3月30日下午，位于东四环欢乐谷旁的格林莱雅销售济济一堂，格林莱雅商北京银宏有限公司主办了一场房地产论坛。论坛邀请了两位资深房地产分析师中信证券资深房地产分析师段海瑞先生、北京链家房地产经纪公司资深区域总监方明先生纵论奥运前后的环境，以及对目前的房地产市场拐点论进行剖析。
▲活动时间：
2008年3月30日（星期日）下午2：00至4：30
▲活动地点：
格林莱雅销售
▲邀请嘉宾：
段海瑞 中信证券资深房地产分析师
方明 北京链家房地产经纪公司资深区域总监
对本次论坛进行了图文直播，以下是本次论坛的现场实况：
| 格林莱雅“·价值·房地产”论坛现场 |
【主持人】：各位莅临格林莱雅的朋友们，大家下午好！感谢大家在周末抽出时间来到这里参加我们的活动。在活动前请允许我代表格林莱雅的商——北京银宏有限公司，开发商——北京翔鸣房地产开发有限公司全体同仁向大家的到来表示亲切的问候！
| 论坛主持人 |
【主持人】：众所 ，几个月前，由房地产龙头企业“万科地产”作为表率，率先在范围内降低房价，随后另一家地产巨擎“合生创展”跟风下调价格，一时间，房地产行业“论”、“拐点论”扑面袭来，各媒体也对开发商的争相进行了报道。购房者对楼市以及未来的前景感到迷茫，房地产成交量直线下降，在广大购房者中出现了“持币待购”的观望形式。地产圈可以说是一时间风起云涌，似乎有点“山雨欲来风满楼”的意思。作为身在漩涡的我们，如何能看透玄机，理智地置业呢？今天，在格林莱雅的销售，我们将为您揭晓答案。格林莱雅“·价值·房地产”论坛现在开始。
【主持人】：今天我们为各位朋友请到了两位，让他们帮我们分析分析现在的市场和房地产市场，帮我们梳理一下市场脉络，用他们的慧眼，帮助我们理智、轻松置业。好了，让我们有请今天的神秘嘉宾出场！
【主持人】：我来介绍一下，段海瑞先生，不知道在场的朋友是不是了解，段先生是证券、房地产两个行业的资深，我在百度上搜了一下，与段先生有关的新闻和资料共计1万2千余条。这位方明先生是京城实力的二手房机构链家房地产经纪有限公司的资深区域经理，对二手房的价值和整个四方新区板块的了解程度拥有的发言权。
【主持人】：今天请两位来主要是帮我们这些外行分析一下市场和房地产市场的前景，前阵子的闹得我们心里面有点恐慌，就怕买了房子不反倒贬值了。
段海瑞：从市场的层面来讲，房地产市场的复苏迹象是明显的。而股票市场目前基本不被看好。地价上涨、大城市的聚集效应和基础设施投入的增加三方面决定了房价上涨有一定合理的因素。
【段海瑞】：大家都知道，前段时间包括深圳广州，在没有型需求支撑的话，出来了一个房价的回调，在这样的情况下，的开发商，以万科为代表的，它出现了一些，其实这个的幅度，因为我们是研究这个上市公司的，很熟悉他们公司。包括他们公司的王石，也澄清过这个拐点，不是说房地产由牛转熊的拐点。拖出一个盘，大家抢着去买，是说亢奋到理性的拐点出现了，不是说房地产行不行的拐点。所以到这个阶段，到目前这个阶段，像广州、深圳这些地方，已经降了一下。
| 中信证券资深地产分析师 段海瑞 |
【段海瑞】：用数据来看，房地产的前景，因为我们是每天都跟踪这个九个城市，9到10个城市每天的成交量，从成交量的数据来讲，现在目前已经出现了一定的回升，就是去年的11月份、12月份，到今年1、2月份是房地产一个相当低的低谷，到目前来讲，随着3月份房地产销售的旺季到来，这个成交量最逐渐回升，从汇总的数据来看，这个蓝色的这个是7日的一个平均的成交套数，这个已经在往上走。北京基本上走出了原先的低谷，原先最淡的时候，每天低于100套的成交。目的为止，这个期房已经是200多套了，回升的趋势明显。北京的成交量有一定的代表性，最有代表性的是上海，现在上海已经突破了1000多套。这个是什么概念呢？比去年同比，去年大家都知道，房地产是一个比较景气的年头，上海比去年同比还有10%以上的放量，这个数据是最有说服力的，包括深圳的，都在走一个上升的趋势。像杭州，像这些二线城市，成交量还是低的，以北京、天津为代表的，成交量出现了明显的回升。
【段海瑞】：从现在来看，和买房的环境得到了改善，这个是从数据上来讲。另外从政策上来讲，刚刚完全了换届，包括政府官员的表态来讲，他明确的表示出不希望拐点的提法，不认可这个提法。另外一个很明确的表示，既不希望房价大幅度上涨，但是也不希望大幅度下跌，所以从市场的层面来讲，房地产市场的复苏迹象是明显的。
【主持人】：就是说不存在重大的调整风险？
【段海瑞】：目前来说，和大跌的现象不会有的。
【主持人】：是由于依然存在的供需不足导致的吗？
【段海瑞】：这个动因的情况，为什么房价没有下跌的基础呢？我觉得房地产就是这样的，什么决定房地产的价格呢？房子的价格加上地的价格决定了房地产的价格，新房子慢慢会变成旧房子，这样从房子的角度来讲，它会跌的。但是为什么房地产的价格在不断上升？是因为个土地的价格在不断上升。从这几个角度来讲，从这个表来讲，就比较明显的可以分析出地价为什么不断上涨？农产品的价值是在不断上涨的，地的价格在不断上涨。
【段海瑞】：第二个方面，就是聚集效应。像北京和上海，或者是城市的地位，就是说城市化的趋势，不断的进行。外地的游客进北京，城市的聚集效应越来越明显，城越来越值钱了。
【段海瑞】：第三个因素，城市基础设施投入的增加，比如说这个地方，可能原先是1万左右，但是进入了欢乐谷之后，立马把这个价格提升了。另外一个，政府的垄断，以前是好多渠道来供应的，现在只有一家供地了，供地量减少了，导致低价的上涨。这也是决定上涨的因素。从这些因素来讲，每年这些地价上涨的幅度，我们统计几乎都在20%以上。这样就决定了房价上涨有一定合理的因素。
【主持人】：还是就有儒家思想，安居乐业的思想。我们中国人这种根深蒂固的理念。
【段海瑞】：决定房价上涨，一个是需求在往上拉，是传统的因素在往上推。
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