蔡鸿岩：买房退税应该是阶段性的政策

新京报  2008-12-17 15:13

案例：张齐购买了100万元的房子，办理了20年期限的80万元的等额本息按揭贷款。按照的贷款利率基准，月供是4968元，支付利息为39.24万元，平均每个月利息为1635元。张齐实际收入为9000元，每个月个税为1025元，实际到手的收入为7975元。假定张齐收入不变的情况下，针对三种购房退税的模式计算如下：

利息抵扣 每个月多出327元

美国采取的是贷款利息抵扣个人所得税，主要是针对住房抵押贷款的利息支出部分，显然这是针对低收入人群的一种收税减免政策。北京美亚联合地产营销机构总经理王鑫认为，目前购房者贷款利息支出较多，作为阶段性调控经济的一种手段，建议采取美国模式的利息抵扣个人所得税。

算账：个人所得税税额=(应纳税所得额-扣除标准)×适用税率-速算扣除数。假设张齐贷款利息可以低扣个税，那他应缴纳的个税是(9000-1635-2000)×20%)-375=698元，抵扣完毕的实际收入为8302元，每个月可以增加327元，20年可以增加7.8万元。

总价抵扣 5年多出6.15万元

上海曾执行的政策是按总房款抵扣，房地产研究所所长陈国强(陈国强博客)认为，这种方式操作起来相对简单，对一次性付款和按揭付款的购买者没有区别，只需要对抵扣退款的时间进行规定，是以5年为准，还是以10年为准，此方法购房者获利也较多。尤其是可以促进高收入者买房。如果高收入人群个税较高，将以房款总价作为低扣数额。

算账：如果以5年作为抵扣期限，每年张齐的个税缴纳额为12300元，5年就可以增加6.15万元的收入。

- 碰撞

退税主体 首次置业VS人

●教授郭田勇

购房退税不能“一刀切”，应该针对中低收入的首次置业者。同时应该以家庭为单位，购买套房子免征个税，这样可以减轻老百姓购房负担。此外，购房抵税应该向中小套型的普通住宅倾斜。对于大面积、高总价的高档住宅则不宜实行此类政策，或者是减半执行。

●北京思源经纪董事长陶红兵

目前业内提出购房退税是因为经济环境的变化，及楼市滞售。房地产是中国经济的支柱产业，只有购买者都享受到这个政策，才能促进楼市需求释放。更何况能够二次以上置业者，都具有强大的支付能力，这些人群很大一部分是改善性的购买，并且是观望数量的人群。

执行时间 阶段性VS长期性

●著名房地产评论人蔡鸿岩

买房退税应该是阶段性的政策，只有这样才能刺激和促进购房者进行购买。从目前情况判断，这个时间应该是1年。政府可以规定在这段时间内买房者可以享受退税。这样那些观望性的需求就会激发出来。但这个时间也不宜执行得太长，否则有可能导致房价出现反弹性上涨。

●房地产研究主任董藩：

购房退税是通行的长期政策，目前业内提出这个政策，有些宏观调控的味道。发达国家个税占财政总收入比例的30%-50%，运用个税刺激房地产容易见效。这也是其长期执行的原因之一。个税属于地方财政，如果老百姓自己解决了居住问题，就会减少保障性住房的供给量。