2008年2月18日，北京市建委正式公示了《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，至此，备受关注的限价房销售、管理办法有了明确的表态。作为保障北京市中等收入群体住房问题的限价商品住房的管理办法对申请资格、分配、销售及上市交易细则做出了明确规定。同时，北京市建委还出台了《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》,对已购经济适用房再上市交易作出了具体的说明。
房地产经纪机构我爱我家认为：廉租房、经济适用房和限价房三类保障性住房管理办法的相继确立，标志着北京市新的住房保障政策体系已经基本得以确立。但同时，要想快速、广泛和根本的解决百姓的居住问题，除了保障性住房机制的迅速建立之外，及时有效的激活北京的二手房市场，促进存量房交易才是当务之急。
房地产经纪机构我爱我家公司通过对廉租房、经济适用房和限价房管理办法进行了汇总分析，对这三类保障性住房的供应对象，申请标准及上市转让等内容整理如下:
图表1:廉租房、经济适用房和限价房三类保障性住房综合比较
选项 | 廉租房 | 经济适用房 | 限价商品房 |
供应对象 | 具有本市城镇户籍，家庭人均住房面积、家庭收入和家庭资产符合申请标准的城市低收入人群 | 具有本市城镇户籍时间满5年，年满18周岁；单身家庭申请人需年满30周岁；申请家庭人均住房面积、家庭收入及资产符合政府规定标准， | 针对北京市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭 |
申请标准 | 1人家庭成员的年收入在6960员及一下；人均居住面积在7.5㎡及以下；家庭总资产净值在15万元及以下可以申请廉租房【家庭成员为2、3、4、5人以上的标准见图表（2）】 | 1人家庭成员年收入在22700元及以下；人均住房面积在10㎡及以下；家庭总资产净值在24万元及以下可以申请经济适用房【家庭成员为2、3、4、5人以上的标准见图表（3）】 | 3人以下家庭年收入在8.8万元及以下；人均住房面积在15㎡及以下；家庭总资产净值在57万元及以下可以申请购买限价商品住房；家庭成员4人及以上的标准见图表（4） |
户型及面积 | 廉租房按照小户型、满足基本住房需求、节能省地的原则建设。具体标准由市规划委会同市建委、市土地局、市发改委等部门研究确定 | 坚持中小户型、节约省地环保的原则合理开发建设；经济适用房要按小户型、满足基本住房需求的原则收购 | 限价商品住房套型建筑面积以90平米以下套型为主；一居室控制在60平米以下；两居室控制在75平米以下 |
审核与分配 | 实行“三审两示一公开”政策，即申请廉租房的家庭要经过申请、初审、复审三级审核制和初审基恩段人户分离及复审符合条件的申请家庭情况进行公示；一公开指政府每年对租金和面积补贴标准公开发布一次 | 实行“三审两示”的政策，即申请购买经济适用房要经过申请、初审、复审的三级审核制和初审阶段人户分离及复审符合条件的家庭情况进行公示 | 购买限价房实行申请、初审、复审和备案制度；在初审阶段对人户分离家庭进行公示；在复审阶阶段将符合条件的家庭情况公示 |
上市交易 | 廉租房只能用于申请家庭及其成员自主，不得转租、转借，对连续1年超出规定标准的取消廉租房保障资格、停发租房补贴或收回房源 | 已购经适房未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的向相关部门申请，有保障部门去定符合条件购买人原价出售或按原价回购；已满5年可按市场价出售，但需缴纳出售价的10%补交土地等价款 | 购买限价房在5年内不得转让，确需转让的可向保障部门申请回购，贵够价格按原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定；满5年转让限价房要按照届时同地段普通商品房价和限价房差价的一定比例缴纳土地价款 |
申请人在满足户籍、年龄以及相关条件后申请廉租房、经济适用房和限价商品房对家庭年收入、人均住房使用面积和家庭总资产净值的申请标准如下：
图表2:北京市城八区城市居民廉租房申请标准
家庭人口 | 家庭年收入 | 人均住房使用面积 | 家庭总资产净值 |
1人 | 6960元及以下 | 7.5㎡ | 15万元及以下 |
2人 | 13920元及以下 | 7.5㎡ | 23万元及以下 |
3人 | 20880元及以下 | 7.5㎡ | 30万元及以下 |
4人 | 27840元及以下 | 7.5㎡ | 38万元及以下 |
5人及以上 | 34800元及以下 | 7.5㎡ | 40万元及以下 |
图表3:北京市城八区城市居民经济适用房申请标准
家庭人口 | 家庭年收入 | 人均住房使用面积 | 家庭总资产净值 |
1人 | 22700元及以下 | 10㎡ | 24万元及以下 |
2人 | 36300元及以下 | 10㎡ | 27万元及以下 |
3人 | 45300元及以下 | 10㎡ | 36万元及以下 |
4人 | 52900元及以下 | 10㎡ | 45万元及以下 |
5人及以上 | 60000元及以下 | 10㎡ | 48万元及以下 |
图表4:北京市限价房申请标准
家庭人口 | 家庭年收入 | 人均住房使用面积 | 家庭总资产净值 |
3人及以下 | 8.8万元及以下 | 15㎡ | 57万元及以下 |
4人及以上 | 11.6万元及以下 | 15㎡ | 76万元及以下 |
北京市已实施完成、现阶段建设中以及未来几年内的保障性住房供应及规划情况如下：
图表5:北京市保障性住房供应及规划情况
| 1998年—2007年5月 | 2007年 | 2008年 | 十一五规划期间 |
经济适用房 | 1998年，本市开始了经济适用住房的建设，截至2007年2月，全市批准集中建设了经济适用住房项目52个，总建筑规划面积2600多万平方米，累计开工建设2197万平方米，销售面积约2000万平方米，19万户家庭通过购买经济适用住房解决了住房问题 | 已开工经适房246万平方米 | 建设300万平方米经适房 | 建设1500万平方米经适房 |
两限房 | 无 | 已开工两限房312万平方米 | 建设450万平方米两限房 | 建设1500万平方米两限房 |
廉租房 | 2001年北京市还启动了廉租房政策，规定具有本市户籍、人均住房面积低于7.5平方米的收入家庭可以申请廉租房解决住房问题。截至2007年5月，共有5603户家庭、共13977人领取了租房补贴；共有349户、共942人通过实物配租，解决了住房困难 | 已开工廉租房32万平方米 | 建设收购50万平方米廉租房 | 建设收购150万平方米廉租房 |
通过以上的对比分析，我爱我家市场研究认为：
1、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的出台标志着由廉租房、经济适用房和限价商品房构成的保障性住房体系的梯级供应格局基本形成，对于解决中低收入阶层的住房问题有一定的积极作用，但主要解决的还是收入阶层、低收入阶层和中等偏低收入阶层的居住问题，而对于广大中等收入阶层的住房问题，政府是不可能也不应该通过保障性住房机制来解决的，需要通过二手房市场和中低价商品房市场来解决。
2、要想快速、广泛和根本的解决百姓的居住问题，是满足"一手房买不起，保障性住房又买不到"的夹心层的居住需求，及时有效的激活北京的二手房市场，促进存量房交易才是当务之急。
随着我国经济的不断发展，我国社会收入结构已经从"金字塔"结构转变为"橄榄形"结构。从前高收入比例低与低收入比例高的社会收入结构已经逐渐转变为现在中等收入比例高、高低两极收入比例低的社会收入结构。因此，在当今社会的住房问题上，处于夹心层的中等收入群体才是急待解决的庞大的社会群体。他们往往既不符合保障性住房的申够标准，经济收入又无力支付过高的一手房价格，即便某些人可以购买限价商品房，也没有时间和耐心等待漫长轮候、摇号和期房变现房后再入住的时间，面临十分尴尬的境地。而这些"夹心层"的住房需求要依靠激活二手房市场，促进存量房流转来满足。
相对而言，二手房的在于：1、价格比一手房15%以上；2、现房，即买即住，无需等候；3、位置优越，许多在四五环以内；4、交通便利，出行方便；5、配套成熟，生活舒适等等。关键是，全北京约500万套的二手房总存量，惊人，只要政策对头，市场规范，每年至少交易25万套--30万套，而北京市2007年的二手房交易量只有9.4万套。由此可见：政府承诺的经济适用房、限价房"三年两个一千万"的供应放在二手房市场一年就能完成，政府还不用费那么大的力气，老百姓不用等那么长的时间。
我们来举一个例子，一个年收入在15万元的北京3口之家，因为年收入已 过三种保障性住房的申购标准，因此无缘保障性住房。如果购买新建商品房，按照目前市场均价11000元/平米来算，购买人均25平米（《北京晚报》公布的2007年北京市人均居住面积），总面积75平米的房子，他们要负担的房款应该为82.5万元，这已经远远超出家庭购房房款不超过家庭年收入5倍的国际通行标准，即15万/年X5年=75万元。如果购买二手房，按照目前均价9379元/平米来计算，这个家庭所需购房款才70万元出头，完全在这个家庭所能承受的支付范围内。
3、《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的出台，有利于北京市二手房交易的回暖，对于北京市二手房市场是利好而非利空。
前一个阶段，北京市二手房交易持续下滑，除了进入元旦春节传统交易淡季等原因之外，很重要的一个原因就是某些购房人等待限价房细则出台，存在观望心理。《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的出台，会使得其中相当一批人意识到，他们仍然处在"一手房价高而买不起，保障性住房超标而买不到"的尴尬境地。此外，对于一些急需现房入住的购房人来说，即便符合购买限价商品房的申请条件，也没有时间和耐心等待漫长的轮候、摇号和期房变现房后再入住的时间。这些购房人都会回归二手房市场，释放需求，从而促进北京二手房市场的回暖和交易量的上升。
此外，今天出台的《关于已购经济适用房上市出售有关问题的通知》较以往的政策又有所调整和变化。我爱我家市场研究认为：在新的经济适用房出售管理办法中有两点值得关注：
，在新出台新的经济适用房出售管理办法中明确提出已购经济适应住房家庭取得契税完税凭证或房屋权证未满5年的，不得按市场价上市出售，确需出售的产权人应向住房保障管理部门提出申请，由相关部门通过摇号等方式按原价出售给符合条件的申请人或由区县住房保障管理部门按原价回购。而此前出台的办法中，未满5年的经济适用房的业主可以自由选择符合经济适用房申请条件购买人成交。因此，新办法出台后，已购经济适应住房家庭取得契税完税凭证或房屋权证未满5年的业主绝大多数人会选择持有房产，待满5年后再行出售，获取价格上涨带来的部分。
第二，已购满5年的经济适用房在新办法颁布后仍可按市场价出售，但要按照出售价格的10%补交土地等地价款。这一点基本没有变化。因此，已购满5年的老经济适用房今年的交易会比较活跃，占据二手经济适用房交易的主体。
第三，而自新办法出台后交易的经济适用房要按照原购房价格和出售价格价差的70%补交土地等价款，这就大大缩减了经济适用房在转售环节的获利空间。
目前，根据我爱我家市场研究的统计，老的已购经济适用房约20万套，满5年和未满5年的基本各占一半，每年交易约1000套，在市场交易中满5年和未满5年的也基本各占一半。但新办法出台后，二手经济适用房交易有可能萎缩，交易的房屋将基本全部是满5年二手经济适用房。
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