2007年12月11日，第九届中国住交会再北京国展隆重举行。当日下午，中指研究院主办了2007中国房地产市场形势分析报告会，中国房地产业协会会长宋春华，建设部政策研究主任陈淮，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌，中指研究院院长莫天全等多位业界就房地产市场的方方面面发表了精彩的演讲，以下是们的精彩观点。
【陈淮】谢谢大家！讨论房地产问题是个大话题，我看了一下表，现在是差一刻五点，我们今天讨论住房保障体系的问题，我们媒体希望说房地产新证，07年有哪些新政策，的是国务院发的24号文件，这个文件的名字就叫解决低收入群体的住房问题，之着重加强的是解决那些住房困难，收入偏低，不能依靠自己力量解决住房困难的群体。住房保障体系是人类社会制度发展过程中不断完善的一项重要制度。人们知道市场经济条件下，有一个最重要的分配资源的机制叫优胜劣汰，很好，没有这个优胜劣汰的机制就没有效率和资源的优化配置。所以从市场经济诞生那一天起，人民对竞争，优胜劣汰崇尚有佳。美国在它建国之初的独立宣言就说，人人有追求幸福的权利，很好，这是人们对人权的一个重要认定，是对中世纪以来神权、王权的一个重大否定，是文明、进步。但是包括美国人在内很快有就认识到，仅仅有追求幸福的权利是不够的，对人权自保障是不充分的，因为人们有权追求和追求到是两回事，那追求不到怎么办？它有没有生存和享有基本生活权利呢？人们又在这个基础上形成了保障体系这样一个制度。这就把人们的基本权利覆盖得相对完善和均衡，首先是人们有权利追求幸福，在竞争中取胜。其次是不管是在竞争中取胜与否，人们都有权利从共同体中获取基本的生存资料，并且从社会的发展分享社会的进步，这就叫保障。这是从远说，从近说，保障体系在中国并不是一件陌生的事，实际上建国以后的公有制计划经济下，我们就有比较完善的保障体系，在国有企业中生老病死有依靠，更不要说福利分享，至于是不是大家都分到房了，那另说，但至少在制度上是有此规定的，所以在资源匮乏的情况下，老百姓冬天取暖，小孩子，我当过车间主任，工会连小孩子要换棉袄都要提供相应的补助，但是这种把保障的支出，包括在生产成本中不符合市场经济下企业自身的职能，我们就把它社会化，就有了社会保障体系，但是请大家注意的是，尽管到明年我们改革开放要30年时间了，但是提出和真正动手建立社会化的保障体系，是几乎在改革开放进行20年之后的98、99年我们才真正提出和实施的社会保障体系。
【陈淮】在那一年，由于通货紧缩，市场低迷，一大批国有企业停产，一大批国有职工普遍离开的工作岗位，出现了所谓下岗的现象，1984年普遍实行劳动制之前就参加工作了，没和企业解除劳动关系的这才叫下岗。我们媒体可以随便说，他也不找你领政策性补助去，要符合我刚才说的条件才叫下岗职工。1998年下岗职工未安置人数1151万，在此基础上，社会保障体系就严峻地提到我们面前，所以从此我们开始逐步地在的城市中都建立了生活保障体系和工资制度，以及失业保障制度，和养老金社会统筹发放制度。有养老金，但是企业倒闭了，关门了，没有钱了怎么办呢？那么社会统筹发放。我们从98年到现在不足10年的时间，才把社会化的保障体系提到日程上，并且逐步完善，因此它本来就具有与效率相比，与我们的制度其他的相比滞后的一样，这是在改革进程中不完善的一个方面.
【陈淮】那么在最初的保障中，我们重的是保吃穿，对保住房这件事，就越发地比其他的保障更晚了一些，这是一个实情，我们觉得没有任何回避的必要。虽然时间短，到今天经过不断地摸索，我们的住房保障体系已经形成了一个相对完整的思路，这是成绩。时间不长，在矛盾尖锐之中，我们形成了住房保障体系的基本思路，并且原有的比如说经济适用房我们对它作为的比较大的调整，使它更有针对性，比如说90平米占70%的供给结构，06年提出了两禁两限房，扩大廉租房保障范围，调整的力度不可谓不大，首先说从思路和制度上我们已经相对完善。我们24号文件国务院所提出的扩大廉租房的覆盖范围的含义是公共政策的含义，人们希望通过宏观调控政策就把公共政策应当解决的问题解决好。比如说我们媒体经常读到房地产宏观调控这个词，其实这个词是不准确的。人们问宏观调控的好几年为什么穷人还买不起房子？我告诉你，穷人住房子的问题，是公共政策解决的问题，只要中国明天才进共产主义，今天还没进了，我们就得依靠保障体系，而不是买这种交易行为来解决穷人的住房问题。管房地产的政策包括三个组成部分，影响房地产的政策包括三块，一块是大家熟悉的长说的宏观调控政策，但是请注意，宏观调控政策只管短期的总量平衡关系，总供给和总需求的关系，在理论意义上，宏观调控政策不管房价，他也不管猪肉价，他只管一个价格，就是货币本身的价格，币值稳定，CPI增长实际上是指的货币自身缩水的贬值，央行、财政的任务都是保证对内的购买力，以及老百姓持有的货币资产的价值相对稳定。这是宏观调控政策。
【陈淮】那么紧缩或者放松银根，当时房地产业和房地产的交易有一定的影响，宏观调控政策。第二个部分叫产业政策，房地产是个产业，而且是国民经济的重要支柱产业。人们问房地产凭什么是支柱产业，凭什么咱们不说，有功负咱们再讨论。但这个定义不是我下的是写入国务院文件的，房地产的发展技术水平改进与国民经济其他产业之间的构成关系，也就是产业结构，以及产业内部相互之间的比重，影响这个领域的政策叫产业政策。产业政策通常三到五年，五到八年，他的实施范围影响。
【陈淮】三个部分是公共政策，我们刚才说到的保障体系是属于公共政策的范畴，如果画三个圆圈，互有交叉，公共政策管到共产主义之前，中国有一天发展到美国那么阔，也得有包括住房体系在内的公共政策。我们今天在24号文件中提出，要对扩大廉租房覆盖范围，并且对县以上的城市，在一到两年的时间实现应保尽保，是不是一到两年的时间我们就给保障完了，理论上说永远不会，永远会是有一个基础的、底层的部分。美国、欧洲欧盟也有7%的人群需要公屋，才能有房子住。我们今天作为一个发展中国家，一个底子薄的国家，一个发展不平衡的国家，一个正在从农业人口为主，项城市人口、工业人口转变的国家，我们总体地看大约要占到20%，当时可能西部、东部有区别，大城市、中小城镇有区别，而且区别还不小，这是一个总体估计，西部平困的中小城市，不一定住房困难的人群那么大，但是在沿海大城市，上海、广州、北京，一个白领可能住房就有困难，收入不算低，住房有困难，是这么一个特点。但是总体上中国有多少呢？5.77亿人，20%左右就涉及到1.2-1.3亿人，涉及到4千万个以上的家庭，4千万个低收入群体的家庭并不是都没有住到50平米的房子，房子这种东西和其他的生活资料不一样在于，人们吃饭是要每天重吃的，房子是不需要今天有了，明天再重来一遍的，并不是覆盖面20%是20%的人都没房子住，是俩概念，这些群体应该是政府保下来的，不要钱或基本不要钱的，所以在24号文件就提出联组房50平米，满足基本住房需求的标准50平方米。
【陈淮】那么比廉租房更高一层，有工作、有收入，但这个收入也很低，买商品房尚有困难，或者在10-20年有困难，我们又有了经济适用房的覆盖范围，在24号文中对原来的规定也有比较大的调整，比如说套型面积60平方米，不能超过，比如说有限产权的规定，你不交土地出让金，产权是不完整，在流转上受限制的，五年后才能交易，而且交易过程中，你要补交土地出让金，而且进入这个领域想住这个房子是有进入门槛的，有各地政府根据当地自己的情况设定什么样的人能够享受经济适用房。注意经济适用房60平方米的规定没改，我这句话是有针对性的。在这之上，比经济适用房再强一点又发展保障的人怎么办呢？贴息、贴租、公积金，实际上我们现在的公职人员，工薪阶层按照国家规定，包括企业，只不过有些企业没有完全贯彻，但是公职人员是贯彻的，都要发放住房补贴。没有享受住房的年轻人，他们工资之外每个月都有住房补贴呢，这个补贴相当于政府贴租、贴息，那么两禁两限房90平方米，而且政策规定，今后的土地出让中70%要用于4种房。有限保障那些迫切需要改善住房调整或者结婚的人群的需要。在这之上还有公积金这样一个功能强大的住房保障方式。因此有些人说夹心层，中等收入者阶层住房保障的阳光没照到他们身上是不准确的，至少是片面的，恰好是这个阶层享受了住房保障体系多重政策的交叉覆盖。问题在于，这个思路和它的普遍性之间还有差距，比如公积金挺好的一个职能，个覆盖范围还不充分，的雇主都必须给雇员建公积金账户，但还不到1/3，不普及。这是我们制度发展过程中尚不完善的。
【陈淮】再比如说公积金大家把钱包各个缴到一块，谁买房子资助谁，已经改善了住房条件的人，年岁较高、收入较高的人群不需要贷款，但他们的缴存额高，贷款能力强，但反而不需要。但年轻人迫切需要政策支持又贷不到多少钱，本来是互助性基金，但远远不充分，住房保障体系大约分类的话是四各阶层：个是救济救助型的，不要钱，或者基本不要钱。第二个是援助型的，你的能力不够，政府给予援助，十成能力中我有九成缺一成，也包括我只有一成缺九成，都属于援助型政策。第三种是互助性的政策公积金。第四类是自助性的政策，当然我们还在探索需要金融领域共同努力把这个品种变成普遍性，比如住宅银行，你自愿开一个住房账户，把钱存到里面，政府给予一定的政策，但这个账户只能用于改善住房，这个是属于自助型的，当我们把救助、援助、自助性的政策交叉，我们的住房保障体系就比较完善了。我们每一个政策是不是都能做到十全十美呢，很难现在还做不到，比如我们再举公积金的例子，很多人以为公积金是政府社会统筹的东西，错，公积金和养老基金、失业保障基金不同在于，事业保障和养老等这些基金是缴存人依据你是否遇到了这样的困难才给你资助的，这钱交了就不归你了。等你退休之后，我们统障结合，你从社保基金领的多少，和你缴存社会统筹这部分不直接相关，个人账户累计部分相关。但公积金不是，公积金这个钱是你自己的钱，存到公积金账户里头到你60岁退休，你不买房子，可以全额取出来。并不是谁要买房子就把你的钱用了，这是不可能的用好这个钱重要。住房保障体系，我们刚才说由于它覆盖范围广，涉及面宽，并不一定都只是穷人，低收入群体才保障，有些人亿将来成老板，有些人将来成总经理，那在年轻的时候结婚的时候也可能他仍然需要住房保障体系的大力援助才能解决住房，也就是说人的一生中拥有财富和他需要解决自己的住房问题的时间是存在实质和时差的，这都是属于住房保障基金帮助完成的，当时功能还远不是解决实体性的解决人们的住房。我真的有一个带屋顶的房子住，这叫实体性的，住房保障体系还包括要帮助老百姓、人民群众规避财产价格波动的风险的保障。
【陈淮】我们所说的都是有房子住，这本身以为这才是保障，十七大报告提出了一个很重要的观点，我不知道大家对此做何评价，是否重视到？十七大说要创造条件，让人民群众有更多的人能够获取财产性收入这个词，这个词很重要，重要在哪儿呢？大家想想我们这个国家社会，包括上老师都给你讲过，要树立无产阶级思想，我们要让大多数老百姓拥有资产，是不是一个革命性的变化。中国共产党作为执政党，他的政治理念，是对原有政治理念的坚决继承和重大发展。继承了什么呢？共产党有个基本理念，从诞生的那一天就始终没变的，带着老百姓过好日子，十七大报告当中提出的这个说法是这个理念的坚决继承，但思路和路径我们已经走过了四个阶段，打土豪分田地，把富人的财富分给穷人，土地、金银财宝分给老百姓，后来我们知道由于一些原因，并不是老百姓都过上了好日子了。我们又尝试了公有制，计划经济，由政府统一配置资源，力求更多的发展效率。但这一方式在特定历史时段有功绩。改革开放以来我们又尝试了劳动致富，将近上不封顶、下不保底，这一路径在当时的历史条件下，对中国的经济发展有极大的促进作用，改革开放这一阶段的成功，但发展到今天，光有这个不行了，老百姓开始拥有资产，拥有资产的过程中，我们就得让老百姓在买的过程中规避价格波动的风险，持有过程中规避，因为通胀通缩带来的资产价值风险。
【陈淮】当大家讨论短期的通胀通缩的时候，实际上我跟大家说，什么叫通货膨胀呢？通货膨胀就是货币资产缩水和实物资产涨水。什么叫通货紧缩呢？通货紧缩就是现金为王，货币资产涨水，实物资产缩水，我们怎么能够发明创造一些有益的金融产品帮助老百姓规避这种风险，有没有这种风险呢？最近不是推出期货指数吗？那个时候老百姓就有了一个规避价格风险的工具，你打算在2015年买房子，今年你买指数产品，到2015年你是买到了2007年的房价，套期保值就可以了。而且你打算于房地产，你认为房价会涨，你打算买套房子，您不用买实物房子了，你直接买虚拟的指数就可以了。也减轻了市场对实物供给的压力。但是这不是建设系统所建设的住房保障体系中所还需要金融部门和金融部门的主管部门商业银行、保险公司证券市场的部门共同创造才获得的。但是我们至少知道住房保障体系并不仅仅是重点、主要是满足住房困难群体的需求。以及改善那么中等收入者阶层他们的住房条件，而且包括维护老百姓的财产安全，帮助他们规避经济运行过程中的风险。以上仅供参考，谢谢大家！
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