7月8日，品阁小区内挂着“创小区业主自治”的标语。该小区是北京市全体业主当股东自主管理的社区。
品阁是海淀区一个建筑面积仅2.5万平米的社区。曾任该小区社区服务主任的邵里庭，现在有了一个新头衔———北京三自品格社区服务有限公司总经理。与此同时，品阁148户业主，也都多了一个新的身份，成了自己小区社区服务的股东。
6月29日，北京三自品格社区服务有限公司正式获得海淀区工商局颁发的营业执照。邵里庭告诉记者，虽然上个月底才在工商局注册成功，但事实上从去年12月5日起，被老物业“抛弃”的品阁小区，就开始在社区服务的带领下进行自治。之所以定名为“三自”，指的就是“自愿、自律、自管”。这种区别于现行物管模式的“公司制”自治，在北京尚属“首吃螃蟹”之举。
分割承包 小区仅聘7位专职人员
7月8日下午，记者来到品阁小区，发现除了门口的一位门卫外，小区里没有保安。小区面积不大，但是整洁清爽，不少业主在长椅上休憩。
邵里庭告诉记者，自从社区服务成立以后，小区自行聘请的专职人员仅7名，包括2名清洁工、2卫、1名看守大院的巡检和2名修理工。对于技术含量较高的房屋管理、工程管理、电梯管理、财务管理，则分别承包给相应的专业公司。
仅有2卫轮流看门，是否能保证小区的安全呢？“安全方面比原来老物业在的时候有保障多了。”品阁小区业委会主任陈高潮说，自治以来再没有出现丢自行车、汽车被划的事情，这主要得益于业主们自己安装的一整套监控系统，41个探头监控着整个院落。
虽然聘请的人员少了，但很多业主都乐意义务帮工。邵里庭介绍，由于是自治，大伙儿都把小区的事当成自己的事，比如前些时候修建金鱼池，小区业主就踊跃上阵，没从外面招一个工人就给修好了。
业主孙女士说，实行自治以后，小区数得着的变化就有十几处，比如新修建了金鱼池和180平米的自行车棚，为顶层漏雨的业主修缮了屋顶，大伙儿种树种草美化小区等等。
精打细算 物业费降两毛还能盈余
品阁小区不少业主都跟记者说，自治以后环境好了，物业费却省了，从原来的每平米每月2.2元降到了2元。
“老物业最初收2.78元还说没钱赚，但是我们经过测算，现在收2元完全可以维持运转，还会有盈余。”邵里庭给记者算了一笔账。按小区现在60%的物业费交纳率来算，平均每月差不多能收3万元，一年物业费的收入就是36万，还有电梯广告费1万多元的收入。支出方面，主要是电梯管理费8万元/年（包括检修费5万元和运行费3万元）、工程使用维修费3万元/年、绿化费3万元/年、员工工资开支费12万/年。再加上税收和一些材料费的扣除，差不多一年支出30万。两者相抵，还能有5万左右的盈余。邵里庭透露，社区服务计划年盈利4万元左右。
“盈利不是主要目的。”陈高潮说，小区的社区服务不是盈利性的，而是公益性的，对于盈余部分，将采取“三三制”原则，就是1/3奖励经营者和工作人员，1/3用于小区建设，1/3充抵业主第二年的物业费。
“由于是自己当家，更能发挥业主各自所长，大家也都精打细算，能省就省。”邵里庭举了很多业主为小区省钱的例子。比如，小区新装的监控系统，按市场价约需花费70多万元，而小区两位参与过“神六”设计的退休老“出马”，结果仅花了18000元的材料费就大功告成；再比如，小区里的绿化和鲜花，社区服务只花钱买了10棵柳树和10棵龙爪槐，其他的都是小区业主的捐献。
“明年争取为小区修个亭子和长廊，物业费再降低一些。”邵里庭信心十足地说。
公司注册 全体业主都是股东，业委会相当于董事会
“为了让社区服务的管理更规范更有效，我们决定，前后花了2个月的时间。”邵里庭回忆，4月初他们向海淀区工商局递交了注册申请，本想把148户业主都注册为股东，但被告知股东人数不能超过50名，所以次注册没有成功。后来有业主建议说，业委会就是业主们的代表，直接把业委会成员注册成股东代表不就行了？这个提议后来获得了业主们的一致同意。于是，半个月后，他们又一次准备好材料来到海淀工商局，把7位业委会委员登记为股东代表，并从上半年收取的物业费中抽取了4万元进行验资注册。
邵里庭说，因为社区服务是公益性的，本想注册一个的公司，但工商部门的同志告诉他，按照规定有限责任公司年必须交税，等到1年之后才可以向有关部门申请减收。“5%的税也不算太多，我们年挺一挺，问题应该不大。”邵里庭说。
陈高潮告诉记者，社区服务现在采取公司制运作，即全体业主都是公司的股东，业委会相当于董事会，社区服务总经理邵里庭需要向业委会负责，业委会需要向全体业主负责。社区服务每个月都需要向业委会公布收支情况，每季度需要向全体业主公示账目明细，每年还需要做总结报告。
“我们之所以选择邵老师来挑这个担子，是因为大伙儿信任他的为人和能力，而且他已退休，时间会比较充裕。”陈高潮说，在最初的维权阶段，邵里庭就是业主们的“精神领袖”，小区自治的想法也是邵里庭率先提出来的，后来成立了业委会，大家本想推选邵里庭做业委会主任，但被他拒绝了，理由是“既然负责了社区服务的工作，那就要接受业委会的管理和监督。”
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