%以上，不低于这个比例基本上都是项目公司。所以你可以预测到大部分的开发商的生存时间，连一个项目都没有，即使有也是一两个项目，90%的房地产还是处在一个项目公司的状态，开发商有企业状态的开发商整个比例里面是低的。
所谓的企业比如说我们经常用麦肯锡评价企业的七个基本面你去看一下，比如说价值观、战略、团队、文化、智力结构、机能，你一看企业根本不叫企业了，从这个角度可以看出开发商的整个生存状态，预测一下就知道了。等于大部分是跟宏观调控是有影响，但是它的生存状态本来也不是媒体关注的一个主流。它是90%以上的比例但不是主流，我觉得主流应该代表这个行业发展方向的企业应该称为这个行业的主流群体，但是这个主流群体在也就是那么一两百家，不会超过五百家。如果按五百家来说，1%可能是主流群体。那么99%不是主流群体，只能说你们应该关注的1%，这五百家现在的状态，可能需要探讨一下。另外的99%你探讨不探讨没有意义。还有一个卖房子的人还在做汽车行业。
我觉得这个五百家关注的可能现在有几种声音。生存状态最差的你们知道有一些企业，过去的两三年，由于扩张的比较快，土地储备量比较多，然后跟资本市场对接的计划受到这次宏观调控和金融危机的影响，等于这几个原因，一方面扩张快，土地增加多，但是跟资本市场对接计划又受到搁置，这种企业可能现在目前应该有10%到20%，就是在这五百家里面应该有那么20%左右。有一些是已经完成和资本市场经济对接，国内大概上市公司里面有一百来家。有一些是多元化的。也都给它算在内国内的A股上市里面，跟房地产沾边的有那么一两百家，在加上在香港上市的三十家，包括在英国、美国、新加坡上市的一二十家，加在一起有两百来家，这两百来家就是又分出两种状态，一种是这两年扩张不是太快可能日子过的还可以，跟资本市场对接了，日子算过的去。这对接的也有扩张快的，包括你们刚才提到的几家，虽然对接但是过去几年扩张也很快，但是这几年日子不好过，最危险的就是刚才说的那个又快但是又没有对接这些，你们也知道有那么几家代表性的。第二种是已经对接，但是扩张也比较快的。第三种就是处在中间状态的，还有一些就是属于比较稳健性的，但是这个比例也不是太多。
搜房网：稳健的有多少？
胡葆森：不会超过20%，因为几十家应该是有了。所以我觉得大体是这四种状态。
搜房网：您认为现在需要不需要救市？
胡葆森：我觉得既然说了也没有用，干脆不要说。
搜房网：就是认为不会救？
胡葆森：因为政府肯定不会救，救也是地方政府，那么你企业在地方经济发展中所处的地位，以及每个城市房地产业的空间率的大小，比如说有些城市跟房地产有关的收入可能到了四十五十那个比例，那么这个市场可能比较着急，有些本来可能占的比例没有那么高，所以没有那么着急。另外地方政府现在救地产商的措施也很有限。我听说今天广东那边现在土地出让金可以分期支付了，我对这个消息表示怀疑，因为土地出让金收取是一个国土资源部的事。
搜房网：广东的救市政策中还有一条信贷放开。
胡葆森：我一直认为说房地产金融在中国目前还处在一个初级阶段应该还是贬低他们的管理水平，处在至少大部分一个中级水平。你比如说讲地产商的信用，信用在市场经济中最值钱的，但是中国地产商在银行贷款政策的文字里面看不到特殊的这种待遇，对信誉本身没有文字性的，政策上没有明文规定，信誉好的企业可以怎么样，没有，你照样不可以款，你还必须得项目贷款，也是一刀切的一个问题。
守信是一个概念。但是这个守信你可以在这个额度内不需要报批了，但是在一百亿内每个项目还是要批的。所以中国地产商总的来讲比较累，基本上是全能运动员。他去张罗盖房子的事，还要去找钱，甚至盖好了自己管。但是在这个阶段，这个行业是一个新行业，可能再过十年以后这个行业的分工细化了之后，行业分工程度高了以后，中国地产商慢慢的会轻松起来，但是还是需要十年，十五年或者更长的时间。
搜房网：您认为活跃市场最需要什么？
胡葆森：我们反过来说一句别的话，你们见过二台什么时候说过，比如说98年以来商品房里面的70%是住宅，商品房里面现在有160亿平方米，90%是开发商建的，这算不是开发商一个功劳？你见过他什么时候把开发商的功劳客观的说出来？我觉得对于开发商还是不够客观。我不否认，我一直认为开发商这五万家里面应该说也是存在不少问题，因为99%都没有按照企业那个面，或者是基本的标准去运作，当然我不是抨击我们这个行业，它还是处在这个阶段，这个行业是一个新行业。90%还是处在这个项目运作的阶段，是这个行业不成熟的表现，所以在这个过程中确实有一些违规现象，甚至有一些不守信用的情况，但是不能一棍子打死这个行业。至少平面媒体确实平常有一些不同的看法观点在发表，台我就觉得很奇怪。我不是说天天看他们节目，但是我没有看过一次刚才说的情况。但是它也在对话节目中让开发商自己说这些事，我倒不是攻击他们，还是刚才我说那个问题，就是各说各的。
搜房网：没有统一。是不是跟现在做的那个长期发展规划确实是缺这么一个东西，长期发展规划征求过您的意见吗？
胡葆森：我又被荣幸的邀请了，建设部那个政策咨询委员会过一个个通知，上个星期以前接到这个邀请，可能今后有这个机会。
搜房网：如果你有这个机会，你认为应该怎么做这个长期规划？
胡葆森：长期规划还是先方方面面把市场的调研，社会的需求基础工作做好之后，然后方方面面的委员会也好，方方面面的刚才讲的六大群体我们坐下来，共同把这个行业的十年以后未来的最理想的局面，我们先把宏观经济到那个时候预测，比如说我们人均现在三千美元，到那个时候可能十年以后变成了八千美元，在八千美元这个大的宏观经济消费水平的情况下，房地产业那个时候应该是一个什么样的东西。因为你从西方发达国家它的社会的发展的规律，可以找出来里面的一些规律性的东西，比如说我们原来经常讲行业是在人均GDP在800美元房地产行业是一个起步期。3000美元进入一个快速发展的时候，到什么时候是一个饱和？大概在1300到1500美元的时候，到了那个水平的时候房地产处于一个饱和状态，我们预测十年以后我们人均GDP大概应该是房地产处在一个发展时期，我们再对照一下现在跟那个时候的一个差距，我们能找到一个路线图。你先把十年以后看到一个理想的状况描绘出来你对照你现在市场行业中存在的问题，你知道在这个十年当中该做什么，政府、金融机构、开发商都应该做什么事情？媒体怎么？消费者心态上应该调整。所以这个制定出未来的一个发展规划，所以我觉得再往细处说通过市场解决70%，或者是80%。当然这件事情还没有做好。所以你光说东说东有理，西说西有理这个不行，这个不是一个成熟的一个行业。已经十年了应该坐下来讨论这个问题。那个时候我们预测人均收入是多少？家庭收入是多少，我就知道十年以后是那个价格，我现在是高了还是低了，通常十年房价如果宏观经济不出现大的波动，房价应该是一个什么样的比例。这个物价指数都说一下。这件事情一直没有做，我很少去报怨哪个方面，我觉得六个主体都有问题。都有贡献但是也都有问题。
搜房网：你刚才谈到今年可能看不到房地产有什么复苏的迹象？
胡葆森：我不是说看不到，我自己觉得宏观经济的问题不会那么快的解决。
搜房网：如果这个房地产要复苏的话，实际上靠全球的经济，包括中国整体经济的复苏，房地产现在还需要出台一些政策来治理一下吗？
胡葆森：当然需要。比如说哪些需要。我现在有两千万存款我为什么不买三套房子，既然银行可以贷款为什么不能让我贷款买房子。你想想一下。银行有那么多客户，它的这些客户现金都在银行自己帐上存着为什么不给他贷款？但是现在政策是不允许的。
搜房网：您接触这么多开发商是不是大多数人都认为应该取消二套房？
胡葆森：当然，应该说全体。还有人甚至比较夸张说04年以来全部的政策都取消。我不太同意这种观点，我真的不知道是谁说的。它的角度是稍微比较夸张。意思就是说你出来的东西都是反市场的。但是不是说所谓的政策都不对？你这样一说好像的政策都不对了，其实也未必，还是应该实事求是的。把哪些有利于行业长期稳定健康发展的政策可以留下，就是挑挑捡捡，你一棍子把政策都打死了，也不是一个科学的态度。
搜房网：会不会放开开发贷款您觉得？
胡葆森：这个我倒不是的赞成。我觉得银行什么时候能够做到因人而异。比如说台湾项目可以做十年，那不良贷款率也很低，至少也可以做到三到五年，我们现在不要希望十年，至少做到三到五年，它是根据这个行业的发展规律，一个项目预测周期五年，你给它提供这个项目五年贷款，小项目可以提供三年贷款。但是你人民银行把这个都管起来，一个政策下来对万科这种开发商同样也是用这个政策，这显然是有点对信用好的企业没有什么鼓励性的政策。
搜房网：现在开发商贷款这种的企业，开发商的开发贷款还是问题不大吧？
胡葆森：从另外一个角度讲，比如说上一周的宏观调控，确实房地产行业拖累了很多的银行，但是现在三大商业银行上市了，有它自己一套经管系统，人民银行对它这种商业银行的贷款不一定卡得那么死，它可以按照它对客户了解，你说人民银行了解？肯定是商业银行在线，它知道这个客户贷不贷这个款，你那个政策一下来，它想贷都贷不下来说明这个政策还是有问题的。
至少有一百家或者是两百家信用好的企业在银行里，这些企业贷款应该没有问题的。商业银行受人民银行的限制。
搜房网：还回到90/70问题，如果说商品房全面放开的话，会不会出现前面的一个求大的情况？
胡葆森：应该不会，我觉得实际上90/70政策没有出台之前，我觉得市场主力户型成为一个递减的趋势。我觉得从05年以后，人们并不是过分追求那种大房子，另外一个原因是房价也高了，房子的总额也高了。
搜房网：今年开发商的日子会比去年好吗？
胡葆森：这个可以肯定说不会。还是因为市场的原因。成交量没有上来。各种积极政策不明朗。消费者信心没有恢复，成交量还是处在一个递减的趋势中。
搜房网：很多大品牌的开发商都在消化自己现有的项目。
胡葆森：我们倒是在做另外一件事，我们在做一个提高自己产品服务。还是对自己的产品服务比较重视。去年12月初，11月底收集了671个问题，围绕这些问题制定一个方案，利用三个月的时间叫做百日风暴。集中解决产品服务的问题。至少给我们这个区域行业算是带了一个头。
搜房网：很多企业是通过促销来推动，我们是通过改变产品服务？
胡葆森：对。而且北京是一个水到渠成的事情，你这样去做了，当然你也会观测这个效果，不要为了你的效果去做，这个事情本来就是应该你这样做的，只是说你原来发展快的时候，你没有做好，我自己内部叫“还帐”工程。原来你发展快的时候没有功夫还，现在赶快得还这个帐。
搜房网：在北京目前开发商降的很多然后就卖的快。
搜房网：对于地产商对于资产市场融资的看法呢？
胡葆森：现在这个计划受到了很大的阻碍。至少从国际资本市场难度大大的加大了。
搜房网：这样的环境之下，会不会促发房地产信托的加速？
胡葆森：这也是给他们提供一个机会。
搜房网：有没有可能促使这样的政策往前走。
胡葆森：现在确实在做，因为产业基金。我觉得从去年以来房地产信托这一块在增大。
搜房网：我们有没有做？
胡葆森：我们也在做但是规模不会太大，因为我们从商业银行获取贷款还是容易一些。我说的这些问题可能不是反映我们自己的问题。我们自己应该说这三年做了一些事情，一些战略层面的决策还是应该说准备的比较早一些。比如说我们07年和08年上半年，一块地也没有买。
搜房网：上市之后你觉得我们公司有什么比较大的变化吗？
胡葆森：还是有很大的变化的。至少从意识上，你自觉和不自觉的意识的标准就要跟市场接轨。包括你未来的计划，包括对项目操控的标准。因为我刚刚完成一个成立八个城市公司，行使我们在04、05、06年那个大区的一个权利。集团为了保证各个项目的稳定运作直控了两年，上市这个模式如果一直直控下去会影响工作效率，我们就借鉴05年、06年那个时期的大区的项目的模式但是又没有恢复到大区的模式，又搞了一个新的模式，刚刚完成用四个月的时间，我们是做一些机构调整，然后产品服务这一块，我们一直在做这些事情。
搜房网：去年上市大家觉得你这个公司亏了，现在过半年了反过来看看你觉得亏吗？
胡葆森：我经常说因为这种东西。在当时那个情况下你缩水了一半，觉得挺可惜的。现在你再看看，所以我觉得有些事情有一个观点就是说包括很多很多的事情，你在眼下看，一年以后看它，三年以后看它得到的结论往往不一样，这告诉我们一种方法，需要我们对一个事情真正的价值有一个客观评价的把它放在一个不同的视点上去判断它的价格，不要老是用眼前的一种标准来衡量一件事情，这样让我们的行为容易短期化，包括容易浮躁。所以由此想到老子那句话。所以你有时候有一个大者远者的一个计划或者是愿景可能在做眼前的事情可能不一样。
搜房网：今年的发展战略是什么样？
胡葆森：我们还是要把基本事情做好，做产品、服务，关注市场动向，及时做出一些新开出楼盘定价，包括营销的方式都要针对趋势形式变化要做一些这种带有针对性的措施。
搜房网：现在有没有想过在河南做一些并购什么的？
胡葆森：现在已经在做，我们去年上市以后对洛阳、商丘都有一个并购。洛河那个是采取一个增持，基本上都是通过这种方式进行的。
搜房网：今年还会继续类似并购吗？
胡葆森：应该说还会。
搜房网：你之前跟一些海外的基金了解，他们可能对我们国内的商业项目比较感兴趣，而且这次调整和商业主打的那个公司比如说像金融街，他们受的影响是比较小的，而且商业项目受的影响也是比较小的，我们有没有这种这种战略调整？
胡葆森：我们未来还是以住宅为主，但是我们商业地产公司已经成立了。也是在做这方面的一个探索。
搜房网：我们初步一个计划是商业项目的持有的比例呢？
胡葆森：我原来说过，希望用五年的时间达到10%到15%这么一个比例。在你利润收入中占的比例，卖房子制造什么利润那个比例，我觉得能够达到10%到15%的水平。现在会逐渐增加这个比例，这个多数是我们社区内商业。可能一个项目里面有这么一个形势.
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