诸位下午好！时间仓促我没有主要什么的材料，本来准备了一个材料，昨天在香港接待了一个地产周的活动，我们花旗银行安排了大概将近20位国内地产企业的一些老总在那边参观，我们做了比较详细的沟通，所以昨天听了我们的介绍，今天可能会有一些新意。
我想讲这么几个观点：题目是《的房地产企业和项目与国际资本怎么有效的结合》我相信的企业跟项目，从国际资本的角度来说一定是没有问题的，一定会有钱的。只有你通过像花旗银行这样的中介一定会一呼百应的。刚才地产界的一些老、老领导、一些学术界的教授都给我们生动又活泼的解释，我相信海外的资本对中国房地产的基本因素没有接近美国次按，但是美国的次按只是暂时的时间，而且次按事件也并不会导致美国经济衰退。
然后进一步影响中国的内需，我相信我们很多人都知道，我们都有切身的体会，房子对亚洲民族、对中国人是重要的。有一套还不够、还要第二套，两套还不够，还要买第二套、第三套。而且基本的经济学原理，支撑中国的房地产市场继续火爆。因为中国的利率是负利率，而且中国的储蓄率在全排在最前面。而且中国老百姓可以的渠道的少，其实是少的可怜。虽然国内的资本市场还要发展，我们也是热心的希望中国的资本市场发展，花旗银行也努力的要进入A股市场。
但是负利率老百姓有很殷切的需求，中国的老百姓还有政策还有其他原因造成的长期被压抑的房屋的需求。客观上造成了这些要求没有被满足，而且中国人又是最聪明的你有政策他有对策，这种需求是通过种种方式表现出来。房地产在海外，绝大部分都是消费，不当做是。在国外主要居住的房屋应该是消费，不是。所以这是有充分的支持好的房地产公司和房地产项目跟国际市场的接轨。
我想跟大家一些数据，恒生今天香港股票市场是20万亿左右，上海和深圳加起来我们是小一些，但是香港市场一般的比例长期的机构者的比例，总会占到60%以上。国内的机构者也在不断的建立壮大和强大。我估计在A股里面，真正长期的机构者的比例，我估计是不会超过30%，可能还会更低。这个就意味着同样的市场，海外也会、也会。尤其是恒生出现过一天下落2000点的情况。最后分析除了美国次按的原因，市场比较脆弱之外，A股的下降是的原因。
恒生指数昨天收盘是2800多点，曾经的是33000点左右。2007年到目前为止恒生指数上升了33%，这个是其中的蓝筹，其中还有红筹还有其他的银行。2006年全年恒生指数也是上升了34%，所以是1/3这样的上升，在全也是排在前五名。红筹是跟恒生指数相比，就是跟海外注册的中国企业，主要控股股东是中国的，很多的业主基本上在国内。红筹里面有好多是我们的房地产商，的红筹都是房地产企业。2006年红筹上升了72%，今年上升了71%。H股也是这样的。A股是多少？2007年到目前为止上升了88%。可是2006年全年A股上升的是231%。所以A股在2006年1月1号到2006年年底，翻了一番，今天又是88%，我想有些人会说泡沫，但是多多少少一定会有一些原因。这个里面也有很大意义上说明我们民间的需求、民间消费的需求，股票只是需求。可是房地产既要满足需求，又要满足消费需求，那房地产怎么可以做好呢？
那么海外偏好什么样的房地产公司呢？花旗在整个香港市场里面属于研究的在香港上市的国内房地产企业绝大部分都是红筹，真正的H股只有两三年前上市的。现在在H股上市的国内房地产几乎是不可能。A股也上不了，红筹国家又开始设立限制，转到海外越来越难。那么还有其他的融资方法？我们研究20多个红筹为主的中国房地产股，我们大概有22个大概都是建议买入或者是强烈买入，说明什么？我们很看好这个行业，而且我们认为这些资本经过了香港市场的洗礼、经过对者的，他们都有强烈的欲望。
所以国际资本市场总是找高质量的公司、有发展前景的公司，他的资料很发达，他学习的速度惊人的快，他要不快这个基金就比不过别人。外面有4条，什么样的房地产公司我们比较看好：、我们更看二线城市的房地产公司。一线也可以，但是你必须要有核心竞争力。第二、我们希望你有比较大的土地储备，而且这个土地储备希望不是现在去拍卖或者准备去拍卖，而且已经原来经过早期的运营在当地有一大块土地，因为这样的话的，这个土地的价值会升的快。第三、是管理的水平。一定要有好的管理，这个管理是全方位的。房地产是竞争性最强、老百姓的要求是五花八门的，所以一定要有强的管理体系、强的管理的团队，我们的建议就是说，你要把这个团队打造成资本市场比较理解的好的团队。要有国际的视野、要了解者喜欢什么等等。最后一个限定发售。其实我们不希望看到负债累累的公司去到海外融资。当然还有其他的，但是这个是主要的四条。
最后讲讲房地产的融资和项目公司的融资，从我们的角度来说，从海外还是有一个先决条件，就是你已经是准备到海外移民或者是到海外做红筹。现在红筹的好处改变你上市不需要严格意义上的国内证监会的批准，当然你的法律程序要合规合法，否则的我们也不能给你做。现在我们也会投好的房地产公司的股票，上市之前我们也可以做直接的股本结构性的，但是重要的一条就是债总是跟股本来比的，只要有好的公司、股也好、债也好，总是有很多融资的机会。我就先讲到这里，谢谢大家！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
