精彩专题：中国房地产品牌价值研究成果发布会
经过长年后的楼市，华美而危险。08下半年的楼市观望情绪依旧严重，"金九"的成交表现不如人意，开发商面临 严重的"金融危机"，资金缺口达4000亿之多。在众多“危境”之下，由地产界“老大哥”之称的万科率先，引起 部分开发商追随，楼市风瞬间在舆论界被广为传扬，房价该向上还是往下，每个发展商都在审慎地踱步。房市低迷，楼市该不该救的争论一直在持续。9月16日央行宣布“双率”齐降，再度引起地产界各种猜疑，政府是否是在发出救世的信号？
在9月20日中国房地产品牌价值研究成果发布会上，我们带着这些问题采访了北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生。
“双率”下调对房企影响小
【记者】：央行“双率”下调是在释放一些什么样的信号，您是怎么理解这个事的？
【刘洪玉】：这是针对宏观经济层面的东西的一个措施，包括应对国际环境的变化，它不是直接针对某一个行业，但是这个结果肯定会对房地产市场会有一个方面的，因为比如说买房的人要贷款，利率降低，有利于降低他们买房的成本。一部分中小型的银行它准备金利率上调，它有一部分的资金的周转，这个实际上对哪个行业都有利。
【记者】：但是影响不是很大是吗？
【刘洪玉】：对。因为这个市场，整个呈现出来的一个环境，它实际上要靠一些政策的积累，时间长了以后可能行。
政府政策干预需要“理由”
【记者】：您觉得在房地产市场，因为现在这个环境挺复杂的，您怎么看待这个市场，它主要存在的问题是什么？
【刘洪玉】：问题就是大家现在还看不到这个市场的均衡点到底在哪儿？这是供和求之间在一定价格水平上的均衡到底在什么地方，现在应该说还没有一个明确的概念。所以房地产企业也是从销售，或者是直接的来寻找这个点，消费者也在用这种观望的态度去对待这个问题，可能他现在变得主动了，不着急的去看这个问题。但是我想这个东西也是慢慢的市场供求双方的力量来相互之间博弈，最后找到一个点的时候，可能会有变化，但是过程会经历一段比较长的时间。
【记者】：那您的意思就是说，它只能顺其自然博弈，有没有一些比较好的措施，或者是政策有没有一些政策的调控，可以改善这个现状？
【刘洪玉】：我们对市场这种干预，它是在一些特定的环境下才会出新的，没有这种特定环境出现，政府实际上要尽量的减少，这个就是我们市场封闭的一个主要的特点。从目前的状况来看，政府还没有去进行直接干预的能力，或者说这个理由不是地充分。
【记者】：换句话说，现在这个情况还不需要政府去出面干预这个事情？还没有到那么严重的程度？
【刘洪玉】：可以这么理解，因为房地产市场，像上海发展的时候，政府觉得过热了，它会干预市场，然后像厦门也不是没有一个底线，需要干预的时候也会干预，但是现在来说，还不是那么需要干预。
房企面对的问题：重建人们对市场的信心
【记者】：那您觉得现在这个市场，还是比较乐观的？
【刘洪玉】：也不能说乐观了，你从哪个角度去看它，从什么角度去看它，因为我们还是希望这个市场能够稳定的发展，能够持续地对经济的增长，社会的发展做出贡献。所以它过快的增长，过度的涨，过度的降，这个都不是我们希望看到的，我们还在观察这个问题，还没有说到跟着这个舆论，或者是跟着媒体的一些东西走，我觉得现在政府越来越开始有能力用科学的判断来决定这些事情，而不是根据一些现象，现象毕竟都是点上的东西，政策上关注的应该是面上的东西。
【记者】：那长期看这个市场呢？
【刘洪玉】：我刚才讲了，长期看，我们处在这样一个新型市场的国家，它在发展的过程当中，肯定是没有问题的。但是短期，它也会有比较大的幅度的调整，这里面就是说它可能会由于各种各样的原因导致人们的行为发生一些变化，这样反映到这个市场上的交易量啊，价格啊这样一些指标当中来。我们对长期的趋势要抱有信心，但是我们也不能过分的透支我们的未来，我们还是要讲究可持续的发展。
【记者】：因为现在房地产企业面临的问题很多，可能资金链的问题，还有观望形势，还有成交量急剧下滑等，您觉得现在房地产企业面临问题是什么？应该怎么解决？
【刘洪玉】：房地产企业面临的问题，我觉得在这个时候要怎么样重新建立起人们对市场的信心，因为这种信心，可能是基于某一种信任，过去大家看房价，比如说涨的那么凶，或者是降的这么凶，本身成本因素变化不大，甚至成本上升了，房价也有下降的空间，那么在这个过程当中，我刚才说了这个透支未来的概念，因为这个市场，是一个比较复杂的市场。包括产品，它本身是不一样的，艺术性的产品，然后是区域性的市场，产品又复杂，所以一般的消费者很难判断，在这里面就存在着严重的信息的不对称，所以在这个时候，具有信息的一方，肯定就会朝着有利于他们的方向去推动。那么消费者只能是被动的去接受这个东西。所以从未来调整的一些方向，从开发企业的角度，怎么样去做好自己的产品，去合理的确定自己的产品的价格，而不是一味的强调，只要有人买，我这个价格就是合理的，这个实际上有的时候会把这个市场带入一个误区，也会损害这个企业长远的发展的利益。
【记者】：您的观点就是企业还是要做好自己的产品，对于市场来说，可能会存在一定的低谷，但是因为信息问题，长期来说还是会往好的方向发展？
【刘洪玉】：对。
【记者】：那现在万科的炒的挺厉害的，它这种领头，是不是一种他自救的一种行为，您认同这种自救的行为吗？
【刘洪玉】：这个价格，没有任何一种产品的价格只涨不降的，这个价格的调整，升啊，降啊，这都是很正常的市场现象，如果我们承认这个是市场的话。原来比如说计划经济体制下，国家定价是多少就是多少，那个时候没有一个市场是根据需要去生产这个产品的，什么东西一家一包火柴，都给你定好了，那个情况下，那个价格可能相对就稳定。但是如果你把市场上的产品，它肯定要企业根据自己的，从它利益的角度出发，跟实际上在某种程度上是一样的道理。自救有什么不好呢？他为什么非要自己自杀呢？
【记者】：您觉得这个是能够理解的，因为每个企业的方式不一样？
【刘洪玉】：情况不一样，方式不一样，实际上舆论也是，我觉得跟上车的，跟没有上车的，大家感觉就不一样了。没有买过房子的，他希望房子能够回归到合理的价格区间里面去，但是买了房子的，就担心自己的房价跌，跌了以后对自己有影响，但是通常的情况下，这种影响只是对的人产生影响，如果是大部分人，80%以上的人买房子还是自住的，我们对这个房子，主要是看它的功能有没有衰退，或者是这种折损。但是房子作为一个保值品的话，首先保证你的功能价值不变，你的房价涨到天上去，我就这么一个房子，对我来说有没有什么太多的意义，尤其是在中国，住房金融的衍生品的东西，覆盖面那么广，那么深。不像美国，房价涨了，他可以贷款，然后去消费，中国人也没有这个习惯。再有就是我们的政策有控制自用房的贷款。所以、跌价，对自住的人来说，意义不是大，更多的是一种象征性的。影响比较大的，主要是把房子作为投机、的人，而这些人，实际上我们现在挤泡沫的过程当中，挤的也正是这些人，我们不希望这个市场变成一个投机猖獗的市场。
【记者】：就是房地产企业也应该理性看待这个问题。那您觉得，因为刚才说万科讲价的自救，属于他自己企业的一种行为。
【刘洪玉】：就是企业的一种策略嘛。
【记者】：应该是无可厚非的，但是其他的企业，您觉得赞同他们跟着万科走这个路吗？
【刘洪玉】：我觉得都是自己决定的事情，您赞同不赞同，我觉得都是。即使其他企业了，也未必是跟着万科走啊，万科是个领跑人物，并不是说市场上的一切事情都是万科引起的，不能那么狭义的、狭隘的去理解，你们给万科戴的帽子太高了。
【记者】：不过从媒体和舆论的角度来讲，万科的影响的确挺大的。
【刘洪玉】：对，它肯定有影响力，但是我觉得每个企业，都变成了万科的学生，也未必是这样的。每个企业都有自己的特点。
【记者】：也应该有自己的战略部署？
【刘洪玉】：对，也有自己的策略，这种应对环境的变化。就是把它变成一个独立事件，不要把它看成是一个好象有预谋的群体事件。至少我们不能往这个方向去推动，这样才是一个市场，否则它就不是市场了。
【记者】：因为最近的风气浓，有一些楼盘如果不的话，即使它的品牌度再高，销售量可能都受影响。因为现在老百姓买房子，看的就是谁打折打的多，可能关注点就不在我们今天讨论的品牌价值上了。那么您觉得作为绿城、保利，还有比较的房地产企业品牌，他们应该怎样应对这个市场，是应该跟随着大家去走这种套路去迎合老百姓的想法？还是依然保持自己的想法？
【刘洪玉】：实际上我觉得一般来讲，我们叫做酒香不怕巷子深，如果真是好的东西，消费者迟早会认识到这一点，因为确实房子质量的差异，包括它所在区位的差异，有的时候的区位不可替代性，确实让这个市场上的房子的价格，不是说同水平的上涨，或者说同水平的下降，它有这种区域的差异，产品类型的差异，有的涨的快，跌的也快，有的跌的慢，涨的也慢。也不一样。所以我觉得还是去把自己该做的功课做好了，这应该是最主要的。当然你有的时候，可能作为一种短期的措施，你去迎合一下市场，这个也未必不可以。但是如果那样的话，就失去了自我，我是谁就不知道了。
【记者】：但是他们也面临一些问题，比如说这个楼盘长期销售不好，可能资金回笼周期又长。
【刘洪玉】：这可能就是市场对它带来的影响，这个就需要它去调整市场相关的一些策略，包括这个产品的策略，你做的这个东西为什么不能变呢？为什么别人能变呢？或者说不管在什么样的环境下，你都抱有同样的的预期呢？这是你要自己反思的问题，而不是说我被它拖累了，我也做不了的，我觉得不能这么去看。
【记者】：最后代表我们搜房网友问问您，您觉得今后从短期，或者是从长期来这个房价，是不是还会继续降？或说长期来说是一个怎样的走势？
【刘洪玉】：短期来说有向上调整的空间，长期来说还是保持信心的，因为我们毕竟处在发展期，而且是比较快速的发展期。长期这种发展过程当中，短期的反复波动。
【记者】：因为有一些观点说，可能过完今年这个年后，有一个上升的趋势？
【刘洪玉】：上升也是一个比较缓慢的过程，因为实际上，所以我们强调要有一个稳定发展的概念，就是可持续发展的概念，你过分的透支了以后，你再想恢复到原来的状态，这是需要时间的，所以大家要有一些心理准备，就是可能需要的时间相对会长，是现在这个市场靠媒体忽悠，好谁去讲，或者说靠某个明星说，这个房价现在拐点了，又往上拐了，忽悠不起来了。所谓的向下调整，这种东西变成现实，也不是某个人说就这样了，整个环境会使然，它逃脱不了这个规律。
【记者】：现在有一些人说现在是属于房地产楼市的寒冬，您认同这个说法吗？
【刘洪玉】：这个主要是从开发企业的角度讲，卖房子不好卖的，房地产服务企业，中介机构没有成交了，是从这个角度讲的，到目前为止，实际上只能说它处在一个市场不活跃的这样一个状态。
【记者】：在这种市场环境下，他们能做的是什么？
【刘洪玉】：收缩啊，积蓄力量，然后再卷土重来啊。就是这个样子。当然也是很多企业有不同的情况，有的企业可能在这个时候，他过去提早的收缩了，现在正好被这个所控制，那么原来企业扩张的比较凶的，他现在就开始收缩，然后在适合的时机再扩张，这个涉及到具体的问题，不同的企业有不同的情况。
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