除了机构的调查数据,多个民间机构的个案访谈也显示,开发遗留问题造成的业主共有物权被侵犯,是当前物业纠纷频发的根源,美丽园、时代庄园、新天第、方南家园等小区因此走上了诉讼之路。而问题的普遍性解决,则取决于《物权法》配套法规的进一步落实,以及相关部门执法的力度。
共有物权被侵犯业主难“当家”
时至今日,美丽园业主仍未收回物业管理用房使用权。“开发商说产权是他们的,”美丽园业委会主任雷霞说。而根据业申委的调查,开发遗留问题主要集中在房屋质量、规划变更、小区的共有设施如车位/库、会所等权属不清方面。
来自中国社会调查所的数据显示,北京约90%的小区都存在物业公司利用共用部位和设施设备牟取私利的情况。对此业内分析认为,物业本身是不享有物权的,无权处理共有设施。这些物业应该是前期物业,与开发商为“父子”关系或其他裙带关系。这种侵权的实质,是开发商手握共有物权属,并授权物业管理。
物业公司夹缝中生存
中实物业副总经理孙建伟、金罗马物业新天第项目经理徐智近日都为了类似的事颇为头疼:遭遇规划变更、房屋质量问题,本来应该找开发商,但业主却迁怒于物业,甚至拒缴物业费。
而那些和开发商有牵连的前期物业,则更被指为遗留问题的“挡箭牌”,时代庄园的物业公司金世恒业最近两年身陷业主和开发商的纠纷旋涡,与其前期物业身份难脱干系。在选聘物业的过程中,业主们发现,社区绿地竟属乡政府;5年多来一直使用临时电;会所被出租……“这些问题都被前期物业掩盖了,”业委会主任芦岩说,业主们因此坚决要换掉金世恒业。
10月底,市常委会执法检查组对北京《物业管理条例》执行情况的报告指出,很多小区仍然由开发商直接指定自己的附属企业来进行物业服务;而当前物业费收缴率普遍过低,则从侧面印证了物业公司的尴尬生存现状。
案例1
车库管理权难收回 业主起诉开发商
一年多来,丰台区方南家园(二期)业主对小区里出现两个物业感到不舒服,据他们说,小区水电、保洁等服务和地下车库的管理分别由两家物业提供,给业主造成不便。“业委会和开发商对小区公建设施权属有争议,”方南家园业委会主任张鹰说,选聘了新物业后,开发商不肯交出车库管理权。对此业委会已提起诉讼。
据了解,方南家园在选聘新的物业后出现交接困难:6套规划物业管理用房被开发商挪作他用;除了物业用房外,物业交接还存在几个重大遗留问题:地下人防工程对外出租,100多外来人员出入小区;配套的地下车库由开发商委托的一家公司管理,但它没有与业委会或业主签订协议,造成两物业共管区的现状。
去年,方南家园物业管理用房权属纠纷及地下车库管理权案进入诉讼程序,在市二中院开庭。业委会称,小区物业用房被挪用,致使现物业困难,业主也没有活动场所;业委会并将地下车库管理权也纳入诉讼,要求将车库交现物业统一管理,一审法院两案一并审理,均判业委会败诉。
截至目前,案件并无实质性进展。由于目前公建配套权属和管理问题较突出,此案引起了业内普遍关注。
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