房地产市场的火热程度日见趋缓，货币从紧的相关政策也频频出台，而对于有置业计划的市民来说，尽管觉得不划算，房还是要买，款还是得贷，贷还是要还！
连续加息引起贷款利率上升，对购房者偿还房贷产生较大影响，一些有贷在身的“房奴”则选择提前还款。银行理财提醒市民，利率上升对不同的购房者影响是各不相同的，购房者应根据自己的财务状况、未来收入变化预期以及风险偏好等多种因素来确定适合的贷款策略。
买房时多贷点还是少贷点
多数人认为：钱多就少贷，没钱就贷足
理财师建议：钱多可多贷，钱少宜少贷
随着利率的升高，很多资金宽裕的买房人选择降低贷款成数，甚至一次性付款，而随着房价的走高，另一些买房者会选择用足手中的资金做首付款并且用足7成30年的贷款额度和期限。理财师认为，这两种方式都不是的理财方式，前者过于保守，而后者却过于冒险。
目前，我国刚刚进入通胀周期，机会相比低利率时代要多得多，手中握有一定的资金进行，获取比银行利的回报有很大的机会，在有一定风险承受能力的前提下，应该大胆地利用银行的钱为自己“生财”。需要提醒的是，一些人会有一个错觉，就是房贷一借就要很长时间，要支付给银行很多利息，其实，对资金宽裕的借款人来说，可以随时选择提前还款，比如你的贷款借期是10年，但如果你在一两年的时间里已经获取了可观的回报，或者一两年后市场发生了变化，就可以选择提前还款，付出的代价仅仅是一两年的利息。
对于前几年的购房者来说，用足自己的财力买房是明智之举，因为房价在不断上涨，而贷款利率却在不断下降，但现在情况已经发生了变化，一方面，房价的涨幅受到抑制，另一方面贷款利率和物价却在不断上涨，购房者一旦遇到收入变化，短期内出售房产解套又受到相关税费政策的制约，因此，对一部分购房者来说，适当调整购房计划，先选择小一点、远一点的房产，将贷款额度降低一点应是明智的选择。
有余钱要不要提前还款
还贷族想法：贷款越早还清越好
理财师意见：提前还款因人而异
对还贷族来说，遇到升息想到的是提前还款，是年底将至，很多人手中会有余钱，以前利率低时可能会留在身边做应急之用，或是基金、股票，但现在利了，可能更多的人会选择提前还款。银行理财指出，借贷额度较大、负债比例较高的借款人，有了余钱确实应该提前还款，但对一些负债率不高，或者可能有大额支出的借款人来说，不要提前还款，不妨暂时选择基金、银行理财产品等，因为从现在起，我国已经进入紧缩的金融政策时期，银行目前已经停止了加按揭、循环贷等以房融资的渠道，今后融资的难度将大大增加，手中留有一定的资金，可以进退自如。
一波未平，一波又起，面对二套房的补充通知，多数市民更为苦恼，选择何种贷款方式更为迷惑！
但无论是选取商业贷款还是公积金贷款，都需要各方衡量，了解政策内容，以作为自己在购房过程中的指导。
一、相关政策规定
12月11日《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》中明确了第二套住房的确认方法，在本通知中着重指出了，已利用住房公积金贷款购房的家庭，再次向商业银行申请住房贷款的，也按照通知中的第二套住房标准来认定。因此，在选择购买第二套及以上房地产项目时，选择什么方式贷款自然成为大家关注的一个方面。
该补充通知是补充2007年9月27日出台的《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，该通知中重点强调“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。
另外，12月8日，为贯彻经济工作会议确定的从紧货币政策要求，加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行决定上调存款准备金率，并决定从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，这也是年内的第十次调整存款准备金率，而年内最近几次调整存款准备金率也都会伴随着利率的上调，作为预期，这不得不成为购房人考虑房贷更重要的一个方面。
下面就针对第二套及以上房屋购买的情况从几个方面来分析一下如何选择商业贷款或公积金贷款以及选择了某种贷款方式后需注意的事项。
公积金贷款 PK 商业贷款
，如果套住房是选择商业贷款的，无需考虑是否还清就可以再次申请第二套住房贷款。此时第二套可以考虑用公积金，因为公积金贷款还不适用如上《通知》中第二套住房贷款的标准，而同时公积金利率的也很突出。例如同样是一套贷款50万，20年的房子，选择不同的贷款方式，具体的月供和利息计算如下（商业贷款利率按照第二套住房贷款的标准（7.83%*1.1=8.61%）计算）：
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由表中数据可知，选择公积金贷款，仍然可以按照公积金的基本利率来贷款，这样，和选择商业贷款在月供及本息方面的差距更加明显。因此从节省成本的角度考虑选择公积金贷款更合适。
第二，如果套住房选择的是商业贷款，但存在没有住房公积金等情况造成无法使用公积金来贷款而只能选择商业贷款时，就必须要按照如上两个《通知》中所强调的第二套住房来算，提高首付额度，同时贷款利率也比基准利率要高，此时，就要在具体的还款方式中选择更合适的。下面以等额本金和等额本息的还款方式做一比较。仍然是以一套贷款50万，20年的房子为例。具体如下表所示（利率按照第二套住房贷款的标准（7.83%*1.1=8.61%）计算）：、
依据以上案例，北京中原三级市场研究专业人士建议消费者，各人可根据自己的情况，选择不同的还款方式，初期看似区别不大，但总体仍然在还款总金额方面有很大的影响。尤其是即将过去的2007年，一年中利率调整了5次；同时，第二套住房贷款的相关政策的出台，首付款和贷款利率的基准都已经提高，再加上CPI指数连续升高，货币从紧政策频频出台，这种种情况下可以看出，选择等额本金还款方式更合适。
第三，如果套住房选择公积金贷款未还清的，在购买第二套及以上住房时，只能选择商业贷款，此时的情况类似于如上第二种情况。
第四，如果套住房选择公积金贷款，第二套若想要选择公积金贷款时，必须将首套住房公积金贷款金额还清。具体的情况类似如上的情形。
综上，北京中原三级市场研究专业人士建议消费者，在贷款时要考虑当前市场现状和政策环境，尤其在选择第二套住房贷款方式时，各人要根据各自不同情况，选择不同的贷款方式，运用和安排好自己的资金。如上的叙述中也表明，如果可以，可倾向于优先考虑运用公积金贷款方式为第二套住房贷款，且可以享受较商业贷款明显的低利率；但如果只能选择商业贷款时，消费者也可适度选择利息总额较低的等额本金还款方式。
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