孟晓苏：目前住房政策问题类似小品《不差钱》

房地产门户房天下  2009-02-12 17:15

[摘要] 2009年2月12日，以“构建危机后的中国房地产”为主题的第九届中国房地产发展年会在中国北京国际饭店举行。如何应对当前全球经济困境、预期国家政策方向、将危机变为转机？以下是中房集团理事长孟晓苏的精彩发言……

全正用审慎的目光考量中国经济和中国房地产业。

近日，经济论坛第三十九届年会在瑞士小镇达沃斯召开，温家宝总理面对来自各方“中国经济能不能继续保持平稳较快发展”的质疑时说，“我们对此充满信心”。在这具有特殊意义的时刻，作为国民经济重要支柱的中国房地产业对中国经济的影响更为牵动全局。

为更好推动房地产全行业稳步发展，2009年2月12日，以“构建危机后的中国房地产”为主题的第九届中国房地产发展年会在中国北京国际饭店举行。如何应对当前全球经济困境、预期国家政策方向、将危机变为转机？作为年后房地产论坛，来自政府、学界、金融界、开发企业的激辩将呈现一个陷入反思却更为理性的中国房地产市场。以下是中房集团理事长孟晓苏在房地产发展年会上的精彩发言：

中房集团理事长孟晓苏

过了节一上班就来谈论房地产问题，看来房地产是一个人民关心的热点。但是老百姓是不是这么关心房地产呢？有一个对联，上联是“除夕夜捧红小沈阳”，下联是“元宵节火烧大裤衩”，还有一个横披叫“央视不差钱”。老百姓关心这个。今天既然来了让反思，反思这些年的房地产市场和政策，那么我想说最近10年住房市场当中忽略了住房保障体系。前年8月，国务院已经通过了加强中级收入家庭住房保障问题的议案，把解决他们的困难作为政府公共服务的一项重要职责。

但是2008年因为房地产衰落了，地方政府收不上土地出让金，所以大力推进廉租房建设和经济适用房建设落空了，因为这些需要钱，而目前地方政府钱紧。所以它不是“不差钱”，它是“差钱”。想一想春晚的小品，再想想现在住房政策中的问题，是相近的。这个小品演的是赵大爷带着孙女来到“苏格兰调情”，菜单上全都是鲍鱼、龙虾，吃不起。就像我们前些年的住房政策和房地产市场，商品房是两三万块钱一平米，老百姓买不起，他们能买得起的是经济适用房，但是我们这里生产太少。而且不光是点这两个菜，经济适用房还需要“补贴一个菜”，这就是经济适用房政策里面的不收土地出让金，只收七项基本费来控制房价。但是这样还买不起怎么办？那就“加一腕不要钱的卤和白开水”，但是小沈阳说他们那儿没这个规矩，于是有了赵大爷的一句经典：“那是我没有来，如果我来了，这个规矩早改了。”我看这个话像我们说的。

刚刚说的意思不是说在一个菜馆里要卖各种菜，而是说有的菜馆卖鲍鱼龙虾，也要有菜馆卖家常菜，再就是政府也应该在这里设立免费的菜馆。北京市有一个普济寺，你可以到那里免费喝粥，这才是我们的社会住房政策。前些年我们没有推进，有些人设想用市场机制来解决住房保障体系问题，靠开发商解决，而不是分灶吃饭。市场怎么解决？不是说四斤龙虾没有我就换一斤的，还有一个叫“鲍鱼切小”，就是小户型政策。但是鲍鱼切小了还是鲍鱼，为什么不能提供老百姓需要的廉价菜肴？除了这些，就是打压房价，是想把商品房打压成经济适用房。都是什么政策？一个政策叫火上浇油，再有一个就是釜底抽薪。现在国务院已经出台了政策，9000亿住房保障体系，我们盼望着它成功。但是在它没有成功之前人们还是迷茫，很多和媒体仍然在盼望着通过市场，通过现有的商品房来解决住房保障体系问题，所以他们就希望把房价降下来。

最近有一种说法叫收入房价比，就是说把的房价除以人均收入，这种在住房保障体系健全的国家和地区，他们都是不同层次的百姓，享受着不同层次的住房政策，你要拿不同的钱去买，但是这个统算房价收入比是不能学的。由于这样片面地计算，试图用市场来解决住房保障体系问题，所以就产生了打压房价的误区，这和去年年初抑房价、抑通胀的想法是同出一辙。把购房预期给打乱了，这样不利于经济发展，不利于相关产业发展。我认为住房不像买电器，电器不管什么收入水平的人都要花同样的钱，但是住房这种产品既有商品性，还有居住保障性。不是的人都要买同样的房子、同样地段的房子、甚至同样品位的房子，不同的收入水平，可以用不同的政策不同的价格来买。所以现在不应该再闹笑话，要通过进一步推动房地产开发提供更多的商品房来拉动经济，通过完善住房保障体系提供廉租房和经济适用房来构建和谐社会。

反思以后，我看国务院对于拉动经济一系列的重要措施，是在国十条拉动经济里面，条加快建设保障性安居工程，提到了加快建设廉租房，还有加快棚户区改造。我看这里面谈了两件事，都是需要我们去做的。一个是廉租房虽然说是政府行为，但是我们有社会责任感的企业还是可以参与。因为现在廉租房落后10年了，我们要补10年课，哪有这么多钱呢？我在05年提出引进中国的瑞茨，首先用瑞茨来持有廉租房。在美国还有把监狱给瑞茨的，监狱可以说是最廉租的廉租房了，是谁政府来交租金的。我们的廉租房总比监狱强，我们的廉租房也不低，达到6%到7%的率，现在来看完全可以。如果廉租房能够通过瑞茨这个，就可以获得源源不断的资金。现在国务院提出来推进试点，包括证券公司都想推出商业瑞茨，但是我看难，因为问题解决不了。而廉租房就天经地义，如果不，政府就要多补贴或者让穷困老百姓多交房租。最后，我们还是盼望着廉租房在瑞茨上有所突破。

第二项，就是棚户区改造，中房今年就有这个计划。中房在80年代就建了80多个棚户区，形成了800多个住宅区。这些小区20多年下来已经破旧了，但是这些破旧的小区本身有很好的资源条件，都在而且容积率比较低，但可能有的没有取暖没有车位，老百姓住起来很不方便，呼和浩特就有这样的小区。对这些小区就需要整体改造。我们就将呼和浩特这个小区改造了，拆掉了30万平方米，救济金按1：1.2发放，这样老百姓会比较满意，然后我们把容积率提高到3.9。这样一来，就可以把这个小区当做商品房来运行了。这样的住宅区改造，有很多在中房手里。对于这么大规模的开发改造，我们也缺钱、“差不少钱”，这些就需要金融。的就是股权基金，如果我们能够找到这样的资金，就会加快开发。这样既有利于当地老百姓改善住房条件，又可以更好的使用土地，还可以拉动经济和就业。最近我们要做的主要是两件事，除了这个房地产要做的这件事，另外大家都知道我还兼着保险公司的董事长，那么今年保险资金能不能够不动产，这要取决于两次审议以后的最后一次审议，如果能够通过经过一些规范意见以后，就有可能推出保险资金来参与不动产，这个将会给中国保险业找到一个长远的坚实基础，同时保险资金的进入，也会有效的增强房地产行业的能力，由此再造就一批新的房地产大企业。