房地产市场总体分析
开发
在考察的十个重点城市中，仅深圳一城市房地产开发下降，其它九城市房地产开发上涨。在增长的九城市中，成都房地产开发增幅超过40%；广州、重庆、南京、天津、武汉五城市房地产开发增幅位于20%-30%之间；北京房地产开发增幅为10.9%；杭州、上海房地产开发增幅低于10%。
图3-1显示，上半年，深圳房地产开发同比下降7.7%；成都房地产开发同比增长45.6%，增幅远高于其它城市；广州、重庆、南京、天津、武汉五城市房地产开发同比分别增长28.1%、26.5%、25.6%、24.8%、22.0%；北京、杭州、上海房地产开发同比分别增长10.9%、8.6%、6.2%。
图3-1：2007年1-6月重点城市房地产开发同比增长率比较
数据来源：国家统计局、中房指数系统（CREIS）
土地开发
十个重点城市中，多数城市土地供应仍然偏紧，土地开发面积及土地购置面积下降。深圳、广州、成都、上海土地开发面积与土地购置面积均为下降，天津、重庆土地开发面积与土地购置面积均为上升，北京土地购置面积恢复增长。
土地开发面积方面（图3-2）：上半年，北京、成都、深圳、南京、上海、广州六城市土地开发面积同比均为下降，降幅分别为26.8%、33.4%、43.4%、48.8%、51.4%、71.9%；天津、重庆、武汉三城市土地开发面积同比均为增长，增幅分别为65.8%、35.2%、10.7%。
图3-2：2007年1-6月重点城市土地开发面积同比增长率比较
新建商品房市场
重点城市商品房供应有涨有落。十个城市中，武汉、重庆两城市商品房开、竣工面积同比均为上涨；深圳、杭州两城市商品房开、竣工面积同为下降；天津、广州、成都三城市商品房新开工面积上涨而竣工面积下降；北京、上海两城市商品房新开工面积下降而竣工面积上涨。
重点城市商品房需求旺盛，十城市中八个城市商品房销售面积同比均为增长，部分城市增幅达到50%，只有深圳、北京商品房销售面积同比下降。由于供应跟不上需求的增长，多数城市出现供不应求状况，十城市中九城市商品房销竣比超过1.5，只有北京销竣比低于1。
重点城市房价普遍上涨较快，6月份房屋销售价格同比多数城市涨幅位于6%-7%左右，深圳涨幅超过10%，上海房价小幅上涨。上海、深圳两城市，二手房价格涨幅超过新房价格涨幅。
商品房新开工面积方面：上半年，天津、重庆、广州、成都、武汉五城市商品房新开工面积同比均为增长，增幅分别为42.1%、28.2%、14.3%、11.8%、7.9%；杭州、深圳、上海、北京四城市商品房新开工面积同比均为下降，降幅分别为4.4%、6.3%、9.4%、25.8%（图3-4）。
图3-4：2007年1-6月重点城市商品房新开工面积同比增长率比较
二手房市场
重点城市的二手房市场整体发展滞后，部分城市二手房交易出现萎缩，只有深圳和广州两城市的二手房交易比较活跃。
上半年，10个重点城市中半数城市二手房成交量下降（图3-10）。其中，武汉二手房成交面积大幅下降26.2%，天津、重庆成交面积也有近15%的降幅，成都下降10.3%，上海下降5.7%。此外，在二手房交易量增长的五个城市中，除深圳和广州同比分别增长29.9%和5.9%外，南京、北京和杭州同比分别只微量提升2.79%、2.8%和2.02%。
图3-10：2007年1-6月份重点城市二手房交易同比增长
商品住宅交易市场行情分析
供应
商品住宅整体供应情况比较紧张，多数城市供应量出现下降；供应户型仍然偏大，90平方米以下套型面积住宅比重普遍低于40%。上半年，北京、杭州、上海、广州、深圳、武汉六个城市住房批准预售面积同比下降（图3-12）。其中，北京和杭州同比降幅，分别为44.5%与32.5%，其它四城市的降幅也在20%左右。重庆、成都、天津、南京四城市住房批准预售面积同比增长，住宅供应继续呈现放量增长的态势。其中，重庆、成都增长较快，同比分别增长64.24%、51.1%；天津和南京增幅也在20%以上。
图3-12：2007年1-6月份重点城市商品住房批准预售面积同比增长
需求
商品住房交易比较活跃，多数城市成交量大幅增长；成交户型同样偏大，90平方米以下套型面积住宅比重普遍低于30%。
上半年，10个重点城市中有6个城市商品住宅登记销售面积同比增长（图3-13）。其中，杭州增幅达到64.2%，市场需求比较旺盛；重庆、成都增幅也在30%以上，分别为36.35%、34.70%；增幅超过20%的还有上海和武汉，分别为29.80%、22.02%；南京增长11.8%。此外，在成交量下降的四个城市中，北京、广州、深圳降幅分别为18.28%、16.1%、10.12%；天津与去年同期基本持平，仅下降0.2%。
图3-13：2007年1-6月份重点城市商品住房登记销售面积同比增长
供求对比
商品住房供不应求的矛盾依然存在，90平方米（含）以下户型住房供求状况有所改善。从商品住房整个市场面积供求情况来看，除了重庆、天津和成都，大多数重点城市商品住房在上半年的供求比均小于1。其中，上海供小于求的缺口，比值为0.54，面积缺口为726万平方米。套型建筑面积90平方米（含）以下户型住房中，武汉和北京供求基本持平；广州、南京、杭州、深圳与上海供应小于需求；天津、成都和重庆供应大于需求，供求比在1.3以上。 相对于整个市场而言，90平方米（含）以下户型住房的供求矛盾有所缓和。
图3-14：2007年1-6月份重点城市商品住房面积供求对比
消费者需求调查分析
对房价的看法
八成以上居民认为当前房价水平高，对短期内房价走势普遍看涨，部分城市消费者表现出较强的购买欲。调查显示，北京、上海、深圳、天津四城市80%以上的居民认为当前房价偏高。其中，认为房价过高的比重：北京51.3%、上海33.3%、深圳39.6%、天津23.9%；认为房价偏高的比重：北京38.3%、上海57.8%、深圳44.7%、天津53.7%。北京认为房价过高的比重超过认为房价偏高的比重。
对未来房价走势，消费者普遍看涨（图3-15）：北京68%的消费者认为房价将会上涨，仅2%的消费者认为房价会下降；深圳45.7%的消费者认为会上涨，33.0%的消费者认为基本保持不变；天津5.3%消费者认为房价还会大幅上涨，54.6%的消费者认为稳中微涨，还有17.7%的消费者认为保持目前水平。
图3-15：四城市消费者对目前价格水平的看法
购房特征
房价上涨过快，部分城市需求比重偏高；消费者购房心里价位被提升；对住房户型面积选择趋于中小型化。调查显示，由于近期多数城市房价上涨较快，加上消费者对未来房价普遍看涨，部分城市性需求仍然偏高。调查还发现，在自住型购房中，因结婚而购房的消费者目前占有较大的比重。
调查显示，由于近期多数城市房价上涨较快，加上消费者对未来房价普遍看涨，部分城市性需求仍然偏高，如北京、深圳、重庆比重分别达到18.2%、21.7和18%（图3-17）。其中，深圳短期比重高达13%，高于8.7%的长期比重；北京短期需求比重5.6%，低于12.6%的长期比重。另外，武汉等待转手的比重为8.5%，也高于4.2%用于出租的比重。调查还发现，在自住型购房中，因结婚而购房的消费者目前占有较大的比重。
图3-17：六城市消费者购房用于的比重
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