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刘洪玉:07-08年 房产企业融资由高潮转为放缓

搜房网  刘洪玉   2008-06-04 18:56

[摘要]

我们今天把2008中国房地产上市公司研究的方法体系和专题内容给大家做一个报告。大概分这几部分,一个是研究背景、对象、方法以及专题分析。

刚才陈所长已经给大家介绍了,我们上市公司的研究从03年开始,今年是第六次,做研究的背景有两个方面,一是房地产业跟资本市场的关联越来越密切,这主要因为房地产开发大型化、复杂化,行业原因。第二是直接、间接房地产越来越成为各类者资产组合的很重要内容。它实际是互有需求,联系越来越密切。

我们说房地产上市公司,因为它的透明度最高,所以它为大家所关注,而且现在也成为行业的排头兵,跟资本市场联系最密切,另外透明程度比较高,管理程度也很高,代表着行业的方向和目标。在这种情况下,怎么总结我们行业的经验,我们要做这样的研究。目的是客观反映上市公司的现状和特点,提高房地产行业的市场透明度,房地产行业与资本市场关联最重要的指标是透明度,我们研究上市公司可以提高透明度,量化评价这些公司的成长能力,帮助资本市场的者分析认识房地产上市公司,同时也引导房地产上市公司理性发展。

我们很早以前说过,我们国家的房地产企业基本是开发商的角色主导,慢慢开发商的角色和者的角度要共同发挥作用,甚至将来者的角色发挥作用更大,这样才有利于我们企业长期稳定的发展。所以我们想通过这样的工作也打造我们TOP10的品牌,促进房地产行业和市场持续的发展。

我们研究对象跟往年相比没有变化,主要是根据我们证监会和国外相关行业、企业的分类标准,我们选择了房地产上市公司,因为房地产上市公司从上市的地点来看也呈现出多元化趋势,所以我们进行了分类研究,境内、境外,境内实际还有香港、新加坡,还有欧洲一些地方上市,我们重点研究以房地产业为主,在境内、境外两个地方上市的,以国内沪深上市的,还有香港上市的企业研究为主。

我们在研究过程中,实际对方法体系做了进一步完善,主要新增了上市公司价值评价这一指标,我们原来指标是价值,是基于这有相似的地方,但是我们觉得资本市场者更加关注企业的价值,所以有价值评价。另外对综合价值的评价做了调整,原来有经营规模、财富创造能力、股票市场资本市场上的表现,我们今年把资本市场改成价值,力求反映上市公司的市场表现和未来前景。我们通过调整以后的评价指标体系,包括公司基本面的指标,在市场表现的水平,还有绝对估值水平的指标,三大类,构造了这一体系。

我们财富评价能力还是沿用经济增加值这样一个方法,根据值的大小排出上市公司的财富创造能力。经济规模也是沿用过去的方法,以总资产、主营业务收入、利润总额、市场总值作为经营规模的指标,对它进行打分、。

综合实力是把前面三个方面的指标,按照一定权重计算综合分值。这里大家最关心的是不同类型的指标,这三个指标里我们的权重如何获得。我们还是沿用因子分析方法得出三方面的指标,利用方差贡献率这一数据对三项指标进行计算,得出权重的值。我们觉得这样做最大限度排除了主观因素的影响,得到最终实力得分后,我们就排出综合实力的TOP10。

前面是方法,最后给大家简单介绍一下我们对于房地产上市公司,这次做了二方面的专题研究,第一是对中国房地产上市公司融资情况的分析。大家知道,我们围绕着房地产上市公司,是支持它去上市,还是慢慢弱化,有很多的争论,尤其去年围绕这个问题进行了讨论。我们今年对上市公司的融资情况做了专题研究,试图能够客观展现真实的数据。

03年到07年,每年融资规模是在不断的上涨,总额也在上涨。03年IPO的融资9亿元,到了07年713亿元,不管是从总量,还是从平均融资额,从9亿到42亿,融资量和规模都在快速增长。在08年初,我们现在又有了放缓迹象,07年我们确实创出房地产融资阶段性的高潮。我们发现上市公司广泛利用公开市场再融资渠道,企业资本运作能力明显的提高。我们房地产公司本生并不仅仅开发房子这么简单,实际是和资本市场或者资本操作,因为是资金密集型行业,重要,除了要做好房地产业务以外,重要一个工作对企业来说就是要找到一个稳定、连续、足够量的资金支持,这样企业才能更顺畅的发展。

我们说05年到08年4月共有30家新上市的房地产企业,一个是通过IPO来融资,这占融资主要部分。实际很多企业通过配送、增发等方式也融得一部分资金,这部分资金占的比重大概是30%。其中一些企业,像保利地产IPO和再融资市场上表现的很出色,具体大家可以看报告。

房地产上市公司通过增发和资产注入也提升了综合实力,这样使得一些龙头企业越来越明显。其中有个很重要的实力就是首开股份,去年通过向大股东定向增发将近60亿,股本大幅度增加,提升了企业能力。房地产企业如果作为上市公司一定要有个稳定的现金流和收入,稳定现金流可以来自于两个方面,一是经常性的租金收入,还有是销售收入。如果你是小公司,只有租金收入可以稳定,如果是大公司,项目多,经常有销售收入也可以稳定。如果是小公司又做开发收入就很难得到业务收入的稳定。在这方面,通过增发和资产注入,提升综合实力,也在不断改变房地产上市的形象和在资本市场的能力。

去年也有很多房地产上市公司通过借壳上市,也有了进入资本市场的机会。大家还关心的一个问题,就是房地产企业资金状况的分析,我们整个行业,很多企业,房地产业务不断扩张,资产和负债规模在显著的增长。大家都关心怎么规避相关的财务风险,大家都关注这个问题,就是所谓资金链的问题。我们在研究的过程中选出了12个公司,这些工资总资产规模都在300亿以上的企业,我们对它的财务状况和现金流状况进行了深入分析。初步研究表明,我们说现金持有量和到期负债都有一定程度的增加,但是实际短期风险相对比较少,从12家企业我们看出这样的规律。现金持有量大幅度增加,到期负债也增加,我们说它的现金和到期债务比对于12家公司来说也在上升,负债率实际有所下降,表明这12家公司资金状况在持续改善。

尽管经营现金流是负的,实际许多企业通过公开资本市场的融资,改善了这些企业当期现金状况。这12家企业有8家企业现金持有量大幅度增加,主要通过公开资本市场融资活动,这里像远洋地产就是这样。部分企业当年到期债务超过了期末现金和现金等价物,刚才提到得比值小于1的情况也有,这要引起关注。一会儿给大家的材料大家也可以看到,实际一些企业,大家看表,这个高的,到期负债高于期末现金和现金等价物,对于这些企业值得大家去关注,这些问题要解决。

现金流的净额大幅度增加主要来自于融资活动,我们认为在目前,我们的房地产企业比较过分依赖活动产生现金流策略地实际对财务的稳健性有比较重要的影响,可能面临比较大的财务风险。实际央行仍然执行紧缩的货币政策,企业从银行获取债务融资的渠道受到比较大的影响,近期股市又在波动,企业实际通过公开资本市场进行融资的难度也在增加。我们说现金流过分依赖融资是有问题的,企业应该更加重视通过经营活动产生现金流,或者尽可能减少经营活动产生现金流的流出。一个是想办法产生现金流,再有是减少现金的使用,降低在新增土地储备的投入,提高对现有土地储备的开发力度,加快销售速度。

实际我们在左右货币市场、左右资本市场的能力是不足的,我们可以通过行业内部活动的调整来解决这些矛盾。另外在研究过程中发现,应收帐款实际给企业提供了很好的资金来源,也是为后续企业业绩提供了保障,像万科、保利、中凯这些企业,应收帐款规模都突出。对于大部分房地产企业来说,08年经营业绩还是有基础的,因为08年业绩很多是基于07年的预售收入。对企业来说也有一个关注的地方,我们的预售,随着市场竞争的激烈,市场环境的变化,政府对土地供应相对的增加,可能也会使得我们预售市场产生一定的影响。我们在这过程中要通盘考虑,尽可能实现我们稳健、长期的发展。

对于每一个企业,一个是短期高回报,但是有高风险,还有一个是长期的,可能是低回报、或者中等程度的回报,但是也是中等程度的风险,这无非是业务的组合、业务的结构、业务的模式、区域的覆盖等等因素组合。实际我们很多企业都希望自己做一个百年的企业,有的时候哪怕牺牲一些当前的速度,可能会换取我们长期、稳定、持续的发展。!

标签: 房企 融资
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