自2007年年底开始,房地产市场“拐点论”盛行,商品房市场量缩价跌的新闻时常见诸报端,而二手房市场今年5月份以来价量滞胀现象也日益明显。因此,很多人判断,在目前房产市场房价基本到顶、需求观望浓厚的情况,会进一步加剧房产市场需求的萎缩。那么,在这个严峻时期,当前房产市场情况到底有何变化呢?
现状之一:购房出租量同比上涨24.7%,占比上涨7%
据“链家地产”统计数据分析,当前北京市二手房市场中,房产比例占到20%左右;其中,用来出租的消费者比例占到67%,占比相比去年同期提高7%左右,成交量则上涨大幅24.7%。“链家地产”市场研发认为,在当前二手房市场整体成交量未现明显上涨的情况下,以出租为目的的房产者积极入市主要有两个方面原因。
首先,民宅租金大幅上涨促意愿增高:据“链家地产”统计数据分析,当前全市普通住宅平均租金为2173元/月,相比去年同期上涨21%左右。“链家地产”市场研发认为,租金的大幅上涨促使很多消费者买房出租的意愿日趋活跃(部分典型区域普通住宅租金大幅上涨详情一览详见附表1);其次,近期房产短期倒买倒卖的走低,促使一部分短线者改变策略,转向以出租为目的长线:据“链家地产”统计数据分析,当前二手房成交均价相比2008年年初上涨幅度仅为2%左右,房价上涨缓慢,尤其是相比前几年同期的涨幅几乎缩水10倍,这让一部分靠倒买倒卖为主的短线者不得不转变策略,改为以出租为目的地长线。
现状之二:90—120平米中高档房占比例的七成以上
据“链家地产”统计数据分析,以为目的的房产消费者中,有七成以上会选择90—120平米的中高档房产;据估算,当前以为目的而成交的二手房,平均面积达到了95平米以上,相比去年同期平均成交面积上涨了一成以上;平均成交价格达到10137元/平米,环比上涨3%左右。“链家地产”市场研发认为,之所以房产会逐渐向中高档转移,主要是由于:一方面是中高档房产抗跌能力较强,房贷政策一再紧缩后中高档的支付能力相对受到影响较小,另一方面是“90.70”政策深入后,大中户型变得稀缺,出租上涨较快。
最后,“链家地产”市场研发认为,在整体房产市场价量平稳无明显上涨的情况下,与市场大环境最为贴近的房产群体特征转换也最为明显,最为显著的就是以买房出租为目的的群体增长明显,长线前景看好,这也从一个侧面利于房产市场的进一步平稳发展。
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