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亿城股份常务副总孙勇:新形势下房地产的企业融资

房地产门户房天下  郑薇   2007-06-06 14:52

[摘要]

亿城股份孙勇:新形势下房地产的企业融资
亿城股份常务副总经理孙勇精彩发言

2007年6月6日,由国务院发展研究企业研究所、房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”,在北京威斯汀酒店举办“2007中国房地产上市公司研究成果发布会”。研究报告公布了“房地产上市公司综合实力TOP10”、“2007中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10”和“房地产上市公司经济增加值(EVA)TOP10”三大榜单。这是中国房地产TOP10研究组继发布《中国房地产品牌价值研究报告》、《2007中国房地产百强企业研究报告》之后,对中国房地产行业领先企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。以下是亿城股份常务副总经理孙勇的精彩发言。

感谢组委会,以及社会各界对亿城的过往取得的成绩的肯定,我们将继续努力,不辜负大家对我们的厚爱,谢谢!

受组委会的邀请,我在这里把亿城对房地产金融以及房地产这几年的一点感悟给大家汇报一下,我汇报的题目叫新形势下房地产的企业融资。

我们现在都知道房地产行业现在面临很大的发展机遇,同时房地产行业这几年由于宏观调控政策长期持续的外部的压力,应该说房地产行业的发展也面临着前所未有的风险,我们希望今天在这要讲三个内容,一个是亿城对规模的理解,第二个是亿城对融资环境的理解,第三个是亿城自己现在给自己定的一些基本原则。

首先我想讲一下亿城对现在房地产行业规模的理解。房地产行业经过近20年的发展,在中国现在已经达到了鼎盛时期,房地产行业的企业,是这些大的企业都在加速发展。我记得大概三年前万科就提出来要在均好中加速,不光是万科,现在所谓的有土地储备,有品牌的开发商都在扩大规模。我们对这个有一个基本的判断,规模是房地产行业下一步一个重要的门槛。如果说不能持续稳定的保持一个很好的规模,在新的一轮房地产发展的历史过程当中,可能就会丧失很好的机遇。所以,我们觉得规模是有门槛的,是我们研究过去20年房地产行业发展的历程,我们发现每隔四五年,房地产行业门槛就大幅上升,大概是十倍左右的上升速度。所以,对于亿城这样一个后发的追赶者来讲,规模是我们同时的事情。同时亿城追求规模并不是无限度的发展,我们追求是规模、利润、周转、风险均好,有质量的规模,可持续的规模,没有有质量、可持续的规模,那个规模是幻觉,是很快破灭的。

同时,我们在过去发展历史重,我们发现规模同时意味着要有一个合理的结构,就是合理的布局,有的房地产公司是集中在一个区域具备了突出的,亿城对规模的理解是不同区域之间的组合,这个组合可以对冲不同区域存在的风险,我们这个布局是希望利用不同区域之间周期性差异,来对冲掉存在的系统性风险。

第三点理解,就是未来由于大的企业的规模快速的扩张,房地产行业整合会加速,这个加速一方面是由于行业利润空间收窄,很多中小型企业无力承受开发压力。另外,行业集中度不断的提高,有品牌的企业会利用自己整体,或者是局部的突出,快速的实现整合。

对于房地产企业来讲,既然规模是一个门槛,我们要达到一定的规模,我们怎么样达到这个规模呢?我们首先要解决的问题就是资本的问题,如果没有资本的扩张,单纯的规模扩张就意味着短期你会迅速做大,但是很快要收敛、要收缩,这个过程是痛苦的,已经有若干这样的企业给我们呈现的不成功的例子。所以,我们觉得资本扩张是规模扩张的前提,而资本扩张离不开对宏观金融环境的理解。

我们对宏观金融环境理解是这样的,现在由于国家长期有一个宏观调控的政策的持续,这个过程什么时候结束,什么时候能够达到一定的阶段,现在还不可预期,所以说我们觉得宏观调控的压力将长期存在,这个就给房地产企业外部不确定性大大增加,融资风险大大增加,对融资要求增加。同时中国资本市场在中国证监会的主持下,成功完成了股权分制的改革,这又给上市公司带来历史性的机遇。我们今天在座的都是上市公司,的上市公司都有这个体会,我们要利用资本市场大好的历史机遇,抓紧时间完成融资。

对于不同的类别的公司,融资的要求是不一样的,可能对于像万科,像金地,像中海这样的一线公司,更多的是在资本市场融资是相对来讲有明显的。对于亿城这样一个后发的追赶者而言,在资本市场融资,我们面临一个竞争性的获取资源的环境。只有我们在同类型的公司当中,做的突出,把自己现有的能够发挥的更好,把自己的缺点和短板迅速的补好,我们才能在这一轮竞争性资源获取当中取得先机,这也是亿城对自己现在的一个界定。所以,现在融资资源竞争性的获取和土地资源的获取,我们认为是同样重要的。资源配置必然向管理规范透明、盈利能力强、品牌优秀的企业倾斜。

对资本市场来讲,目前的资本市场日益完善,资本市场有效性大大提高,资本配置效率提高就意味着上市公司在这一轮资本市场融资当中已经占据的先机,关键是如何把这个先机转化成胜势。对于传统的融资渠道,商业银行来讲,由于宏观调控的长期持续,商业银行仍然是房地产现有的重要的融资渠道,它的产品和服务有待于我们更加灵活的运用。当然,未来它的不确定性也很大,就是未来宏观调控过程中,这块不确定性仍然很大。其他的多样化融资,由于信托融资日益成熟,现在虽然有很多机会,但是也有很大的局限性。Reits在中国仍然停留在理论研究,由于国内法律法规制度配套措施不是成熟,所以Reits在中国发展还有待时日。

最后介绍一下亿城,亿城的现状是一个行业后发追赶者,近年来保持了比较好的发展势头,也得到了资本市场行业内的认可和鼓励,同时现在我们自己要珍惜各界对我们的认同,我们要利用好发展机遇,抓住机遇快速提升我们在资本资源获取方面的能力。

我们今后给自己界定的方向,要在这一轮竞争中获取,亿城必须做到以下几点,第一个是使自己的公司更加简单透明,以清晰的战略向者和外部的其他的各类机构说清楚自己干什么。第二个,我们更加规范公司的治理结构,使得公司沿着更加规范的轨迹运行。第三个,作为一家规范上市公司,在资本市场信息披露方面更加强化,使自己透明度进一步提升。

第二点,我们要保持快速增长势头,未来三年亿城现有土地储备可以支撑公司业绩比较快速的成长,这个势头我们吸收保持下去。同时,我们要尽快完成资本市场再融资,保持适度土地储备。同时地我们要通过自己不断的努力,完成我们股改的时候,以及后来机构者做出的承诺的预期,回馈各位者对收益的预期。

第三个,我们今后给我们自己的原则是合作分享,我们要在大的方面是与者,与客户,与员工,以及合作伙伴共同分享亿城在中国房地产行业繁荣过程当中,在自己发展历史当中创造的价值。同时,我们强调和者今后要充分的进行分享方面的沟通,这样有利于各类者理解和支持我们的发展。

最后一点原则,就是亿城今后的发展,不能追求全能型的开发,现在我们的行业老大像万科目前还只是在做住宅,都没有追求全能开发。对于亿城来讲,受限于资本规模,受限于我们现在发展的历史,我们绝对不能追求全能开发商,我们应该顺应专业化发展的趋势,聚焦自己最善于做的事情,提高自己的专业化水平,在我们能够做的比较好的,有品牌的区域,像京、津区域,像我们比较突出的产品系列,比如我们万城华府的产品系列,以及相应的专业能力,我们聚焦这些东西,使亿城能够在局部产生更加突出的,充分利用专业化分工为  股东和社会创造更多的价值。这就是亿城对当前房地产的一点基本理解,不当得地方请各位多多指教,谢谢!



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