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▲活动时间：
2008年1月18日下午14:00
▲活动地点：
自在香山项目售楼处
▲项目简介：
自在香山地处海淀区，四季青公园西侧，绿化率35%，占地面积20万平方米，建筑面积12.8万平方米，开发商为实力雄厚的永泰房地产（集团）有限公司 。
对此次活动进行了现场直播，敬请关注。
▲以下为本次活动的现场图文直播：
【主持人】今天是08年期资本市场大讲堂，我们一共分成四个模块，与大家做一介绍。首先我们请我们社长娄晓琪先生致词，另外大家比较关心楼市，我们请楼市的蔡鸿岩先生介绍一下楼市。另外我们也比较关心宏观经济形势，也请了马佳颖老师做宏观经济的报告。第三项大家比较关心是企业的利率掉期业务，就是对贷款企业如何降低利率成本的问题，我们请得意志银行郭彦女士做演讲。另外针对人士个人理财，关于私募基金的运作问题，我们请长城证券李胜先生给大家做一报告。
【主持人】下面有请娄晓琪先生致词。
资本市场杂志社社长 娄晓琪 |
【娄晓琪】欢迎大家参加资本大讲堂，今天是周末，随着中国经济的发展，资本市场也越来越活跃，和每个人和每个企业关系也越来越密切。对于大家对资本市场的关注和参与程度也给大家交往带来了平台。我们通过大讲堂的形式与各位一起，更加深入的探讨、关注中国资本市场的变化，关注我们经济的发展以及关注我们生活的变化。还请大家多多参与，资本市场大讲堂既是讲堂，也是个平台，开启我们的对话，开启我们的合作。
【主持人】下面请蔡鸿岩先生做房地产方面的报告。
【蔡鸿岩】之前先披露一个信息，楼市杂志今年计划专门成立楼市大讲堂，专门讲房产和理财，结合资本市场这个活动，我们后面要一起合作大讲堂活动，大家有兴趣可以参与。
【蔡鸿岩】今天我应该在后面讲，房地产只是整个经济中的一个板块，但是因为我要提前离开，所以我主动申请了一下。最近房地产活动确实比较热，活动也比较多，是地产业内，发展商像惊弓之鸟，看不清行情怎么样。在座几乎90%以上都是置业，有这样的经历，对于房地产理财也很关注。今天讲这个话题也算是给大家一个参考意见。
【蔡鸿岩】就最近这一个多月可能都看到这样的信息，王石在电视台说了，建议大家三四年内不要买房，说房地产出现拐点，就围绕拐点口水仗开始了，不同、不同的业内人士就各讲各的。到底市场是不是出现拐点，三四年之内是否不应该买房。我可以负责任的说，我在自己博客也写这样的文章，三四年不买房这样的观点，最起码在北京置业的人来说是忽悠。就像三年前易宪容说的，你04、05、06年你没有买房子你是很亏的。
【蔡鸿岩】也不是我一个人得出这样的结论，我们是有依据的。我最近出了一本书，每个人座位上都有，我为了讲座也专门翻了翻我这本书，每次杂志前面都有一篇文章，我把文章汇集起来出的这本书。我看了看，基本上我对房地产的预测都应验了，包括对万科的看法、王石本人的看法。上个月我写了一篇博客，说王石得了还卖乖，包括王石在央视说这样的观点，说万科08年再不屯地等，这应该和我写的那篇文章有一定的关系，万科对这事实际是一个检讨。
楼市传媒总裁 蔡鸿岩 |
【蔡鸿岩】我们和另外一些媒体，从10月份前后，我们连续做一些舆论方面的引导，我们判断认为，股市和土地兑股的局面，不但对房地产行业，对中国经济是危险的胁迫，如果这样的情况持续下去，房价每个月持续15%的上涨速度，地产市场一定会崩盘。所幸像万科这样的开发商正在研讨。
【蔡鸿岩】证监会已经对于房地产企业上市基本已经是关门了，头两个星期国土资源部新出的消息，关于拍地新的政策也是跟整个行业、市场的变动、信息的反馈有直接关系。今天发布的消息，国家土地局发布的消息，各大报都是头版头条，房价涨幅下降，注意是涨幅下降，不是房价下降。这是的媒体，包括国字头的媒体们，对于这没有深入的理解，让大家对资讯产生误导。涨幅下降与房价下降是完全不一样的。
【蔡鸿岩】统计，包括下一期我们要出的文章，北京现在是明降暗升，市区房价还是在涨。但是最近这一两个月成交量大幅度下降，是什么原因呢？是由于各方面政策出台后，大家肯定在观望，是银行二套房贷限制政策，客有明确的观望。另外货币紧缩政策，08年一定会坚决执行。但是所谓坚决执行到底执行到什么程度。过一会儿还有其他几位老师讲银行、宏观经济等问题，我就不多说了。如果银行持续紧缩，是对于房贷来说，可能房地产市场价格出现了价格负增长，的危险是银行。对于银行，包括海外上市的国有银行，如果没有房贷这个品种，没有还贷的市场前景预估，银行未来会怎么样大家都心知肚明。
【蔡鸿岩】我们宏观经济，我们国家GDP里，房地产对于GDP贡献率占这么高的比重，超过三分之一的比重，各地方政府的财政。上个星期我与门头沟税务局局长吃饭，我专门问，门头沟房地产最不繁荣的一个区，房地产税收占50%，通州区已 过80%。我看新京报对于北京金融街新扩提出了质疑，为什么金融街还有新扩。地方政府都是靠房地产发展来支撑他的业绩，支撑他的乌纱帽，如果房地产垮台的话，我们很难想象。马上要面临的，各地方新政府换届后，如何激励GDP这个政策，实在没有比房地产更好的手段和策略来支持他业绩的远程。包括政府，如果GDP大幅度下跌，我们想象不出来会是什么样的心态和后果。
【蔡鸿岩】有一个前提，如果中国整体经济形势不出现大幅度下跌，不出现问题，我认为房地产，像北京这样的房产，需求是强劲的。观望之后，前提不是经济出现大的问题，房产市场一定会出现报复性的反弹。大家回想一下04、05、06、07，每项政策出来后，短期刹车，市场交易刹车，然后都是持续大幅度上升，这已经是历史经验的。现在形势到底怎么样，如果经济形势判断正确的话，不会出现崩盘，房价不会出现下降的情况。
【蔡鸿岩】我最近在我的博客上写了文章，这期杂志卷首语写的：北京住房粮仓效应。北京问题不是房价涨多少，降不降的问题，而是这个城市的人口压力怎么样得到缓解的问题，北京住房需求量到底多大，我举了几个简单的数字，我们简单一算就觉得政府给的数字不正确。北京一天客运量超过300万，按照官方说法300万客运量占到公交客运量的15%左右，就意味这北京公交客运量至少在2500万，一去一返一个对折，那就是1200万坐公交人口，还有300万机动车，按照一辆车一个人，又加300万，北京自行车900万辆，按照三分之一使用来算是多少数，另外不出门的老人、孩子起码占四分之一，那么北京人口是多少？我个人预估，没有敢与讨论，我估计不会低于3千万。按照北京规划，到2020年，北京常住人口1800多万还是多少，我没有记住。
【蔡鸿岩】城市来一个人你就得有张床给他，对于有钱人得给一个单元房给他，这是成正比的。现在北京住房是13亿人在北京买房，13亿×GDP，GDP增长要落到大家个人腰包里，按照财富二八分，中国富人现在多少？数字中国富人排行已经排在第三位，中国富人数量我相信超过任何一个欧洲国家，这个数量已经大了，有钱的人是什么？有钱的人要干什么？人的本性是人要往高处走，村里的想去县城，县城的要去省城，省城的要往首都跑，而北京、上海的就去出国，这是人们在追求幸福生活，包括生存的机会、发展的机会，这是本能的愿望。加上我们是高度集权政体国家。
【蔡鸿岩】为什么北京买房人这么多？因为政治因素买房的我估计要有四分之一，因为某个领导人当官了，我来投奔，还有为了孩子的。前两天我与央视资深的新闻部编辑聊天，他正在做专题片，他说外地人来买房的动机多元化，但是有个共性，到首都是奔着首都、大城市的资源来的，资源是什么？包括政治、经济、文化、商业、娱乐，都在这。如果北京城要减少城市压力，最有效的办法是把各大部位迁出去不可能，但是可行的是、，必须是大学出去，这些大学一个可行方式是什么？你把扩招截止，把学生迁出去上课，比如平谷等地。
【蔡鸿岩】上上个月北京发布了11个卫星城的规划方案，按我个人的理解来说，这11个新城肯定成为以住宅、房地产开发为导向的新的睡城，不会吧就业带到卫星城。由于城市外来的人过多，他们不会在郊区，如果在郊区买房那么就没有感觉是在城里，就直接往城里走，我们现在城市规划没有办法了，来的多了一点点扩。三环到四环大概经历了四五年，四环到五年两三年就没有地了，大家认为住在五环以里已经很幸福了，另外考虑房价，五环以里没有办法考虑，必须一万以上才能买得到房子。粮仓效应把有钱人没有钱人都赶到了五环外面去了。有钱人是城里有套房子，郊区有套别墅，没钱人是城里买不起房子，住房粮仓效应就形成了。我们城市规划恰恰按照摊大饼方式被动着来做，而不是把产业也导出去。
【蔡鸿岩】我知道一个数字，你说京通路早上起来堵到双桥，燕郊几百万平米的住房，入住率才5%，如果全部住满的话，那么堵的更没有办法了，而且还没有乘铁。另外修乘铁也没有多大办法，作为城里人由于房价原因赶到城外居住，并没有在本地形成当地就业、当地的滞留，这对于北京来说严重，对北京市区住房需求是刚性的，不要听任何人说三四年不要买房，我可以说，如果中国经济不出现大的问题，台海形势不出现大的问题，房价一定会涨。
【蔡鸿岩】那天与央视新闻部制片聊时，他认为北京常态房价不会低于五六万，我说我没有看到这么远，我认为四环路以里房价在三四万是比较合理，太高的话政府也不会不干预，我们毕竟是集权的政府，包括现在已经看到，很多都在采取手段来打压市场，但是需求是刚性的。按照中国经济总量、人口总量，还有北京、上海发展形势来说，住房房价没有道理不会超过香港。北京现在的房价大概不到台北房价的一半，台湾大家可能也去过，我们要从长远来看必须要考虑这些因素。
【蔡鸿岩】之前准备的比较长，这个演讲是前一段时间做过的报告，大家看一下参考一下就可以了。影响房价的几个方面，在政策方面的判断，房地产整体的趋势、走势和宏观经济对政策的影响，这是我的观点。
【蔡鸿岩】这是房屋在需求上有两种属性，初级消费品、升级消费品以及，都是推动住房需求上涨的客观因素。这是07年政府政策，最近影响政策的是央行房贷的影响。另外北京、上海、广州出现了房屋中介倒闭的情况，因为成交量下降，很多中介想走资本运作概念，而不是理性经营。同时我们看到一个信息，香港一个上市中介机构美联地产，在北京大举开店，这恰恰和其他中节机构倒闭形成对比，人家是有实力规范操作的中介机构，而国内中介机构，包括政府在行业上不力，造成很多中介机构采取圈钱方式快速扩张，而不是理性发展。倒闭是必然结果，当然这也是短期的。
【蔡鸿岩】这是02到06年北京商品住房成交情况，还没有07年的，如果07年统计出来，现在均价15000多，比06年上涨了一倍的幅度。从04到07年，整个上涨幅度过快，所以现在出现短期滞胀情况也是正常的。
【蔡鸿岩】影响房地产市场还有一个大家比较关心的问题，就是奥运会的因素，很多人预期，是很多外国人也提这样的问题，包括前一段时间我接受韩国、英国、美国记者的采访，想了解北京奥运会后房地产的走势、住房需求进行调查，我个人认为，中国奥运会与其他国家以往任何一届奥运会不同，因为中国是在快速发展中国家的首都举行的奥运会，与其他城市完全不同。中国有13亿人口基数，有最快之持续的这么大的经济发展，有这么大的经济总量。奥运会是巨大的经济项目，对于经济正面推动影响力是巨大的。现在全各国都在不惜余力争抢奥运会。显示大国之威只是一方面，制造更大卖点是主要因素，对于奥运会之后预测我是看好的。
【蔡鸿岩】时间原因我就不多讲了，大家看还有什么问题，如果有问题我可以回答。
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