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实况:2007大北京地产价值发展趋势专题研讨会

房地产门户房天下  作者:陈松 唐榘   2007-08-01 14:33

直播现场
直播现场

在经济快速发展,京津冀一体化进程逐步加速的今天,大北京蓝图日渐成型,北京住宅郊区化的发展趋势越来越明显,北京城区内可供开发利用的土地面积愈发稀缺,土地资源成为了当前一个首要问题。同时随着经济的不断发展,人们的居住消费观念也在日益发生变化,在此背景下,如何有效地利用土地资源、如何满足人们新的居住生活理念成为值得探讨和商榷的话题。中房指数系统北京典型指数室广邀国内房地产相关领域的,从经济发展、城市规划、资源利用、居住观念四个方面对大北京典范区域的价值进行系统探讨。

▲论坛时间:

2007年8月2日14:00

▲论坛地点:

西苑饭店四层鸿运五号厅

▲参会嘉宾:

卢中原 国务院发展研究宏观部部长
  张汉亚 国家发展计划委员会宏观经济研究院研究所所长
  傅崇兰 中国社会科学研究院城市发展与环境研究研究员
  周建春 国土资源部中国土地勘测规划院副院长/中国土地学会土地经济分会秘书长
  张颐武 中文系教授、博导
  黄瑜 中指研究院常务副院长

实况报道:国美商街美食街推介会隆重举办(组图)正在对此次活动进行现场直播。

黄瑜 中指研究院常务副院长
 中指研究院常务副院长 黄瑜
【黄瑜】我先简单的把我们做这个事的一个背景介绍一下,然后谈起来会更有重点。是这样的,我介绍一下各位嘉宾。因为今天我们这个会是一个小型的研讨会,希望大家就各个方面的问题提一些意见,给我们研究工作一些指导。这位是国务院发展研究宏观部部长卢中原老师。卢中原老师在国务院研究室供职过,后来一直在国务院发展研究做过发展战略的一个副部长,现在是做宏观部部长。他主要是研究一些产业结构和地区经济,也是目前我们国家在这方面的著名。这位是中国社会科学研究院城市发展与环境研究研究员傅崇兰教授,傅教授是规划院的院长,长期以来从事区域城市与环境的研究,同时也是在城市规划方面的。这位是中文系教授、博导张颐武教授;那边是周院长,周院长是国土资源部中国土地勘测规划院副院长/中国土地学会土地经济分会秘书长,他的职务多,他主要在土地价值方面有很深刻的研究,对可持续发展的资源配置,还有经济制度的改革,这方面都进行了系统的研究;这位是张汉亚老师,他曾任国家发展计划委员会宏观经济研究院研究所所长和国家发改委的学术委员。原来在经济领域做了很多的成果。他这几年对房地产市场做了很多的研究。这位是安总,安总现在是孔雀城项目的总经理,我们今天的研讨会得到他的大力支持。安总一直是喜欢做研究、关注做研究。所以常常给我们做研究的一些支持,今天我们要感谢他!

【黄瑜】我们这个机构我大概介绍了一下,我们是1994年开始,当时是由国务院发展研究和中房研究发起来的,我们2000年的时候,得到了一些支持。我们现在成为目前国内房产领域的研究院。我们定期会发布中指研究院的一些指数,每一年度、每一月度我们都会有课题开展。最近我们也在做大北京地产价值的发展趋势的研究,所以我今天把我们做研究发现的现象讲一下,我也希望我们从地产领域之外的东西给我们提一些宝贵的指导意见。

【黄瑜】  我大概看一下,就是这样的,我们从2004年开始,我们每年会做一个城市房地产开发的研究。从这张图表看出来,这个是2007年基本研究的结果,这个结果现在还没有发布,原来计划是8月中旬要发布的。2007年吸引力研究里面,可以看到整个三大地区主要的城市,上海、北京、天津、深圳、广州。还有一些青岛等等这些城市,包括成都。但是三大城市圈在吸引力这个角度仍然是最有吸引力的地方。这个地方我们也看到一个比较大的变化就是天津。天津由2006年第八位上升到第四位。北京在当中是第二位。

【黄瑜】那么从环境上看的话,北京保持在第二名,上海在位。说明上海确实有它好的地位。同时看到天津从2006年的第6位上升到第3位,那么居住方面北京也是保持第二位。天津是从2006年第9位上升到第四位。我们把主要的代表性的城市变化趋势和增长情况做了两张图表,左手表是房价的图表,右手是增长率的图表。这个3年的增长率是平均的增长率,绿色的线是天津的,红色的线是北京的。尽管可以看到是上海它的房价在2006年或者是2004年曾经达到一个比较高的位置。但是从它增长率来看,因为2005年有一些下降,所以平均增长率在12%这么一个范围。深圳你可以看它的增长率,从2006年、2007年是一个大斜线,三年的平均增长也是在7%这么一个水平。天津这个价位是处于一个比较低的水平,但是它的增长超过了北京、上海、深圳和广东。

【黄瑜】 那么我们再来看一下北京、天津及其周边房价增长的情况。北京是21%多,天津是24%,而北京周边地区超过26,%所以这种现象引起了我们很大的重视。再一个我们可以看一下北京周边典型的样板楼盘的跟踪,我们可以看到年均的涨幅,燕郊有些达到了20%到40%多。这个可以看到确确实实地产这种趋势,价格的趋势有这么一些现象。那么我们透过今天这个现象,我们希望不仅是从房地产本身,也是从其他方面更多的研究。我们想透过这个现象,看一下从北京的经济、规划、土地、等方面,想听听的意见。所以我们今天把各位老师都请过来,从各个方面的角度看看大北京地产价值的这种趋势,给我们提一些宝贵的意见,然后给我们做一些指导。

【黄瑜】 我想先请周院长先来给我们提一些宝贵的意见!

国土资源部中国土地勘测规划院副院长 中国土地学会土地经济分会秘书长 周建春
国土资源部中国土地勘测规划院副院长 中国土地学会土地经济分会秘书长 周建春
【周建春】今天谈大北京地区的土地利用问题。我谈一点个人意见。刚才看到你们对北京周边地区房地产市场的分析还是很有启发。我觉得从目前的土地利用方式来讲,实际上不单是北京,上海、广州等一些大城市都面着一个土地供应与土地需求之间的矛盾问题。

【周建春】新批准的北京城市规划在周边有11个新城,我觉得这个战略还是对的。作为北京,不可能无限地向周围“摊大饼”式发展,目前存在于城市周围的耕地需要保护。例如上海,其郊区的水田既作为耕地保护,又作为生态环境保护。从北京两轴两带多的发展来看,北京将逐步发展周围的11个新城,然后将产业结构进行调整,这是一个大的战略。

【周建春】从现状及未来来讲,我觉得像北京、上海这样的特大城市,它的吸引力太强。再加上像北京、上海受奥运会、世博会影响,城市建设会更好,将会吸引更多的者、吸引更多的人口流入,同样使得需求、消费需求加大,从而成为推动房价上涨、城市扩张一个重要因素。北京的发展其实应该放到环渤海这个圈里面来协调考虑,更有利于北京的发展。只有发展周边的地区,像天津、河北的石家庄、唐山、廊坊等城市,才能减轻北京市城市发展的压力。要把唐山做大、天津做大,还有北京像首钢这样的企业转向别的地方去,加强环渤海区域的协调发展。

【周建春】从当前强调保护耕地和加强土地集约利用来看,大城市的发展规模应有所控制,应给城市发展划定边界,不会让你这个城市无限地扩张出去。城市发展应考虑土地资源、水资源、环境容量等资源性的硬性约束,应多从区域协调发展的角度,统筹考虑。

【周建春】目前一些地方出现了一些在保护耕地的前提下,加强土地集约利用的好经验。如上海市将一些工业企业转向土地资源相对较宽松的安徽省,加快产业结构调整,本身则强调高、集约型的产业发展;福州市也出现了各县招商引资不再分散在各县安排,而是集中在一个工业区,但在分配上进行调整。

【周建春】由于在体制、调节机制等方面还改革不到位,使得我国整体上仍处于扩张时期。要就要占用土地,因此,保护耕地与保障的用地需要就成为一个十分尖锐的矛盾。我想,要解决土地供应问题,还得改变土地利用方式,加强土地的集约利用。 一个是提高城区的土地利用效率,再一个就是提高农村建设用地的利用效率。因为目前从来讲,没有看到北京的数据,的小城镇和农村的建设用地面积,是城市建设用地的10倍。未来随着城镇化的加快,加强农村集体建设用地的调节和集中,对城市的发展很有帮助。国土资源部为了支持新农村建设出了一个文件,文件中谈到了支持新农村建设中的一些措施,国务院2004年28号文也提出了城镇建设用地的增加和农村建设用地的减少相挂钩的政策。目前这一政策正在进行试点。

【周建春】我想,大北京地区的土地利用问题,总的来讲,一是要加强土地利用规划的总体控制,加强区域内部的产业协调和土地利用协调;二是要加强耕地的保护,提高建设用地的利用效率。只有做好了土地集约利用这篇文章,北京的发展才是符合科学发展观的,也才是协调的。

【黄瑜】北京现在好多的农村用地,基本上也是很难做建设用地。北京周边地区,像我们看了廊坊包括固安、涿州、燕郊它的一些住宅项目价格起来,这个还是因为北京的这种需求。您怎么分析这个事?

【周建春】因为固安是河北用地的控制范围,这个跟北京无关。但是固安的需求都是北京去的。我觉得从土地这块来讲,由于北京市本身的房价很高、土地供应这么紧张。所以周围向11个新城以外的地方扩展,就是河北、廊坊等等。只要你对需求没有大的控制,还有不动产税这块,只要你对块没有控制。还有小产权,小产权也不一定都是买不起房的中低收入阶层的人,他还是有钱的人。这种是自然存在的,在土地用地这块,北京满足不了他的需求,自然到了河北这些地方。由于目前我们有河北和天津这个交通网络好,这也是这个区域发展的一个条件。这个就说明了对的看好还是重要的。

【黄瑜】就是土地太紧张。

【周建春】对。北京它现在的布局建设,实际上西部都是山区,我们到香山脚下都是建设用地。要跳过这个山往外才可以发展,西北都是山区,你北京市不可能除了山区就是建设用地,18亿耕地保护目标,北京市要承担一部分,这个跑不掉。在硬性指标的情况下,其他的余地只能在这个之外做了,个就是加强自身的利用。再一个向周边地区扩散。

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