2007年12月1日,《经济适用房住房管理办法》出台。同时,北京市今年将有大量满五年经济适用房上市,近期频繁收到读者对于相关政策的咨询。
据记者了解,目前北京经济适用房二次交易仍按照新政出台前的办法,而且满五年的二手经济适用房买卖相对较为自由。补交成交总价10%的综合地价款后,便可按照二手商品房的交易程序进行自由买卖。
卖方:单价无上限,交0.1%印花税
张先生在望京西园三区有一套99平米的经济适用房,已经满五年了。最近,他通过中介把该房子以100万元售出,而他原来购得此处房产花费40万元。
作为卖方,张先生办理房屋产权交易时,准备了身份证、户口本、结婚证原件及复印件、配偶同意证明、原购房合同、现买卖合同、上市确认表(该表在房管局或中介公司都可以免费索取)和房屋权证。成交时,他还需交纳出售总价0.1%的印花税。据了解,交易手续也可请人代办,代理人必须带上公证书、代理人的身份证、户口本及印章。
准备好相关材料和证件后,买卖双方到朝阳区房屋产权交易大厅办理过户手续。
如果没有中介公司参与,房款的支付方式按双方的合同约定。如果买方是按揭付款的话,张先生只能先拿到30%的首付款,余款由银行划入张先生的银行账号。
张先生需交的税费:
1、个人所得税:600000×20%=120000元(按差价的20%计征)
2、印花税:1000000×0.1%=1000(按成交额的0.1%计征)
3、营业税:1000000×5.5%=55000(按成交额的5.5%计征)
4、契税:1000000×1.5%=15000(按成交额的1.5%计征)
共计:191000元
买方:无需审核资格,交房款10%的综合地价款
冯女士在天通苑看好一套76平米的2居室,该房同样为已满五年的经济适用房,成交价为70万元,不含税。
根据政府有关规定,购买满五年二手经济适用房不必再审核购买人的资格,也没有户口的限制。但是交易过程中,买方需向房屋所属地地税局交纳总房款10%的综合地价款和其他契税。同时,买方在办理过户手续时要准备的证件有身份证、户口本、结婚证原件及复印件(未婚提供单身证明)和现买卖合同。
对买方来说,一次性付款与按揭付款手续基本一样,不同的是贷款买房等产权证下来后,还要做抵押登记。通常有中介参与,在产权过户后7天内银行就能放款;没有中介参与,则要等到产权证下来后,银行才能放款,两者大概相差一个月左右。
冯女士需交的税费
1.综合地价款:700000×10%=70000元(按成交额的10%计征);
2.契税:700000×1.5%=10500元(按成交额的1.5%计征);
3.印花税:700000×0.1%=7000元(按成交额的0.1%计征);
4.印花贴税:5元/套。
共计:87505元
■ 相关链接:未满五年的经适房可原价卖
虽然12月1日出台的政策表示未满五年的经济适用房由政府回购,但据记者了解,目前北京建委还没有具体的实施细则。因此,目前未满五年的经适房仍可以按照旧的办法,原价卖给符合购买经济适用房条件的人。
房屋买卖时具体需要准备的证件有:买卖双方的身份证、房产证、原始购房合同及、买卖合同(建委有范本,需领取4份)。如果买方审批购买面积低于实际购买面积,还应准备超标购买经济适用房综合地价款交款通知书。
买卖双方需交纳的税费如下:
对于卖方来说,原价转让不需要交纳个税,只需交纳印花税即可。
对于买方来说,分两种情况:一是审批总房价大于或等于实际购买房屋的成交总价,需交纳的税费有契税和印花税;二是审批购房总价低于实际购买房屋的成交总价,则需交纳契税、印花税以及差价部分的综合地价款。
■ 律师提醒
私下买卖 卖方反悔买方吃亏
目前北京市场上存在个别未满5年的经适房交易的现象,也就是买卖双方签订合同,暂不办理过户手续,合同中约定待5年期满后再办理过户手续。
对于这种合同,北京的公证机关不予办理公证。同时,由于5年变数较大,房地产市场的走势也较难把握,此类交易存在很大的不确定性。房地产交易须买卖双方同时到房地产登记部门办理过户手续,一旦一方反悔,不愿意,不到场办理手续,那么该交易就不能有效实现。登记手续无法办理,交易就始终不能合法化。
借他人指标买房 易一无所获
具有经济适用房购买指标的人不想买房,用自己的指标私下给他人买房,而房产证上的名字仍是自己的,这种情况时常发生在亲戚朋友之间。
前不久曾接触到这样一个案例:2002年,田某申请到了经济适用房的指标,但他自己不想购买。便以自己的名义给外甥邹某申购了经济适用房,房款30万元由邹某支付,合同约定了五年后再将房产转移给邹某。2007年,该房市值升至80万元,田某反悔了,拒不过户,结果双方闹到了法院。虽然邹某最后根据双方约定拿回30万元房款,但装修等损失无法挽回,双方也因此断了往来。
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