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总结经验学会技巧 教你如何能做一个合格的房东

千龙网  作者:甄爱军   2007-10-17 11:28

如何才能做一个合格的房东,其实有不少功课要做,如对大势的把握,对房产租赁过程中各种问题的处理,以及具备很强的风险防范意识等等。当然,如以广交朋友的心态去当房东,将会得到不少意外收获。

想必读者对电影《功夫》中“婆”扯着大嗓门催缴房租的场景不会感到陌生:“婆”对猪笼寨里那些拖欠租金的居民不满,甚至以停水相逼。由此看来,似乎当房东是一件麻烦的事情。

但在朱礼义看来,当个“婆”并没有这么麻烦。朱礼义是江苏扬州人,来上海经商已二十多年。一次偶然的机会接触到房产之后,便一发而不可收拾。目前他已购买了7套住宅,一套自住,其余6套全部用来出租。虽然平时要忙于生意,但打理房产并未给他带来什么麻烦,用他自己的话说就是他这个“公”越当越开心。

那么,朱礼义是如何做到的呢?记者通过对他的一些做法进行剖析,希望从中能总结出有益的经验。

顺势而为不迷茫

君子谋时而动,顺势而为。朱礼义在生意场上如此,在房产时亦是如此。他在房产的过程中,尤其在宏观方面如房地产市场走势的把握,更是舍得花精力去研究。

2000年初,朱礼义发现上海的可达10%左右,而这跟当时的银行存款利率相比,要高出不少,他觉得这就是机会。于是他开始房产。此后房价一路走高,但他并未将自己资金全部押在房产上,而是根据自己的资金实力,稳步推进。正是如此,才让他在2005年初遭遇宏观调控而毫发无损。

他对市场的判断从不随波逐流,几乎者都已离场观望时,他并没有抛售手中的房产,却反其道而行之果断“建仓”,尤其让人叫绝。虽然在2006年前后市场观望气氛很浓,但朱礼义看到外地房价仍然在上涨,而此时他也敏感地感觉到人民币将会给房产带来新的机会,于是他仍然坚持在古北购置房产进行。而当现在有人开始重新回头审视房产时,朱礼义在古北购置的房产,价格已上涨已超过60%。

当然,朱礼义在选择区域时,也是经过仔细考虑之后才决定下来的。当有不少人认为外环线的物业价格较低,认为其机会很大的时候,他考虑到在这周边的租赁市场改善难度不小,于是坚决放弃。他所购买的物业基本上都位于中环线以内,主要是考虑到日后出租方便。而实践证明他的做法不无道理,因为外环线以外区域的租金水平涨幅远不如中环线以内的区域。

当然,不是一中孤立的行为,必须关注政策的变化,并由此做出调整。此前不久,央行宣布提高第二套住房首付款比例,同时提高贷款利率,因为成本已经大大增加,再加上由于银行贷款利率的不断提高,租金不断下降,这对房产极为不利。对此,朱礼义表示更要坚持长期理念,当然还须根据自己的实际情况来决定。

定位不盲目

商品要适销对路,住宅出租也是同样的道理。上海的“阿玛尼”专卖店只会开在外滩3号这样的地段,这讲究的就是定位,朱礼义深知这个道理。因此他在对物业进行定位时,总会力求与租赁市场相适应。如一套位于斜土路上的老工房,他只是对其进行中等装修,家用电器全部是国产品牌;而对于古北的一套新房,他则是不惜耗费巨资,仅液晶电视就买了三台。为何要这样?朱礼义表示,斜土路上的老工房为小白领租住,月租金不到3500元,如果装修成本过高,等于浪费;而古北的房子则大多为外企高管租住,月租金可以超过20000元,当然在装修上得精益求精了。

因此,朱礼义手中的6套房产的装修标准并不一样,如位于静安寺、古北的房产,是境外人士喜欢居住的区域,所以他对这两套房产都进行豪华装修;而对于徐家汇、田林的老工房,受众对象为小白领,因此他只是进行中等程度的装修;而对其他租客层次不高的区域,则只是进行简单装修。

当然,朱礼义也会对租赁市场进行细致入微的观察,并适时做出调整。每次他去收房租时,总会观察一下社区周边的变化,如周边店铺跟三个月以前相比有无变化,有无新的专卖店开进来,周边交通状况是否已经改善等等,不一而足。当然,适当的时候向周边的房产中介打听一下行情,也是必不可少的。“我之所以要了解这些内容,主要是要掌握市场变化情况,这样才能做到稳更加准确定位。”他如是说。最近他就准备对虹梅路上的房屋进行中等装修,因为他发现随着中环线的建成通常,租赁市场已有所改善,租金价格上涨。

精通技巧不被动

因为专业,所以在行。如在某一个领域能够做到很在行,那么在应付各种问题时才能做到游刃有余。

“如果让我去做一个房产经纪人,我胜任。”朱礼义对自己的租房技巧相对自信。他对于租赁各个环节的了解,让记者感到有些吃惊,因为对于一个非专业人士来说,能做到这个程度已是相当不易了。

为了当好房东,朱礼义曾做了不少功课。他把关于租赁的东西都学习了一遍,如如何签订合同、如何备案、如何缴税等等,并把重点摘抄下来,不断温习强化。基本功做扎实了,在处理租赁过程中出现的问题时,则能从容以对。套用正在热播的电视剧《结婚进行曲》中的男主角姚翔喜欢说的一句话就是“一切尽在掌握中”。

对于租赁技巧,朱礼义更是精通。如有不少房东与租客之间关系很冷淡,平时并无来往,这在朱礼义看来其实并非一种恰当的处理方式。他几乎每年都会组织租客联谊会,把的租客召集到一起,轻松娱乐一下。为什么要这样做呢?他解释说:“其实我跟租客之间就等于商家跟消费者之间的关系,消费者满意了,他们会更加愿意接受你,更加愿意跟你合作,同时会带来很多意想不到的收获。”

与租客之间处理好关系,甚至交上朋友,让朱礼义省心不少。有不少租客到期之后,即使自己不再续租,也会帮他推荐自己的熟人前来租住,而且成功率极高,在省下一笔中介的同时,也减少了房屋的闲置时间;同时,他的租客在租住期间,大都爱惜房屋的内部设施,这样也降低了房屋的损耗;此外是房屋内某些设施老化需要更换,租客们都自己解决而不麻烦他。

他说:“有不少租过我房子的人,在很长一段时间内都会跟我联系,他们不是我生命中的过客,而是朋友。”以广交朋友的心态去当房东,还怕当不好?

做一个安全的房东,要具备风险意识,对租房过程中可能出现的各种风险进行预估,这样,即使出现了问题,也能不慌不忙地进行处理。

近十年来,朱礼义跟各种各样的房客打交道,让他积累了丰富的经验。有一次,他发现一套位于闵行虹梅路房产被一家纺织品公司当成仓库使用,里面堆积了不少易燃物品,如窗帘等,而且他还发现有人在里面抽烟。虽然这家公司给他的租金并不低,但他还是果断地终止了租赁合同,以免发生不测。有朋友对此表示不解,认为他过于小心谨慎,但朱礼义认为如果不注重安全,可能会面临更大的损失。

安全为上,这是他认为做一个合格房东必须要坚持的理念。他总结认为在房屋租赁过程中,可能会面临的风险主要集中在纠纷、房屋空置、装修折旧、诈骗等方面,在房屋出租过程中要注意。

当然,对付这些风险要在事先做好防范,而不是事后弥补。在他看来,事先防范能否将损失将为零,而时候弥补的损失则大得多。防范风险是一件颇费心思的事情,是不是要象踩钢丝般的小心翼翼呢?朱礼义认为其实也没有必要如此紧张,只需平时多一个心眼,能及时发现风险所在,并在尚未发生之前做出应对措施即可。

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