[摘要] 尽管未来一段时间内，北京城区的交易类型仍将是二手已购公房略微占优的格局，但其在整个二手房市场中的成交比重势必会随着越来越多二手商品房的大举进入而渐趋弱化。那么购房者在购买二手房时到底要选择何种类型的二手房呢？我爱我家房产帮您精打细算。
二手房广义上来讲就是个人（或单位）购买之后再进行出售的房屋。主要区别于开发商直接卖出的商品房即一手房。由于北京过去二手房市场上的已购公房交易量占据了市场的主要份额，许多购房者误以为购买二手房就是购买已购公房。但经过了几年的市场发展，二手房交易中的商品房所占比例逐步增大。
图表：2002-2007年二手房市场权属变化比较
尽管未来一段时间内，北京城区的交易类型仍将是二手已购公房略微占优的格局，但其在整个二手房市场中的成交比重势必会随着越来越多二手商品房的大举进入而渐趋弱化。那么购房者在购买二手房时到底要选择何种类型的二手房呢？我爱我家房产帮您精打细算。
图表：二手房商品房同已购公房的各项状况比较
| 类别 | 已购公房 | 二手商品房 | |
| 概念 | 已购公有住房是指国家机关或国有企事业单位按照房改政策将公有住房出售给职工，出售后住宅的产权归职工个人，职工可以上市出售 | 二手商品房是指该房屋是由开发商建设出售的、由买受人购买、取得房屋产权证后买受人转让的房屋 | |
| 成色户型 | 房龄时间长 | 小区环境、配套设施较好 | |
| 房屋结构差 | 综合品质高，房屋成色新 | ||
| 采光、社区交通等因素差 | 可使用年限长 | ||
| 位置分布 | 分布主要集中在三环以内的区域，尤其以内城四区最为密集 | 主要集中在三环以外的城市居住组团区域 | |
| 产权 | 产权性质较难确定 | 二手商品房的产权更为清晰，只需直接签约办理交易过户就可 | |
| 交易时要牵扯到多方利益 | |||
| 程序较为繁琐 | |||
| 贷款 | 贷款时限较少 | 相对于已购公房而言,贷款种类丰富、时限长、放款迅速、可选银行数量多 | |
| 贷款额度因房龄因素影响而变低 | |||
| 办理按揭贷款的银行数量偏少 | |||
| 贷款种类也十分单一 | |||
| 交易价格 | 自07年以来北京的二手商品房和已购公房都出现了明显的向上突破。但由于已购公房主要集中在北京城区，因此其交易价格略高于二手商品房 | ||
| 交易税费 | 大部分已购公房除印花税以及契税外无需再缴纳任何费用 | 未满五年交易的二手商品房其需要缴纳的费用几乎涵盖了的交易税费(交易营业税、个税、土地税、印花税以及契税) | |
| 持有环节 | 物业费 | 物业管理等杂费的收取较少 | 费用相对较高，但服务质量档次提升明显 |
| 低费用开销只能享受最为基础的社区物业服务 | |||
| 停车 | 大部分小区停车不需要收费 | 固定车位，固定费用 | |
| 小区内车辆的乱停乱放现象比较普遍 | |||
| 社区安保 | 已购公房的社区主要由居委会负责安保状况 | 物业管理公司聘请专门的安保公司服务 | |
| 社区安保状况一般 | |||
| 取暖 | 社区的采暖主要采用单位集中供暖的方式 | 供暖方式较为多样 | |
| 集中供暖的效果因区域而议 | |||
图表：二手房买卖双方交易税费明细表比较
二 手 房 买 卖 双 方 交 易 税 费 明 细 表 | ||||||||
房屋类型 | 卖方税费支出 | 买方税费支出 | ||||||
营业税（按5.5%全额或差额计算征收） | 个税（按差额20%或全额核定1%计算征收） | 土地税（按全额1%或累进抵扣计算征收） | 印花税（合同价的0.05% ） | 契税（合同价的1.5% ） | 印花税（合同价的0.05% ） | 土地出让金 | ||
二手商品房 | 满五年的普通住宅 | 无 | 房产转让收入额×核定税率1% | 无 | 合同价×0.05% | 合同价×1.5% | 合同价×0.05% | 无 |
满五年的非普通住宅 | （营业收入额－原购房价款）×营业税率5.5% | 房产转让收入额×核定税率1% | 无 | 合同价×0.05% | 合同价×3% | 合同价×0.05% | 无 | |
未满五年的普通住宅 | 营业收入额×营业税率5.5% | 房产转让收入额×核定税率1% | 无 | 合同价×0.05% | 合同价×1.5% | 合同价×0.05% | 无 | |
未满五年的非普通住宅 | 营业收入额×营业税率5.5% | 房产转让收入额×核定税率1% | （满三年的减半征收；未满三年的全额征收） | 合同价×0.05% | 合同价×3% | 合同价×0.05% | 无 | |
二手经济适用房 | 满五年的经济适用房 | 无 | 房产转让收入额×核定税率1% | 没有审批表的（需要交纳成交额×10%缴纳综合地价款） | 合同价×0.05% | 合同价×1.5% | 合同价×0.05% | 无 |
未满五年的经济适用房 | 营业收入额×营业税率5.5% | 无 | ①有审批表的，按（成交价－审批表原购买价）×10%；②没有审批表的，按成交价×3% | 合同价×0.05% | 合同价×1.5% | 合同价×0.05% | 无 | |
已购公房 | 无 | 无 | 无 | 合同价×0.05% | 合同价×1.5% | 合同价×0.05% | 当年的房改本价×建筑面积×1%（2005年房改成本价为1560元） | |
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