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限价房门准入槛覆盖面广 有助缓解市场观望情绪

房地产门户房天下  作者:链家   2008-02-19 12:07

2008年2月18日,北京市建委公布《北京市限价商品住房管理办法(试行)》(征求意见稿)(以下简称《办法》)、《关于印发北京市限价商品住房申请家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知》(征求意见稿)(以下简称《通知》),至此,人们关注已久的限价房管理办法及申购条件(征求意见稿)终于在春节过后的周一颁布,而从《通知》(征求意见稿)中关注的申购条件以及上市交易补交比例来看,"链家地产"副总经理金育松认为体现了三个方面的内容:

首先,限价房的准入门槛相对较宽,可以说不仅涵盖了北京市的中等收入群体,也涵盖到了部分中高收入的人群,购买人群的覆盖面已经较广;其次,征求意见稿中规定,未满五年的限价房不得转让,只能申请回购,而五年以后可以按照市场价上市交易,但需要交纳35%的土地等价款,这样较高的转让交易成本挤出了性购买需求,体现出限价房的保障性特点;第三,由于限价房涵盖到的购买人群相对较广,这在一定程度上会分流出部分商品房的购买需求,是一些原本购买中小户型的商品房需求者;不过,限价房总供应量以及不超过90平方米户型的限制决定了对整体市场的冲击不会很大。

限价房准入门槛确定,有利于缓解市场上的观望情绪

《办法》中规定,限价房的供应对象需要有北京市户口中等收入住房困难的家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭,例如家庭人口数在3人及以下、人均住房使用面积在15平方米以下的家庭,总资产净值在57万及以下、家庭年收入在8.8万元及以下(参见下表)即可申请,也就是说,限价房的购买对象主要是中等收入群体。在此,"链家地产"副总经理金育松认为,准入门槛的确定,消费者可以综合衡量自身的财产收入状况,了解自己是否符合购买限价房的标准,有利于缓解目前市场上的观望情绪。

超过10万元的高额土地等价款将能有效挤出性购买需求

《通知》中规定,已购限价房在房屋权证满五年之后才可以按照市场价出售所购住房,并且要缴纳普通商品房价格与限价房价格差额35%的土地等价款,"链家地产"副总经理金育松认为,这一点将能够有效地挤出限价房市场上性的购买需求,体现其保障性特点。以购买西三旗的限价房为例,售价为6350元/平方米,建筑面积在80平方米的限价房售价在50.8万元,五年后出售,假设五年后西三旗区域地段普通商品住房价格为10000元/平方米,两者的价格差在10000*80-6350*80=29.2万元,则需要缴纳的土地等价款为29.2*35%=10.22万元,对于类的消费者而言得不偿失,有效地挤出了限价房的需求。

综上所述,此次市建委公布的征求意见稿表明,限价房面对的是北京市中等收入群体,门槛既定有助于缓解市场上的观望情绪,同时制定了较高的土地等价款,有效地挤出了限价房的性购买需求,真正体现出其保障性特征。"链家地产"副总经理金育松认为,征求意见稿的出台后对于目前处在胶着博弈状态下的房产市场注入一滴润滑剂,一定程度上有利于廓清房产市场的发展方向。

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