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张曙光:房价过快上涨与政府的不恰当的政策有关

房地产门户房天下   2007-08-04 19:58

“中国地交会”是被商务部批准并有国土资源部官方资源支持的国际性地产盛会,是国际与国内、政府与民间、区域与城市、产业与企业、资本与地产沟通互动的平台。

本届“中国地交会”于2007年8月3日~4日在北京中国国际贸易盛大举行,同期召开宏观经济与土地运营模式论坛、城市发展及土地招商论坛、地产创新论坛、金融论坛等多个论坛,对房地产开发的宏观研究将发挥积极的推进作用。国土资源部、业界学者、地方城市市长、以及众多开发商参加了本次盛会。

对本次活动进行全程报道,以下是天则经济研究所所长张曙光的精彩发言。

大家下午好!我觉得讨论有关房地产的问题是一个很重要的事情。我准备讲这么几个问题,首先,中国经济自从2003年走出连续5年通货紧缩,进入下一轮经济增长周期上升轨道以来,这几年从宏观数据来看是相当不错的,经济增长都保持在10%以上,通货膨胀率都在4%以下,而其它的指标比如国际收支我们外汇储备增长得很快,当然里面也面临着一些问题。

在这个过程当中,大家看到一个重要的现象,即房地产、房价的上涨与整个GDP的增长都保持了相当高的速度。我觉得这里面也有它的必然性,中国房地产的发展还不算长,在这样的一个城市化进程中间,房地产发展还是一个重要的方面。

从中长期来看,中国房地产恐怕还有一个发展的过程。但与此同时你也可以看到房价的上涨也相当快,可以说是过快。今年上半年的数据反映了这些年的一些状况,比如上半年GDP增长了11.5%,房地产增长了28.5%,据发改委监测70个大中城市房价上涨了7.1%,二手房上涨了7.8%,这还是监测的数据,这个数据准不准就很难说了。据一些报纸报道,可能是不准的。说北京二手房的房价从去年的6300多块钱涨到现在的8500多块钱,涨了33%,涨得太多。而且说北京现在新开盘的均价涨了33.2%,上海涨了24%,重庆炒到9000的概念涨了7.6%,深圳涨得更多,涨了50%,这是报纸上说的。

我这里边可以讲一个我自己的实际状况,我们一个同事买了一个二手房,签字的时候原来是68万,过了两个星期去签字的时候,中介说算了,别买了,我给你70万,可见现在的房价是一个很大的问题。

我们从这个情况来看,我们的房价涨得快,房地产也增长得很快,从03年以来政府也没有少对房地产进行控制。03年央行121号文件是个,接着由于业界的反对。后来国务院搞了一个18号文件,在一定程度上收回了121号文件的一些精神,那一波的争论大家都清楚。接着去年所谓90平方米,争论了一大通,今年的状况看来房地产又是一个很重要的问题,前段时间国务院又在开会,出台了有关所谓廉租房政策。

整个调控过程大家也看到了,但出现了一个问题,越调控越涨,究竟原因是什么?确实值得我们很好地来研究一下。中国从现在的情况来看,上半年消费物价上涨3.2%,我觉得问题不大,从现在来看,由于消费物价和粮价有很大的关系,夏粮还不错,秋粮的状况从老天爷的状况来看,水灾、旱灾的面积还不少,秋粮的收成不可乐观,所以粮价的走势从现在来看也不要想得那么好,其实也没多大问题,不过是突破了政府3%的目标,6月份4.4恐怕经济增长得这么快,也是一个正常的现象。从现在的状况来看,有一个轻微的温和的通胀对经济增长是有利的,对此,我倒不是那么太担心。

但是资产价格的上涨确实是一个值得关注的问题。上半年的股市疯涨了一阵,从3月份的3100点到了5月28日的4300多点,两个月涨了1000多点,财政部半夜出台政策,使得股市进入了一个调整阶段,最近又恢复了上涨。在股市进入调控的过程中间,我们可以看到楼市的翘翘板又上来了。而且有一个很重要的问题,现在这种资产价格的上涨在流动性过剩、汇率的情况下,资产价格的重估也是一个不可避免的现象。在这种情况下,确实需要很好的去调整它。

资产价格流动性过剩不是流向实物,不是促进的过热,就是促进资产价格的过快上涨,而资产价格的过快上涨在土地和房屋这两方面都有,一方面是,另一方面又是资产价格,前段时间普尔茶大涨大跌,后来兰花的价格也,接着油品和一些收藏品,比如最近百年的白酒也成为了价格上涨很重要的一方面,这些故事在中国的发展中间还会不断地重演。

既然房地产兼具了这两个方面,就出现了一个很重要的问题,即如何保持发展过程中间数量和价格能够增长,但是又不能过快。这确实是一个很重要的问题,因为过快上涨确实容易出现破灭而出现问题,至于上涨的过程中间对经济的影响并不太大,但是它一旦破灭以后,对整个经济的损伤是相当大的。

从这点上来说,我觉得恐怕需要很好地来应对这个问题。我觉得目前这个问题与政府很多不恰当的政策是有关的。政府在房地产的一些政策上,从控制土地、控制户型、控制价格,以至于到现在变成监督销售,前段时间深圳还是上海的主管部门去看开发商卖房,我觉得这些办法恐怕都是成问题的。目前上涨政府的政策与其说是在抑制它,不如说在抬高它。

政府在这方面应该怎么做,我觉得政府最重要的一个任务是承担起社会的住房保障问题,而不是适去管这些事情。住房保障是多个国家维护人权、保护平等、维护社会安定重要的一个公共政策。这个公共政策有三项重要内容,一种是对救济型的东西,一种是援助型的东西,一种是互助型的东西,这几种东西都需要政府来拿钱,不过拿钱的方式和多少不一样。

从这一点上来说,前两天国务院会议提出廉租房的保障问题,我觉得方向是正确的,但是问题在于怎么做。我问题在于很多地方没有这样做,政府没有承担起住房保障的责任。我说这个话也不是随便在这个地方说,今年2月5日深圳市政府出台了一个政策性住房新政,开发商报道不准,上了深圳市政府的网,把全部的文件查了,是什么文件?是说要开发商来开发15%的面积的廉租房、经济适用房,开发商承担一切成本,建好以后无偿地交给市政府国土局,由国土局来出卖或者出让。把产权盖好以后,一切证件办好给国土局。而且美其名曰政策性购房新政,这是一个什么样的政策性?我觉得所谓的政策性都是政府要拿钱的,但是居然政府不拿一分钱,而且美其名曰政策性,像这样的话一切都是政策性,都可以扣上政策性的名义。

在座还有很多的开发商,我觉得开发商也不是傻瓜,而且都是精明过人的商人,所以政府的这种做法如果背后没有交易,是行不通的,他之所以能做,背后肯定有交易。廉租房的情况怎么样?我们225个城市建立了廉租房制度,累计是70.8亿,等于05年全部房地产的0.36%,这个还包括土地出让金,所谓规定的5%的土地出让金,但是谁知道用了百分之几,说不上来,但只有70.8亿,其中政府的财政投入是32.1亿,占政府当年财政支出的0.1%。如果政府把责任承担起来,这部分的房价和租价不会上涨得那么快,那么其它的房价也不会上涨得那么快,至于一些高档别墅上涨快是有钱人自己的事情,政府管不着,你只要把自己的责任尽到,问题就可以解决。

如果政府能够每年拿出来解决这个问题,你可以想想,我们现在的财政收入今年上半年已经增长了30.6%,全年的财政增收超过了1万亿,你从里面增收部分拿出5%来是多少?如果能够持续下去,解决了贫困人口的住房保障问题,由此还可以生出巨大的房子租赁系统来,可以解决很多人的就业问题,这是一项政策。

还有另外一项政策,不需要去控制户型,监督销售,控制房价,只要政府宏观上政策有一条就可以管住这个事情,就是货币政策,贷款,你对开发商要求他用40%甚至50%也可以,要求他自有资金,达到这个规模的就给他贷款,达不到规模的不给他贷款,这样一下子就可以解决问题。你管银行的行长比管开发商的那些事情要有效得多。政策上如果有这两条,房地产的健康发展是可以做到的。

还有一个问题是土地问题,我最近做了一个有关中国土地问题的研究报告,一共4万多字,题目是城市化背景下的土地产权14条保护。我们可以看到,土地问题之所以成为一个尖锐的问题,主要是在城市及其周边,而且成为这几年社会维权事件的最主要的事件,农民维权占到维权的30%,而农民问题里面的70%是与征地问题有关。征地问题的要害在什么地方?一个是我们现在实行的土地制度、土地政策是两种公有制的政策,实际上是土地不同权不同价。国有土地和集体土地这两个土地由于政府的管制,由于政府垄断了一级市场,使得集体土地允许经过变性变成国有土地才能够投入市场。加上94年财权上升,私权下放,的日子很好过,省市也不过,到了底下日子有很难过,又要办事,怎么办?就瞄准了土地,土地一个很重要的来钱的来源。

在这个问题上,是和地方进行土地竞争,要保护农田,要保护耕地,要粮食安全,地方要发展经济,要政绩,要财政收入,的几个目标虽然有抑制之处,但是相互矛盾。你想一想,粮食安全不是地方目标,也不是农民的目标,你不允许他的土地进入流转,实际上你也不是维护农民的利益,而是侵犯了农民在工业化和市场化中间的利益,而地方政府的政绩性目标、财政目标、经济目标又是高度统一的,所以从有效性来说,地方的目标是有效的,从手段来看地方的手段又是有效的。在这个博弈里面,地方政府的目标必然实现。所以这些年在控制,但是土地的转用和城市的过度扩张是明显的事情。在97年到2010年有一个土地控制目标,有些省市的目标到2000年就超过了,比如中部的一个省,给了100万亩的目标,这个省2000到2004年每年50万亩,我的老家给了13万亩的目标,到了2004年用了17万亩。刚才王小广讲我们现在的城市人均占地面积是多少?是133平方米,超过国家控制目标的33平方米,美国是多少?美国是112平方米,而美国的人均整个土地面积是中国的10倍,欧洲多少?82平方米,可想而知我们的浪费有多大。

但是为什么在这个问题上的目标和地方的目标是冲突的?地方说说在的,通过土地问题他的利益可以实现。一个利益是征地使得工业可以发展,为什么?征了地可以用低价或者是零地价去招商引资,这是一大利益;一个利益是土地出让金他可以得到,土地出让金在这些年占到地方预算外收入的60%,而地方预算外收入大概和预算收入差不多,这是一个什么概念?还有,有了土地可以搞建筑业,可以搞房地产业,房地产和建筑业的税收是地方收入很重要的来源,在很多发达地区,这两项占到地方预算收入的40%。

不仅如此,土地问题一头连着财政,一头连着金融,各个地方大量的基础设施在发展,钱哪里来?财政投入大概10%左右,30%是土地出让金,另外60%是地方用土地到银行去抵押贷款。但是想一想,这种抵押贷款可能是相当大的问题,里面蕴含的金融风险是很大的,因为现在的状况是房价在涨,一旦出现问题,它啪地一下子下去,那时候银行怎么办?

我觉得摆在面前的问题是一个相当尖锐的问题,怎么解决和地方的土地政策?现在可以看到一方面是地方征地,另一方面还有一个好的东西,就是各个地方农民的土地制度的创新,自己进入流转市场。我做了很多调查,我的报告里面有4大案例,可以看到很多地方农民参与工业化和市场化的过程,把土地产权变成城市的工业物业产权,解决了他的保障问题。这表明了中国土地问题应该通过市场化去解决,而政府的管制可以说是由于管制而加强管制,你管制得越多,它转入得越多,管制,地方增加,你加强管制它在增加,这就是我们这几年走过的路。所以,恐怕根本的路子是从这个地方去解决,而且要解决地方的财政固定收入问题。很重要的一点就是要把现在的税收体制变成征收土地和财产税作为地方的收入,地方有了收入就不需要搞这些事情了。所以这些问题都是摆在我们面前的问题,需要我们很好地思考、研究,需要我们采取一些很好的办法解决好,谢谢!

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