2008中国房地产上市公司研究成果发布会通稿

——暨中国房地产投融资大会

房天下  2008-06-05 11:12

由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的“北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来，已连续进行了六年，其研究成果引起了社会各界是机构者的广泛关注。

2007年来，沪深300指数（399300）全年收于5385.10点，相比年初涨幅达163.84%，为众多者带来了丰厚的，IPO及增发融资额、资产注入及重组、证券账户开户人数等各项指标屡创新高。进入2008年后，受国内外宏观经济波动和相关政策影响，沪深股市“持续下跌”，沪深300指数更是在2008年4月22日创下了近一年来的新低3122.39，相对去年点已下降46.82%。地产指数同日创下1457.28的低点，相对去年历史点下跌达56.06%，跌幅超过同期大盘近10个百分点。

北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组在总结过去五年“中国房地产上市公司10研究”的基础上，结合中国房地产行业和证券市场的发展现状，本着“公正、客观、准确和全面”的原则，对此次研究的评价理论和方法体系进行了改进，力求更准确地反映房地产上市公司的市场表现和未来前景，为者提供科学、全面的参考依据。

于2008年6月6日在北京华贸丽思卡尔顿酒店大宴会厅举办了“2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”。大会旨在发布中国房地产上市公司研究的成果；解析2008中国房地产金融形势；探讨在新的金融形势下，房地产上市公司如何利用资本市场，拓展融资渠道，扩大企业规模；搭建一个与中国房地产上市公司及国际机构现场一对一交流的平台。

【主持人】尊敬的各位领导、各位来宾，各位房地产业界的朋友，各位媒体朋友，大家早上好！2008中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会现在开始，我是中国指数研究员李净，是这次大会的主持人，首先我为大会介绍一下出席此次会议的嘉宾。

李净 中指研究院CMC业务总监

【主持人】北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长陈小洪先生，中国房10组联席组长房地产研究所所长刘洪玉先生，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组室主任黄瑜女士，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究项目负责人汪勇博士。来自房地产业界代表有北京中海地产有限公司总经理欧阳国欣先生，保利地产北京地区总监陈艳萍女士，招商局地产控股股份公司总经济师王正德先生，江苏新城房产股份有限公司总裁吕小平先生，金融街控股股份有限公司总裁助理王志刚先生，苏州高新技术产业股份有限公司副总经理缪凯先生，北京北辰实业股份有限公司董秘宋柏军先生，花样年集团副总裁冯辉明先生，北京城建集团董秘兼副总经理张财广先生，青岛百通集团总经理方立蔡先生，和泰亚洲董事长章新明先生。

【主持人】也邀请到了来自渣打银行、恒生银行、中金公司、长江证券、平安证券、中信证券等众多进和海外机构代表。还有上海证券报、路透社等媒体朋友们，欢迎各位的到来。

【主持人】中国房地产上市公司研究是我们房地产10组研究成果，已经有6年时间，是由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所、中指研究院共同完成的，08年研究更是结合了07年房地产的变化，进行了改进，力求更加准确反映上市公司的市场表现和未来前景。首先有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究企业所所长陈小洪先生致开幕词。

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陈小洪 国务院发展研究企业所所长

【陈小洪】各位来宾，各位朋友，早上好！今天我们召开2008中国房地产上市公司研究成果发布会。5月12日我国四川汶川等地发生大地震，我们的许多父老乡亲和孩子们在地震中遇难，现在我想请诸位全体起立，默哀一。

【陈小洪】高兴能够代表我们10研究组就今天这个会议的情况做一个简单的发言。我们这个研究成果的发布已经进行了几年，我们研究的对象是上市公司，上市的房地产公司是我们房地产企业的最重要的部分，研究这些公司在过去一年的资金表现是有意义的，也是企业界朋友、媒体朋友各方面关心的问题。因为研究这些公司，这些公司的信息披露比较完整，我们通过这些信息能够很好的反映我们房地产企业的情况。

【陈小洪】还有一点，因为市场的价值，对上市公司来说表现的最充分。我跟大家交流过，我们企业的价值重要，通常有这样的说法，市场价格，市场上认可的价值，还有是企业价值，但是要通过市场的价值，通过战略的价值来表现。我们的企业价值可能低于我们的市场价值。比如对于上市公司我们算出来的价值，也可能由于股价低于它，也可能高于它，跟市场的行情有关。但是不管怎么说，市场价值一定是我们企业真实价值的重要指标。是上市公司能够通过股市的市场价值表现出来，又使我们的企业价值和资本价值联起来，使我们企业有可能通过跟资本市场的连接，为我们的发展获得融资，获得更好的影响。因此大家对上市公司的价值研究都关注。

【陈小洪】我们研究的目的是希望通过对上市公司市场价值的研究、数据的研究，来客观的反映我们房地产上市公司整体发展的情况，来促进房地产上市公司做大做强。希望通过这个研究挖掘综合实力强、财富创造力的房地产上市公司，量化、评估企业的价值，拓展企业的融资渠道。我们还希望通过这样的研究打造10的品牌，引领房地产行业的良性循环和健康发展。

【陈小洪】这次研究有三个特点，一、07年是我们资本市场火的一年，但是到了年末，是今年，市场情况有了很大变化。但是在这样的市场情况下，我们企业有相当一部分，是与资本市场对接好的企业，在这个情况下取得很好的发展，因此我们有必要总结、回顾这一年多来我们上市公司的一些特点，也有利于对我们以后的研讨。

【陈小洪】二、我们这次的研究对过去的方法进行了改进，在08年房地产上市公司10的研究过程中，我们将就盈利能力、成长能力、管理能力等基本面分析，还要结合资本市场表现和资本净值全面评价，系统的评价企业的综合实力，更好的反映上市公司的市场表现和未来的前景，为者提供更好的参考。

【陈小洪】另外这次研究把在境外市场上市的房地产公司列入到研究中，我后来看了研究报告，我认为这样得比较很值得我们深思，因为中国资本市场与国际资本市场逐渐接轨，这样对于我们公司的发展会有影响。

【陈小洪】第三个特点，我们这次研究比较重视专题研究，我们这次主要对上市公司的融资、资金、业务扩张三个关系进行了初步比较和分析。我们今天这个会是成果发布会，我认为更多的还是一个交流会，是一个沟通会。我坦率的说，就我个人来说，我们一直很认真的准备这个会议，但是由于汶川等地地震的发生，人民很悲痛，大家精力还放在恢复家园的工作中，在这种情况下开，我觉得我们更要开好。因为我们想做好我们的工作就是对我们四川的父老乡亲恢复家园建设的支持。四川GDP受到影响，我们希望GDP要补上去。

【陈小洪】另外我们这个会要有内容，要有效果，不求形式主义，所以今天也是按照这个原则来安排会议的内容。谢谢大家！

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【主持人】谢谢陈所长，的确，地震灾害不仅夺去了遇难者的生命，造成了严重的物质损失，今天我们在会议条件良好的地方开会，更不能忘记灾害者，我们房地产业界和从业者也对灾区做出了贡献，在今天这个场合里，与会代表一定想到了更多，不仅是灾区人民的困难和感受，还有我们的责任，为了更好的解决灾区人民的居住问题，为了帮助灾区的重建，继续出一份力，发一份光。下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、房地产研究所所长刘洪玉先生演讲。

刘洪玉 房地产研究所所长

【刘洪玉】尊敬的各位来宾，大家上午好！我们今天把2008中国房地产上市公司研究的方法体系和专题内容给大家做一个报告。大概分这几部分，一个是研究背景、对象、方法以及专题分析。

【刘洪玉】刚才陈所长已经给大家介绍了，我们上市公司的研究从03年开始，今年是第六次，做研究的背景有两个方面，一是房地产业跟资本市场的关联越来越密切，这主要因为房地产开发大型化、复杂化，行业原因。第二是直接、间接房地产越来越成为各类者资产组合的很重要内容。它实际是互有需求，联系越来越密切。

【刘洪玉】我们说房地产上市公司，因为它的透明度，所以它为大家所关注，而且现在也成为行业的排头兵，跟资本市场联系最密切，另外透明程度比较高，管理程度也很高，代表着行业的方向和目标。在这种情况下，怎么总结我们行业的经验，我们要做这样的研究。目的是客观反映上市公司的现状和特点，提高房地产行业的市场透明度，房地产行业与资本市场关联最重要的指标是透明度，我们研究上市公司可以提高透明度，量化评价这些公司的成长能力，帮助资本市场的者分析认识房地产上市公司，同时也引导房地产上市公司理性发展。

【刘洪玉】我们很早以前说过，我们国家的房地产企业基本是开发商的角色主导，慢慢开发商的角色和者的角度要共同发挥作用，甚至将来者的角色发挥作用更大，这样才有利于我们企业长期稳定的发展。所以我们想通过这样的工作也打造我们10的品牌，促进房地产行业和市场持续的发展。

【刘洪玉】我们研究对象跟往年相比没有变化，主要是根据我们证监会和国外相关行业、企业的分类标准，我们选择了房地产上市公司，因为房地产上市公司从上市的地点来看也呈现出多元化趋势，所以我们进行了分类研究，境内、境外，境内实际还有香港、新加坡，还有欧洲一些地方上市，我们重点研究以房地产业为主，在境内、境外两个地方上市的，以国内沪深上市的，还有香港上市的企业研究为主。

【刘洪玉】我们在研究过程中，实际对方法体系做了进一步完善，主要新增了上市公司价值评价这一指标，我们原来指标是价值，是基于这有相似的地方，但是我们觉得资本市场者更加关注企业的价值，所以有价值评价。另外对综合价值的评价做了调整，原来有经营规模、财富创造能力、股票市场资本市场上的表现，我们今年把资本市场改成价值，力求反映上市公司的市场表现和未来前景。我们通过调整以后的评价指标体系，包括公司基本面的指标，在市场表现的水平，还有估值水平的指标，三大类，构造了这一体系。

【刘洪玉】我们财富评价能力还是沿用经济增加值这样一个方法，根据值的大小排出上市公司的财富创造能力。经济规模也是沿用过去的方法，以总资产、主营业务收入、利润总额、市场总值作为经营规模的指标，对它进行打分、。

【刘洪玉】综合实力是把前面三个方面的指标，按照一定权重计算综合分值。这里大家最关心的是不同类型的指标，这三个指标里我们的权重如何获得。我们还是沿用因子分析方法得出三方面的指标，利用方差贡献率这一数据对三项指标进行计算，得出权重的值。我们觉得这样做限度排除了主观因素的影响，得到最终实力得分后，我们就排出综合实力的10。

【刘洪玉】前面是方法，最后给大家简单介绍一下我们对于房地产上市公司，这次做了二方面的专题研究，是对中国房地产上市公司融资情况的分析。大家知道，我们围绕着房地产上市公司，是支持它去上市，还是慢慢弱化，有很多的争论，尤其去年围绕这个问题进行了讨论。我们今年对上市公司的融资情况做了专题研究，试图能够客观展现真实的数据。

【刘洪玉】03年到07年，每年融资规模是在不断的上涨，总额也在上涨。03年IPO的融资9亿元，到了07年713亿元，不管是从总量，还是从平均融资额，从9亿到42亿，融资量和规模都在快速增长。在08年初，我们现在又有了放缓迹象，07年我们确实创出房地产融资阶段性的高潮。我们发现上市公司广泛利用公开市场再融资渠道，企业资本运作能力明显的提高。我们房地产公司本生并不仅仅开发房子这么简单，实际是和资本市场或者资本操作，因为是资金密集型行业，重要，除了要做好房地产业务以外，重要一个工作对企业来说就是要找到一个稳定、连续、足够量的资金支持，这样企业才能更顺畅的发展。

【刘洪玉】我们说05年到08年4月共有30家新上市的房地产企业，一个是通过IPO来融资，这占融资主要部分。实际很多企业通过配送、增发等方式也融得一部分资金，这部分资金占的比重大概是30%。其中一些企业，像保利地产IPO和再融资市场上表现的很出色，具体大家可以看报告。

【刘洪玉】房地产上市公司通过增发和资产注入也提升了综合实力，这样使得一些龙头企业越来越明显。其中有个很重要的实力就是首开股份，去年通过向大股东定向增发将近60亿，股本大幅度增加，提升了企业能力。房地产企业如果作为上市公司一定要有个稳定的现金流和收入，稳定现金流可以来自于两个方面，一是经常性的租金收入，还有是销售收入。如果你是小公司，只有租金收入可以稳定，如果是大公司，项目多，经常有销售收入也可以稳定。如果是小公司又做开发收入就很难得到业务收入的稳定。在这方面，通过增发和资产注入，提升综合实力，也在不断改变房地产上市的形象和在资本市场的能力。

【刘洪玉】去年也有很多房地产上市公司通过借壳上市，也有了进入资本市场的机会。大家还关心的一个问题，就是房地产企业资金状况的分析，我们整个行业，很多企业，房地产业务不断扩张，资产和负债规模在显著的增长。大家都关心怎么规避相关的财务风险，大家都关注这个问题，就是所谓资金链的问题。我们在研究的过程中选出了12个公司，这些工资总资产规模都在300亿以上的企业，我们对它的财务状况和现金流状况进行了深入分析。初步研究表明，我们说现金持有量和到期负债都有一定程度的增加，但是实际短期风险相对比较少，从12家企业我们看出这样的规律。现金持有量大幅度增加，到期负债也增加，我们说它的现金和到期债务比对于12家公司来说也在上升，负债率实际有所下降，表明这12家公司资金状况在持续改善。

【刘洪玉】尽管经营现金流是负的，实际许多企业通过公开资本市场的融资，改善了这些企业当期现金状况。这12家企业有8家企业现金持有量大幅度增加，主要通过公开资本市场融资活动，这里像远洋地产就是这样。部分企业当年到期债务超过了期末现金和现金等价物，刚才提到得比值小于1的情况也有，这要引起关注。一会儿给大家的材料大家也可以看到，实际一些企业，大家看表，这个高的，到期负债高于期末现金和现金等价物，对于这些企业值得大家去关注，这些问题要解决。

【刘洪玉】现金流的净额大幅度增加主要来自于融资活动，我们认为在目前，我们的房地产企业比较过分依赖活动产生现金流策略地实际对财务的稳健性有比较重要的影响，可能面临比较大的财务风险。实际央行仍然执行紧缩的货币政策，企业从银行获取债务融资的渠道受到比较大的影响，近期股市又在波动，企业实际通过公开资本市场进行融资的难度也在增加。我们说现金流过分依赖融资是有问题的，企业应该更加重视通过经营活动产生现金流，或者尽可能减少经营活动产生现金流的流出。一个是想办法产生现金流，再有是减少现金的使用，降低在新增土地储备的投入，提高对现有土地储备的开发力度，加快销售速度。

【刘洪玉】实际我们在左右货币市场、左右资本市场的能力是不足的，我们可以通过行业内部活动的调整来解决这些矛盾。另外在研究过程中发现，应收帐款实际给企业提供了很好的资金来源，也是为后续企业业绩提供了保障，像万科、保利、中凯这些企业，应收帐款规模都突出。对于大部分房地产企业来说，08年经营业绩还是有基础的，因为08年业绩很多是基于07年的预售收入。对企业来说也有一个关注的地方，我们的预售，随着市场竞争的激烈，市场环境的变化，政府对土地供应相对的增加，可能也会使得我们预售市场产生一定的影响。我们在这过程中要通盘考虑，尽可能实现我们稳健、长期的发展。

【刘洪玉】对于每一个企业，一个是短期高回报，但是有高风险，还有一个是长期的，可能是低回报、或者中等程度的回报，但是也是中等程度的风险，这无非是业务的组合、业务的结构、业务的模式、区域的覆盖等等因素组合。实际我们很多企业都希望自己做一个百年的企业，有的时候哪怕牺牲一些当前的速度，可能会换取我们长期、稳定、持续的发展。我就讲这么多，谢谢大家！

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【主持人】谢谢刘所长，房地产研究所作为国内领先的房地产研究机构，经常跟国内外领先的房地产研究机构保持学术、市场交流，因此对于我们研究方法论的体系不断完善起到很大的促进作用。在这种框架下，我们得出的结论是什么，大家都着急，下面有请北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组研究项目负责人汪勇博士来发布2008年中国房地产上市公司研究报告。

汪勇 中指研究院研究总监

【汪勇】各位尊敬的来宾，早上好！我代表我们研究组把研究成果给大家做一个简要的汇报，我要讲的是国内房地产上市公司的总体发展状况和分析，还有发展的展望。

【汪勇】07年我们认为，我们的房地产上市公司发展有以下几个特点，从上市地点来看，沪深两市房地产上市公司，从03年以来，我们境外上市，是香港上市的企业比较多，同时新加坡、美国、欧洲也成为很多种小企业新的选择IPO的地点。大屏幕显示的是地点选择的柱状图。可以看到，截止到08年4月，我们房地产上市公司一共有141家，其中上海、深圳分别由57家、40家。但是从03年以来，在沪深两市一共有6家房地产公司上市，但是同期发现，在境外，是香港一共有30家企业IPO成功上市。到08年4月，在境外，包括香港上市公司，一共有44家。

【汪勇】我们发现06年以后，整个房地产上市公司，在地点选择方面呈现这样的多元化特点，像保利、北辰都成功在上海IPO成功上市。另外香港也成为我们主要选择点，05、06年分别由5家公司上市，高于沪深两市。同时新加坡、美国、欧洲也是06年以来房地产上市公司选择的地点，是阳光股份等成功在欧洲上市。

【汪勇】从经营状况来看，整个房地产上市公司在资产规模以及主营业务收入方面持续近三年持续快速的增长。从沪深两市情况看，截止到07年底，我们沪深上市公司平均总资产总额从05年的26亿上升到07年58亿，翻了一倍以上。大陆在港上市的房地产公司平均总资产规模高达236亿元，是05年同期的3倍。在其他境外上市公司的规模明显偏低，07年平均总资产规模35亿。主营业务收入来看，沪深平均值是16.89亿元，同比增长55%，在港上市主营业务收入平均值将近50亿元，同比增长幅度60%。在其他境外上市公司主营业务收入平均值8亿。这是企业上市规模的情况，沪深两市平均规模较小，在港上市规模大，而且增长幅度也大。在其他境外上市公司规模相对在沪深两市以及香港都偏小。

【汪勇】上市公司另一个发展特点，在07年盈利能力都实现大幅度提升，而且主要营业指标实现全面增长。我们看到沪深两市公司平均总资产率5.32%，比同期提高1.4百分点，沪深两市主营业务盈利增长幅度也是100%以上。当然盈利和规模增长也伴随着上市公司市值大幅度攀升，这也有利于07年股票市场火爆。从沪深两市情况来看，沪深两市上市公司平均市值130亿元，在港上市平均市值是257亿元。我们发现，市盈率明显偏高，高达50.9%。

【汪勇】同时我们也注意到，沪深上市公司总体负债率很高，总体负债率07年突破70%，到07年年底，资产负债达76.49%，与同期去年相比，提高了7.3个百分点，应该说我们负债风险是显著提高了。这个指标提高了主要是分析内部原因，可能一些规模小的企业他们负债提高的多。同时一部分综合实力比较高的资产负债率也在提高，像保利、首开，首开年初达到80%这个水平。这引起企业的重视。

【汪勇】以上是我对上市公司07年的简单回顾。对08年我们联席组有这样几个趋势的判断，房地产上市公司业绩将进一步增长，行业聚集度持续提高，是对龙头企业来说，的明显。大屏幕显示对沪深两市上市公司的企业的主要指标，我们分析了前五名情况，05到07年主营业务收入占前五名，比例从27%提升到38%。就是龙头企业占的份额在不断提高。在反映未来营业收入来看企业的发展态势，我们考察了存货指标以及应收帐款，这反映了未来一年企业的收入状况。数据显示，前五名企业应收帐款占沪深两市比例从37%提升到49%，我们可以预计，08年主营业务收入将占50%。龙头企业会更加明显。

【汪勇】从存货指标也可以看到，主要以在建工程和开发土地反映资产的状况，我们数据显示，这个指标提升快，前五名的企业从05年28.16%提升到07年45.27%，有将近20个百分点，从这个指标也反映出，龙头企业在未来两到三年的发展状态，对市场占有更突出。在港上市房地产企业也呈现这样的变化和特点。在中国大陆这一块上市公司比例从05到06年提高10个百分点。房地产上市公司在差异化的发展，而且行业聚集度会进一步提高。

【汪勇】从业务收入构成来看，我们认为销售收入仍然是大部分房地产企业主要的收入来源，但是有一些实力较强企业也加大了开发和经营。大屏幕显示了我们对12家规模企业，在300亿以上企业销售收入的分布图。可以看到，除了华润、新等三家企业，其他企业销售收入占了90%，是写字楼、商场、酒店等加大，对于这些物业也加大了投入。是刚才说的新、华润，已经形成了多位化经营的模式。同时中海、合生这些上市公司也加大了对非住宅物业的投入和开发。

【汪勇】另外也看到，上市公司由于成本的上升以及负债这一风险，应该引起大家的关注。我们认为企业应该通过IPO等多种形式打开融资渠道，这种方式也是上市公司做大做强的必然之路。从我们研究的指标来看，是经济增加值这一指标，我们发现上市公司资本成本在明显上升，明显。另一方面负债，流动比例过低，这值得大家关注。

【汪勇】在这样的发展情况下，我们认为房地产上市公司应该正确的提升对企业和市场的认识，正确应用融资方式，扩大企业的资金来源。同时上市公司也应该在获取不同资金的同时，也要加大激励机制的健全，经营管理，对外塑造企业形象，提升我们品牌的价值。通过提升在区域扩张、资本运营等方面做大做强。

【汪勇】08年以后我们资本市场波动明显，受到国内外经济环境的影响以及国内货币政策的影响，IPO数量规模都呈现大幅度下降，但是对于这些上市公司而言，要在这种大环境下要不断加强对资本市场的认识，要通过IPO以及多种融资渠道，这也是上市公司做大做强的必由之路。

【汪勇】在今年房地产以及资本市场的大背景下，刚才说到，应收款指标很可观，可以预计，这些公司在08年继续实现50%的增长。另一方面，我们行业龙头因为有更高的市场认可度和品牌价值，还有更高的管理制度，能够形成聚集体，我们也看到龙头企业或者的房地产上市公司会实现稳定的增长。

【汪勇】总的来说，总结连续五年的上市公司研究状况，我们认为房地产企业和行业健康的发展，是必然和资本市场健康的发展紧密结合在一块。对于上市公司而引，要积极面对资本市场环境的变化，要强化我们企业内部管理，利用各种融资渠道促进企业的发展，为者创造更大的财富。对于非上市公司而言，我们要在上市融资环境变化情况下，提高对资本市场的认识，尽快使企业做大做强。对于我们而说，我们要继续关注龙头企业，关注企业的基本面。以上是我对我们对上市公司研究的简单汇报，谢谢大家！

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【主持人】谢谢汪博士，在今年已经调整的研究方案体系下，仍然有一部分上市公司做的，也成为今天的企业。下面邀请10研究组室主任，中指研究院常务副院长黄瑜女士发布2008中国房地产上市公司名单。

黄瑜 中指研究院常务副院长

【黄瑜】各位领导，各位企业家以及媒体界的朋友，对于中国房地产上市公司研究已经持续了六年，在我们10组全体努力下以及媒体朋友的帮助下，我们取得了丰硕的研究成果，研究组也是结合中国房地产行业及证券市场的发展状况，同时本着客观、公正、全面、准确的原则，形成了2008中国房地产上市公司的研究成果。刚才汪博士也发布了研究成果。我们研究成果也力图为者提供科学、全面的参考，也为广大企业提供可以借鉴的东西。

【黄瑜】今天隆重发布研究成果的同时，我们也对来自各地的房地产企业进行表彰和颁发荣誉证书，首先有请颁发荣誉证书的嘉宾中房地产10研究组联席组长刘洪玉先生。有请保利地产、金融街、金地集团、招商地产、北辰实业、中华企业、北京城建、苏州高新、福星股份各代表代表上台领取证书。

【黄瑜】感谢刘教授为这些的企业发布证书，下面请下一位嘉宾颁发证书，北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长、国务院发展研究企业所所长陈小洪先生。有请花样年、青岛百通、和泰亚洲、上海华燕、鑫苑、中海地产、合生床占、远洋地产、新城B股、亿城股份代表上台领取证书。

【黄瑜】谢谢陈所长为这些的企业颁发证书。让我们再次以热烈的掌声祝贺这些的企业，是他们用智慧和汗水铸就了企业的辉煌，促进了行业的发展。谢谢大家！

【主持人】再次恭喜上述获奖的企业。下面有请保利北京地区营销总监陈艳萍女士发表获奖感言。

陈艳萍 保利地产北京地区营销总监

【陈艳萍】本次能够荣获10的殊荣是大家对保利地产的肯定和激励，我代表保利地产集团公司对于主办单位国务院发展研究企业所、房地产研究所、中指研究院表示感谢。保利地产自从2002年公司股份制改造以来，短短六年时间净资产从2亿快速增长到121亿，目前保利地产项目以及遍及18各城市，占地总面积1500万平方米，07年我们销售面积达到199.6万平米，销售金额170亿。保利地产快速发展的过程是与我们战略布局和品牌战略的执行有着不可分割的关系，快速度、快节奏强占市场空白点，一步领先是我们的经验。与此同时针对市场变化调整市场的产品，用最短时间提供给消费者最强的信心，才能创造出可观的经济效益。

【陈艳萍】公司在2002年制订十年战略规划同时，也制订了品牌发展战略，将品牌建设提升到重要的高度，成为公司发展的一项重要内容，作为国有企业，保利地产一直以和谐生活、自然生活为开发理念，并将品牌理念注入到开发建设、物业管理房地产开发的各个环节，并让品牌深入到各个客户心中。我们既开发写字楼市场，也开发了批限价房，在广州和北京这样大城市不断扩大市场份额，也进入很多二线城市。可以这么说，目前通过保利地产十五年的建设，我们已经形成了系统化的品牌个性，通过系列品牌，例如保利花园、保利香槟花园、保利百合花园，我们已经实现人才、产品的专业化，并且加速品牌发展的过程。在这过程中，我们向其他很多房地产企业一样，认识到居住的需求永远存在，关键是向市场提供一个符合市场需求的好产品，以我们保利地产北京区为隶，我们即将开发的保利百合花园也受到市场的极大追捧，我相信，我们像很多房地产企业一样，在目前市场情况下能够迅猛发展，具有较高的度，让客户对于保利和保利地产一样的企业产生充分的认可。同时资本市场和者也对保利品牌价值、价值产生信心。

【陈艳萍】另外我们以老百姓需求为市场依据，积极促进产业化升级，以专业性开发形成规模经营。保利地产会像在座和没有前来的很多房地产企业一样，走向更为成熟的品牌化时代，实现持续稳健的增长，为客户提供温馨家园，为者带来更多的。谢谢大家！

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【主持人】谢谢保利代表，下面要为大家介绍刚刚到场的嘉宾，经济与工商管理学院金融研究主任钟伟先生。07年以来我们资本市场房地产板块是冰火两重天，重点在于如何避免金融风险，钟伟先生带来的就是如何防范金融风险。

钟伟 经济与工商管理学院金融研究主任

【钟伟】谢谢，我介绍的简单，我们首先看一下，如果市场出现调整，那么市场会怎么样，我不倾向于房地产出现拐点这一观点，因为拐点在数学上有定义。如果我们说房地产市场出现分化，分化的意思是什么？从理论商来说，如果房地产市场出现分化，过高的土地价格应该有调整，房地产价格会分化，这是理论上的说法。事实上，土地的价格到现在，一到四月份并没有升幅调整。第二，不同区域的房地产价格会明显有分化迹象，这是符合情况的。现在各个区域市场的价格分化严重。第三，同一物业类型的价格将会分化，一般来说商业地产，尤其写字楼和商铺价格，由于过去两三年没有明显上浮，仍然会上涨，住宅会下跌。假定我们认为市场的需求是真实的，由于消费者放弃去购买新房和二手房，租金价格也应该上涨，这是理论如此。但事实很意外，一到四月份，写字楼、商铺价格继续低迷，住宅价格下跌，房租价格与我们预期一样在上升。第四分化，远郊区县有明显下跌，理论如此，事实也是如此，远郊区县房地产价格供应量大，除此之外还受到限价房、经济使用房、小产权房的冲击。所以远郊区县房价的确稳定不了。第五，行业洗牌不可避免，有一些企业缺资金，有一些企业开始筹划收购兼并了。第六，尽管有各种各样的灾难，08、09年两年希望货币政策要有明显的放松，对开发贷款有明显的支持，这不太现实。从理论现实都是如此。因为一到四月，房地产企业开发贷款并没有明显减少，减少的是市场需求，减少的是按揭贷款。

【钟伟】我们稍微分析一下，涉及到房地产资金总量5.85万亿，由公积金、商业银行贷出去的是5万亿，按揭贷款不良率低于2%，房地产开发贷款在22类行业中，贷款排在第9位不良率。按揭贷款不良率在22类行业中排在倒数第二或者第三。因此，对于房地产开发企业的开发贷款，它的风险程度大概是中等偏上，对于按揭贷款不良率低。整个开发贷和按揭贷占信贷余额比例大概占25%。这就涉及到另外一个问题，什么是对房地产企业适度信用支持，很多文章写，对房地产企业信贷支持已经过度，首先请先这些同志先定义适度，然后再定义过度。

【钟伟】如果要说过度，我们只能说在过去几年对这个行业的信贷投放增长快，是否过度还不能定论。开发贷的因素，主要考虑现金流等因素，目前房地产企业水准比较差，主要差在哪一块？一个供应链整合能力，一个是财务能力。按揭贷款主要考虑是收入变动和按揭贷款比。

【钟伟】我们来看一下4月份，有一些指数我们看出来不太一样，看数据有一些异乎寻常的地方，表明1到4月份，预示未来房地产价格走势，1到4月份土地储备价格在上升，开发商开发的速度在加快，主要城市的商品房房屋租赁价格都有所上升。另外一个特点，销售比仍然在上升。

【钟伟】我们看一下土地开发面积，4月份指数下滑，从区域市场来看，供给增长，需求增长，价格增长，如果这三大指标都增长，表明这个区域会活跃。看看三个市场好。三大指标中，需求和价格都在滑落，主要是常三角和珠三角，长三角调整不可避免。

【钟伟】我们来看一季度，土地供应面积8千万平米，开发面积5800万平米，土地价格没有回落，一季度还出现16%的上涨，当然对一线城市土地招牌挂的流拍现象比较严重，从总体来看，市场土地储备和交易价格还在上升。我们怎么理解呢？只能说部分开发商对房地产市场未来前景比较乐观，已经开始利用资金进行土地储备，也在对资金处于困难状态的房地产开发企业表现出巨大兴趣，所以房地产开发企业彼此兼并会很严重。

【钟伟】从现房销售情况，环渤海区域还在上升，广州地区似乎已经调整到位，是因为广州深圳二手房交易意义租赁价格有所上升，这样使得广州、深圳地区有见底的趋势。而上海房价走势带动长三角区域走势不乐观，其他区域不错。为什么开发企业不能对于贷款预期过高呢？因为目前房地产开发贷款占总的资金来源25%，开发贷款占到房地产企业总的资金来源25%这是过去十年，除此之外，预售款占22%，这是过去资金来源占比，因此房地产企业资金紧张，是因为市场处于观望期。决定未来房价因素，是通货膨胀，第二是热钱的流动。

【钟伟】总体是这样，我向得到分类型介绍一下目前资金信贷情况，这一轮房地产，尤其是06年到07，房地产市场急剧上涨，显然与土地出让招牌挂相关，招牌挂最严重不是带来土地上涨，而是带来土地供应量高度控制和土地供应量的不足。这是日本当年的情况，请注意，低价下跌时，房价下跌更猛烈更持续。有相当多土地储备的企业，要看土地储备的区域和价格，并非土地储备越多，对房地产企业估值越有利。开发商贷款1.8万亿，不良率1.6，7%左右。如果出现违约，银行对土地使用权和地面建筑物的处理，还是可以让商业银行弥补贷款损失，进行资产保全。从百强企业资产负债率情况来看，商业银行开发贷款，作为本金保存问题不是严重。个人按揭贷目前三万亿左右，不良率不到2%。07年新增的按揭带7千多亿。07年新增开发贷3600亿，可见商品房销售中按揭贷收紧重要性远远大于开发贷款的政策收紧，开发商希望各人按揭贷款政策有所放松，这种期望我同样认为不现实，因为按揭贷款收缩，尤其今年1到4月份的收缩，是由于者、消费者在观望，他们不愿意去申请。从这个角度来说，今年按揭贷款增速大概只增长了2千亿，很低的水平。

【钟伟】按揭贷款不良我们要考虑到它的风险，考虑到按揭率、贷款持有期以及贷款价值比等等因素，从大多数情况来看，除了少量，比如07年一些购房者按揭贷款有问题，除了虚假按揭之外，绝大部分个人按揭风险程度还是低的，当然其中不一样的，对于经济适用房按揭贷款、限价房按揭贷款，风险明显高于商品房。第三块是公积金贷款，发放大概0.75万亿，不良率0.13，这些数据不可靠。公积金本来是尽量快捷有效归集公积金，公积金本生风险就比较低，另外管理也向着专业化住宅金融转化，尽管转化是成功但是也没有价值，它对其他金融机构毫无。公积金管理我认为是多余机构，既然是多余机构，我们没有办法对于它的资产不良率0.13意义不大，理论上讲它应该高于商业贷款不良率。

【钟伟】这是涉及房地产金融几大块，就一到四月份情况来看我们做个判断，主要是这些特点，销售不好不是因为其他原因，而是市场观望。销售已经从去年大概2下降到了1.7左右，这样销售比应该说房地产整个商品房还是供不应求，为什么消费者仍然观望呢？要问开发商自己，因为去年房地产上涨过猛，开发商预期过于乐观，以及06、07年商品房，使得开发商赚取的巨额利润缺乏技术因素，现在是付出代价的时刻，即便商品房供不应求情况下，消费者仍然在观望，仍然在等待价格的调整。

【钟伟】另外土地购置开发面积都在攀升，刚才说8千万平米的购置，5800万平米的开发，而现在是1亿平米土地供应，8千万平米的土地开发，同比都在增长。除此之外，开发其实也在高位，完成7千亿，同比增长32%，东部地区增幅26.1，中西部增长40%多，有一些省市可以看一下，增长甚至超过60%。房地产开发企业竣工面积、开发面积都在增长，增幅也在提高。这就显示出即便我们认为六个季度左右，能够达到新的供求平衡点，市场观望能够消失，但是这轮调整后，开发商利润率仍然有明显下降。因为目前开发施工面积和竣工面积都在高位，在今后几年，可能在建面积都会形成现实供应。这是各个地区房地产开发资金的完成情况。

【钟伟】二三线城市价格仍然上涨，四月份城市中，有一些城市价格上涨比较快。我们看一下价格上涨的主要城市，乌鲁木齐、海口、北京、宁波、杭州，价格下跌城市不太多，深圳、三亚、泉州这些城市。现在拒绝调整的城市都将必须调整。

【钟伟】经济适用房是开发商害怕的东西，经济适用房供应放量是否导致房地产价格下滑，地方政府表示出明显意愿，因为经济适用房开发在前四月开始增幅放缓，比去年同期有明显回落。地方政府关于承诺对于经济适用房、廉租房、限价房都完不成。问题是在于经济发达地区没有放缓，这就导致东部地区因为地方政府仍然在努力进行经济适用房的，所以影响会更大。开发商自筹资金增长比较快，看个人按揭贷款，一到四月份开发商到位资金大概1.2万亿，同比增长25.9%，这是可以的。去年开发商资金增幅也就这么多，为什么开发商觉得资金链紧呢，因为1.2万亿资金支撑了比07年规模更大的土地储备和。从资金来源结构来看，企业自筹资金增长35%，增长比较快。请注意，利用外资负增长，大概负增长5%，所以外资进入房地产一级市场意愿下降，个人按揭贷款回落明显。

【钟伟】国内对开发商开发贷款这一块，同比增长24%，开发商开发贷款跟07年同比并没有太大变化，主要问题出在哪呢？目前开发商资金链来源比较紧缺原因，最重要是以同等规模资金支撑了更大规模的土地储备和开发量。另外，市场观望气氛浓厚，消费者不愿意购房，导致按揭贷款下滑比较严重。第三，外资进入房地产行业兴趣似乎有所降温，导致私募、外资这一块下跌。这是一到四月份资金情况。国内贷款仍然高达3千亿，个人按揭并没有多，其他各种资金加上个人按揭加起来才一千多亿，由于个人按揭增长缓慢，按照这个速度，全年个人按揭也大概四五千亿，去年个人按揭放了7千6亿，这一块资金缺口很大。

【钟伟】如果从指标来看，我们也有乐观的地方，从新型指标来看，可以乐观的地方一是假定我们认为商品房市场需求是真实的，在一二手房下滑，租金肯定会上升。消费比也有不错的迹象，另外市场供求销售量略微有缓和迹象，在深圳、广州都基本出现了销售回暖迹象，一到三月份，珠三角地区商品房成交量大概是去年61%，到五月份已经上升到68%，所以在珠三角率先实现调整的地方有回暖迹象。像北京、杭州，在今年下半年两个季度之内会步入调整，而恰恰相反，珠三角这些地区可能有稳定回暖迹象。从情况来看，调整六个季度很难避免。

【钟伟】如果我们从长远来看国内房地产价格，有三个因素必须小心，一个是货币化进程。我们从统计数据来看，货币化进程是导致房地产需求重要原因。在1980年时，城镇居民人均收入大概340，到1990年大概不到1600元，到2000年城镇居民收入大概6100元，到了07年城镇居民人均收入大概13800，到2010年大概能够将近2万。所以从保守估计，货币增加四倍，除了钞票不值钱，都值钱。另外是通货膨胀，带来的因素，有两个可能性，一个可能性，经过四到六个季度调整，销售量继续萎缩，供应量持平或者略有增长，这样会保证大量房地产企业财务发生困难，另外一个可能性，经过调整，价格重新攀升，销售也大幅度回暖，我个人倾向后者情况出现的可能性更大。毕竟从租金价格来看，房地产需求是真实的。在高通货膨胀情况下，每个城镇居民手持现金都会选择方向，对抗通货膨胀的手段往往是房地产。另外是热钱流动，这是未来三年左右，使得房地产价格带有不确定性最重要的因素，因为现在不能判定，留在中国境内的热钱，三年是继续留在中国境内还是选择逐步退出。这些因素都显示出，货币化进程与通货膨胀有利于房价继续上升，而热钱流动给房价带来大的不确定性。这是从整个房地产金融和1到4月份的数据得到基本结论。

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【主持人】谢谢钟伟教授，下面将进行一场对话，也是延续钟教授刚才的分析，因为当前市场情况比较复杂，出现分化情况。有请中指研究院华南分院总经理侯瑞波先生做主持。请出的嘉宾，首先是鑫苑中国杨俊芳，天达集团时军先生，和泰公司章新明先生，伟业控股公司张剑先生，还有花样年冯辉明先生。

【主持嘉宾 侯瑞波】前面几位嘉宾对于房地产上市公司做了汇报，刚才钟老师又对金融市场和房地产市场也做了汇报。我记得在03年下半年和04年上半年，整个房地产市场开始进行大幅度调整，经过四年多时间一直在调整，到去年9月27日出台新的政策，对房地产市场影响比较大。在这影响之下，房地产公司都从原来的发展状态进入到平稳的发展状态。去年12月5日，国务院经济工作会议定下了货币政策，08年执行了从紧货币政策，这一系列政策调整，房地产公司，包括金融机构都出现了变化。个议题，在从紧政策之下，我们房地产公司目前资金状况到底是什么情况，与资本市场合作又是什么样的情况。

【杨俊芳】从我们公司来说，我们现在一个很重要的策略是保持充沛的现金流。

【主持嘉宾 侯瑞波】下面交给第二位先生，谈一下与资本市场合作目前是什么情况。

【时军】我们公司也开始或者开始接触房地产领域的，我大多时间在香港，了解到一些主要房地产的基金，跟他们接触，他们感觉从去年下半年有很大的变化，在去年10月以前，作为房地产方，他们追逐这些房地产项目。从10月以后有了大的改变，反过来是房地产企业开始接触这些外资寻求机会。我们集团今年二三月份也接触了一些准备在香港上市的房地产企业。我们感觉从国际资本市场来说，好象对中国房地产项目，他们需求有个比较合理的估值，在这种情况下，从中长期来说愿意介入中国房地产市场。

【冯辉明】我们公司也一直在做准备，在过去两年房地产市场比较好过，大家有着赚钱的愉悦心情，无论是大型房地产公司还是小型房地产公司。这个行业确实需要与资本市场对接，这个行业的本质在于资本，一个房地产企业要做大，一定要向主流融资渠道靠拢。我们花样年集团前十年做着业务积累、资本积累，但是是通过传统的融资渠道，但是企业发展到一定规模，像刘教授说的，企业要持续性发展，离开资本市场，资金链会断。在06年我们就意识到，在国内资本通道没有打开，到今天为止对证监会的政策也很难把握。在香港上市的企业，对于企业估值就看土地储备，而随着信贷危机增加，对于土地储备的估值信心就丧失，土地储备就不是核心因素了，这时候就看企业的持续管理能力和扩张能力。

【冯辉明】我们也做了很长时间的准备，因为香港的融资方式比较便捷，我们也与其他企业一样做着积极准备。目前我们也与一些资本市场，比如私募机构接触，07年热钱对于中国房地产市场也很关注，而今年市场发生了变化，他们现在更关注安全性。现在资本还是存在着，只不过保守了，像我们做资金规划时，06、07大家只想着土地，而今年大家想着如何提高现金安全，如何渡过寒冬。找外资，另外保证土地储备。大家觉得好的项目可以谈，但是安排更加慎重。境外资本我们感觉比前两年要更加理性。今天参加会议也是想与大家他套，在目前货币从紧的情况下，企业面临的困难，可能每个企业的状况不太一样，像鑫苑，很成功，作美国上市，给我们业提供了很好的借鉴。我们公司内部资金还是比较宽裕，但是我们也在探讨，目前阶段性的调整不是长期的趋势，我们在现有的条件下抓住机会。

【主持嘉宾 侯瑞波】下面请章总谈一下。

【章新明】从现在货币从紧的情况下，12月份金融会议以及人民银行陆续出台关于对住宅，是房地产住宅行业的有关金融政策，应该说房地产企业进入洗牌阶段。另外从原来房地产企业，刚才刘教授也说了，06、07年时代已经一去不复返，现在时代是现金为王的时代。以我们和泰亚洲为例，我们01年公司成立，目前在江西开发有八个项目，总开发面积在120万平米，土地储备大约在80万平米。原来我们整个政策，针对现在的情况我们做了三方面调整，主要是对公司整个战略计划进行了调整，第二我们心态也做了调整，第三运作模式，也就是融资模式做了调整。我们战略调整有两方面，原来是以土地为王，因为我们是非上市公司，也是即将上市的企业，所以在香港和境外的资本市场，土地储备是估值的重要部分。我们原来把我们土地筹备这一块放在主要战略首位。通过去年政策出台以及今年上半年一到五月份的形势下，我们现在主要是以现金，以融资渠道，拓展自己的现金渠道作为首位。第二个调整，我们原来以新物业开发，我认为房地产有两个市场，是个型市场，第二是自住型市场。我们现在从房地产型市场完全转入自住型市场。目前房地产自住市场毕竟是刚性需求，另外经济适用房、廉租房、限价房，我们企业在今年以及未来几年会参加，有关这方面的开发是政府比较支持的。从金融行业这一块，政府也是给予支持。

【章新明】另外我们在心态上做了调整。我们进入江西市场比较早，原来获取的土地价值比较低，一直追求着利润化。通过这次房地产市场的调整，我们现在在追求现金流快速周转，把存量变成现金。我们在某一些情况下不是追求房地产的利润，而是追求产品的消化速度。第三个调整我们做了个融资渠道，原来我们公司主要是依靠银行融资，现在依靠从基金、信托，我们也做上市前的筹备工作，对于房地产企业未来发展和房地产企业的生命力也在加强。如果我们仅仅依靠商业银行这一融资渠道，目前来说商业银行对房地产企业按揭贷款以及开发贷款门槛都提高了。另外商业银行开发贷款，我们是短贷长投，因为房地产行业周期比较长，商业银行开发贷款有的时候一年两年，对于我们开发也是资金瓶颈。我们公司进行这三方面调整，从总体来说，我对未来整个房地产形势预测，在今年虽然七十个城市的统计数据同比增长10.01%，但是大部分城市销量有不同程度下降。刚刚刘教授也公布了广州、深圳数据，而江西数据下降幅度很高，已 过了60%。我们公司主要考虑未来长期发展，主要考虑现金流，目前我们现金流状况比较好的。

【张剑】今天很高兴参加这个会，我每天都在帮助很多企业做和融资的事，我目前主要负责房地产金融服务，现在都讲了，目前问题一方面是银行信贷紧缩，另外市场低迷和前景不确定性。这两块影响下，企业都面临着和原来不一样的融资局面，这也是我们推出金融服务或者把金融服务作为我们主要业务方向很重要的原因。

【张剑】我们做这事情有，伟业在北京在售项目有30多个，顾问项目有40个，每年在北京接触的项目，07年统计了有400个，加上，包括北方开了分公司，接触了更多的项目。从这也感受到了很强烈的变化，刚才章总也谈到了，我们今天主要是房地产上市公司发布会，上市这个渠道对于开发企业来说，只有少数幸运，或者做的大的企业才能站在这个平台上，还有很多企业仍然要通过其他方式融资。前两年也有与外资合作，但是现在也发生了变化。在这种情况下，大家都需要找一些新的融资渠道和新的融资方式的组合，这里可能包括像信托机构、基金以及保险，还有其他的证券相关公司，我们觉得还有另外一个渠道，我们与开发企业的兼并重组这些方面，可能都是今后融资的方式和渠道。如何根据我们自己的企业量身订作，或者更好的选择最优的方式进行融资，来考虑自己将来的资本结构，这是我们现在很多企业面临的挑战。

【张剑】我们解除了很多企业，我们也有一些建议，有几方面很重要。，需要未雨绸缪，因为在资金很紧张的情况下再去找钱，就很困难。是原来很多企业以银行信贷为主要的资金来源，这就很困难了。另外要有灵活的方式来解决我们面临的问题，因为我们也接触了很多项目，难点不一样。比如北京有很多831遗留的项目，有政策、法律方面的问题要解决。还有一些项目，我手头有十个开发项目，有一些项目比较，对这些项目需要灵活的去应对。第三还有一个重要问题，大家对于市场前景的预期和判断，很多新的企业在进入很多新的城市区域，未来市场的确定也是考量的重要因素。我们觉得开发企业在未来发展过程中，能够更好的依托多元化的渠道来解决我们融资的问题。

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【主持嘉宾 侯瑞波】谢谢张总，几位都从企业资本角度谈了目前市场情况和的机会，以及自己企业对于市场情况做的调整。下面我想提两个问题，大家刚才谈时都感觉到房地产市场，包括资本市场都有一些寒意，我想问这个时间会有多长，另外在这个阶段过程中，因为大家今天谈的是融资、资本，我们在这个阶段，可以选择三个方式进行融资，请几位回答。

【章新明】对于房地产持续时间来说，不管是从理论上还是企业家众说纷纭，应该说房地产调整时间我认为起码在一年以上。另外在未来房地产形势发展，起码在十年内不可能再达到06、07年的这种势头，这是我回答的个问题。第二个问题，我们采取融资方式，根据各个企业状况不同以及房地产企业实际情况不一样，可能采取的方式也不一样。应该这样考虑，如果房地产企业目前在目前的背景下，它的现金流是相当比较宽裕，它是未上市公司，首先要考虑进入资本市场。如果房地产企业现金流很紧张的情况下，而且负债情况下，会考虑与其他企业合作。另外从境外基金、国内基金，还有信托产品考虑融资渠道，各个房地产企业根据自己的情况采取的方式也不一样。

【冯辉明】刚才钟教授也说了，现在不是拐点，那么时间会很长，乐观一点，我们自己判断，在09年下半年市场会回暖。但是不同市场表现不一样，深圳、珠三角很早进行了调整，而其他城市才刚刚调整，不同市场有不同的状况。另外关于优选融资排序问题，各个企业也不一样，现在无论再大企业，像富力，资金也会紧张。房地产资金压力来自于它的机会，单就某个项目，一般房地产公司不会缺钱。关于未来融资策略首先跟企业的情况有关，你要衡量你自己的业务结构，在开发与土地储备要保持平衡。另外在座的很多是，在现在市场情况下，我们需要比较乐观的估计，在09年下半年会整体复苏或者达到平稳状况，但是恢复到状态本生不理性，我们不能做乐观预期。我们现在对公司整体业务规划和资金规划，都是比较稳健。

【冯辉明】我们自己选择，首先资金回缩，尽可能加快开发，另外加强境外合作，另外要根据不同的项目能带来不同的融资，走多样化的融资渠道，保持整个公司的资金安全。

【杨俊芳】短期来说政策调整不会有变化，在中国经济高速增长的时期，这样特殊背景下，从紧的货币政策是不会改变的，这是短期内可以预见的。对于消费市场来讲，鑫苑主要为二线城市中等收入人群提供住房，这样的市场波动比较小。对于现在可以选择的融资产品或者融资方式，对于我们来说，我们首先会考虑发行债券，在现在资本市场环境下，债券成本会很高，我们窗口能打开时，我们会用创新的方式。另外项目层面的融资，对于资本市场运作的话，成本比较高，当然也有很多可以选择的融资。我还想补充一点，我们要建立企业新的商业模式，我们鑫苑通过招牌挂获取土地，快速投入开发，我们不囤积土地，这是我们企业运作模式。为什么这样呢？我们始终认为公司通过管理来降低运营成本，另外在目前政策下，土地储备不是可持续的发展模式。国家出台的土地政策，一年不开发要收费用，两年不开发要收回。在大量土地储备面临着法律风险、经济风险。还有国家土地税问题，毛利超过30%就要缴纳不同比例的税。

【杨俊芳】鑫苑为什么选择这个模式，这是我们对于房地产行业长期发展的趋势所选择的。另外我们一直开发一千到五千户的大型住宅，为中等收入人群提供物超所值高品质住宅。我们的定位清晰，我们不会做大面积商业，不会做大面积写字楼，也不会做高档商品，我们就是针对中等人群做产品，这一块我们感觉市场调整比较少。这些年走过来，对于一些清晰的项目我们是坚持着做，这很重要。

【张剑】长期来说有信心，目前我们来是观望和博弈的局面，很多观望者都是持币待购，这很明显。局面什么时候发生变化，因素有很多，预测很难。但是我理解，从现在情况来看这个需求很强，我相信在不太长的时间 ，市场成交量会增加上去，但是价格也会有调整。说到融资渠道这个问题，我个人理解是这样，因为银行收紧后，要分流到其他金融机构，有很多种，他们也在积极做着房地产尝试。销售回款对于每个开发企业都是重要的，而现在市场情况不好，受到了一定影响，我们怎么保证做好了产品然后尽快销售回款。另外开发企业之间的合作也是很重要的渠道，像刚才鑫苑老总说的，不同企业也有不同的手段。

【主持嘉宾 侯瑞波】请各位谈一下建议。

【时军】刚才预测时间比较困难，因为中国房地产市场有个很大特点，大是受国家很多政策影响，包括包括一些政策，它出台政策主要考虑控制泡沫的出现以及通货膨胀，有很多因素影响。如果大家都承认房地产使臣出现泡沫的话，那么泡沫究竟什么时候消失，并且什么时候回归到一个合理的价位，这我认为预测比较困难。如果政府认为泡沫还存在，价位还不合理，它会持续出台货币紧缩政策。在这种情况下，等多泡沫消失后会调整政策。

【主持嘉宾 侯瑞波】今天对话到此结束，再次感谢各位嘉宾，通过这次对话我们也希望能够抛砖引玉，能够通过房地产10研究所的这次研究，使企业和资本能够结合的更加紧密，再次感谢大家。

【主持人】谢谢刚才的对话嘉宾，由于时间上的安排，今天会议压缩到半天，今天会议到此结束，再次会议一下今天的历程，我们通过上市公司的研究，以及钟教授对市长的分析，看到当前市场表现分化，因此企业也表现分化，得出结论，企业调整是必然的，企业兼并也是有的。另外资金管理风险也是不容忽视，最后关于融资方式讨论上，这些企业和我们金融界代表仅仅开了个头，我相信更多实操性案例还需要深入的了解。感谢大家参与2008中国房地产上市公司研究成果发布会，我们明年再见。