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转按揭变身“垫资”形式 交易不受银行叫停影响

房地产门户房天下  作者:链家地产   2008-01-31 15:20

随着货币从紧政策的深入执行以及岁末年初银行房贷紧缩,从去年年末、今年年初起,银行开始叫停交易类转按揭,加上去年9月末停办的非交易转按揭,转按揭已经全面被叫停。卖方有抵押、买方要贷款的交易,必须买卖双方筹资或者担保公司、经纪公司先垫资,还清业主贷款余额,解除房产抵押,再进行买方贷款等后期操作;叫停前的转按揭因此都变成了这种“垫资”方式。由于有替代方法,银行叫停转按揭并没有影响卖方有抵押、买方要贷款的正常交易;同时,“链家地产”市场研发也把这种方式的流程及特点进行了归纳,希望为消费者提供帮助。

转按揭变身“垫资”形式,交易不受银行叫停影响

据“链家地产”统计资料分析,1月上半月,“垫资”方式成交量相比上月同期的转按揭成交量下降了11%,这与总体成交量下降9%的幅度是基本相符的;“链家地产”市场研发认为,下滑主要原因是市场处于节前淡季,交易下降是自然的;这种交易本身并没有因为银行叫停转按揭出现较大的波动,因为转按揭交易完全可以通过客户、经纪公司或担保公司“垫资”等方式来完成;同时,由于从去年第四季度以来,房源放量持续上涨,可选择的房源也不断增加,客户完全可以选择购买无贷款无抵押的房产,需求同样可以得到满足。

当然,由于“垫资”方式比转按揭的操作时间长,因此也延长了部分交易的成交周期,是通州、清河、马家堡等新兴区域,这些区域的房产市场都是近几年才发展起来,二手商品房集中,出售的房产中,有贷款未还清的相对较多,银行叫停转按揭对这些区域的影响要大于公房集中的内城区。

垫资比例占9成,交易流程分六步

据“链家地产”统计资料分析,目前“垫资”的方式中,资金来源主要是两种:买卖双方自行筹款、担保公司或经纪公司垫款;其中担保公司或经纪公司垫资的比例占到9成左右,这种方式一般是买卖双方资金不足,要求担保公司或经纪公司先进行垫资。“链家地产”市场研发认为,从便捷角度来看,买卖双方能够自行筹款自然是的,但是由于卖方有贷款在身,买方一般是支付能力有限才会贷款,因此能够自行还款的并不多。担保公司或经纪公司垫资的方式则多出了资料核实、内部财务申请等流程,因此时间更长一些。这两种方式只是资金来源不一样,还款后的流程是一致的;主要分以下六步:

步,签订买卖合同,买卖双方达成交易意向,并签署买卖合同;同时,买卖双方约定垫资资金的来源以及垫资服务费由谁支付。

第二步,备件;买卖双方签订买卖合同后,如果是担保公司或经纪公司垫资,需要买卖双方把买卖合同、借款合同、双方的身份证明等材料备齐,交由经办人员办理。如果是卖方自行筹款,则直接由卖方约银行进行提前还款就可以了;如果是买方筹款,担保公司或经纪公司在中间承担担保责任,那么买卖双方及担保公司或经纪公司三方签署担保协议,还款后就可以直接进入以下第五步的解押环节。

第三步,核实;经办人员在收齐资料后,到银行核实卖方贷款的余额,然后在房地局核实房产抵押情况。这个过程根据银行及房地局的查询速度决定,一般三个工作日左右即可完成。

第四步;还款;在核实完后,由担保公司或经纪公司内部进行垫资申请、审批等手续,并与业主原贷款银行约定提前还款的时间;岁末年初由于提前还款较多,因此预约时间往往比较长,比如工行、建行等房贷大户,还款一般需要提前一个月预约,届时直接到银行柜台或按预定存入资金即可。这个过程大概需要一个月。当然,各个银行甚至各个支行网点的规定可能都有所不同,所以这个环节的时间具有一定的弹性。

第五步,解押;还清贷款后,银行会出示贷款结清证明,卖方与代办人员携此证明到房地局进行解押,各个房地局解押的时间不一,如海淀区,一般当天就可以完成解押,朝阳区则分手工解押及网上申请两种,手工解押的一般当天可完成,主要针对07年以前的贷款,07年后的贷款抵押则需要网上申请,一般需要10天左右才能解押。根据不同区县房地局情况,这个过程需要1-30天左右。总体来看,“垫资”整个过程需要1-2个月时间;具体还要看银行、房地局的时效。

第六步;后期买方贷款、物业交割;解除房产的原抵押后,买方就可以进行贷款了,随后的流程便是银行贷款审批、物业交割等,直至整个交易的完结。

费用方面,如果是买方筹款还清业主的贷款,担保公司或经纪公司需要承担担保责任,担保服务费可由买卖双方协商由谁来出;如果是经纪公司进行垫资,以链家地产为例,服务费为3500元,垫资额超过25万,加收超出部分的2%。比如业主未还清的贷款为28万元,那么垫资费为4100元(3500+600)。

最后,“链家地产”市场研发认为,银行由于房贷紧缩而叫停了转按揭,从目前来看,虽然转按揭的交易大多可以由担保公司或经纪公司垫资来完成,但是并不是的经纪公司或担保公司都有这个实力;因此建议消费者遇到此类情况时能选择有实力的品牌经纪公司。

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