实况：房地产90㎡户型价值及发展前景论坛

房地产门户房天下  作者：王轶  2007-05-18 10:39

房地产90㎡户型价值及发展前景论坛现场

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从去年国六条要求90平米住房占70%的规定至今已经过去将近一年的时间，如何从更深层的意义上理解这一政策的内涵、怎么样抓住90平米的市场需求，2007年5月20日东亚望京将举行房地产90㎡户型价值及发展前景论坛，并对东亚望京“一体化多功能”户型产品现场解析。对活动现场直播。

▲现场嘉宾：

房地产研究副主任 王宏新  
链家地产市场总监 金育松
世邦魏理仕董事 卢志华
房地产产品分析师 冯国亮
东亚望京销售经理 张欢

▲ 项目简介：

东亚望京效果图

东亚望京位于望京核心，望京中轴路广顺南大街和阜通西街的交汇处，规划中的望京公园，与沃尔玛购物广场属同一用地范围。项目总建筑面积84657㎡，高99.7米，地上34层，地下3层，简约、时尚的双子座建筑，将成为望京新地标建筑。

▲以下为现场直播：

【主持人 张向东】各位来宾、各位媒体朋友，大家下午好！欢迎在今天下午参加东亚望京关于房地产90平米户型价值及发展前景论坛。

【主持人 张向东】现在我首先给大家介绍一下我们在主席台上坐的几位嘉宾，从西到东给大家介绍一下。位链家地产副总经理金育松先生。第二位是房地产研究副主任王宏新博士。第三位是东亚望京销售经理张欢先生。第四位是世邦魏理仕部董事卢志华先生。第五位是资深房地产产品分析师冯国亮先生。

【主持人 张向东】其实从整个去年下半年到今年年初，今天这个话题就是房地产行业一个热点话题，去年国家90、70政策出台以后，关于房地产的户型面积，包括房地产产品未来的趋势、户型、整个的走向，其实一直是整个房地产市场所关注的焦点。今天我们之所以要在此讨论房地产关于90平米的发展，是因为东亚望京在近期要推出新的主打产品。这个产品是东亚望京在去年年底到今年年初他们对自己的产品，包括零居室和一居室，做了重新的研究和分析，然后在原有产品的基础上进行了分级，结合市场做出了90平米的两居室。

【主持人 张向东】下面我们进入本次论坛的主题，首先有请房地产研究副主任王宏新博士给大家从正确的角度来解析一下90平米户型的政策意义，以及关于目前房地产行业里面的一些不太明晰的观点。让王老师先给大家介绍一下，下面有请王老师。

【王宏新】媒体朋友大家好，高兴有这样的机会跟大家一块来交流一些观点。记得去年90、70政策出来的时候，我们学术界的同仁们是反对这个政策的。反对这个政策有这么几个原因，一个是当时房市上的主要矛盾，我们认为不是结构上的，当时包括一些官方机构认为，推出90、70这个政策，是因为90平米以及90平米以下这个户型太少了，大面积太多了。

【王宏新】这个问题表现出来呢，可能大多数老百姓都比较赞成，认为是多了。就是说大户型多了，但我们学术界不这么看，那么房价高在哪呢？当时我们一直认为是因为我们土地的出让制度，就是土地供应制度的模式可能跟市场不太合拍。现在我们仍然看到房价在上涨，也就是说预期的90平米70%这个量对房价上涨这个问题效果不大，最起码现在房价上涨的趋势，并没有得到有效的治理。

【王宏新】前两天一季度的数据出来了，大概是比去年同期增长不到6%，那么季度房价的问题既然不在于结构性的，我们就提出来一个反面的意见，觉得应该从其他方面来体现。但是很显然，土地制度的改革是一个比较长的过程。同时我们还有另外一种担心，如果说这样一种政策在短时间内将大户型和小户型分开，很可能会扭曲现有的商品房市场。可能大户型和小户型的供应链会干扰了市场的供求。

【王宏新】这里面有一个根据就是，但凡是想买小户型买不到的，一般都是城阶层，如果这个市场上都是中低收入者来买，那么这个70%的90平米很可能就会出现产品分化，没有差别。那么对于房地产市场的损害也是比较大的。而且到现在为止，90、70的政策细则的出台也出现了一些问题，那就是这个标准如何去制订，怎么去落实？这个也是我们当时所反对的一个原因。

【王宏新】同时还有一点，那就是说，什么时候90平米会供大于求，市场的敏感是最晚的。如果到时候再来修改90、70的政策，很可能市场上会有一些损害，同时有可能会带来很多负面效应，就也是我们当时反对的原因。但是不管怎么说，这个政策已经出台了，而且有关部门将坚决执行这个政策。那么现在的问题就是我们落实到现实中，如何去把这个政策执行好。

【王宏新】今天我就很欣慰的看到，东亚望京在90平米这方面做出了很好的文章。我始终相信90平米这个需求是多元化的，因为这个产品的结构和产品的品质是多元化的。我们之前担心的问题都出现了，为了适应中低收入者这样一个房地产市场，能不能做好。今天我们看到东亚望京提出来了一体化多功能，就是说既照顾到居住，又照顾到，既照顾到自住，又照顾到。我觉得他们找到了一个市场差别化、多元化的一个新的方法。

【王宏新】我想呢，东亚望京的这个努力，恰好反映了一个事实，那就是作为我们房地产的开发商来说，一定要服务于客户的需求。紧紧抓住这一点的话，对于市场来说提供的就是一个有效的需求。下面的问题就是结合望京的区位的一些特征，那么能够把这个多功能一体化这个模式推广出来。房地产市场是一个创新的市场，如果我们国家的90、70政策的推行会继续推广下来，同时又要保持我们市场上政策的正常，以及功能的正常发挥，那么我觉得像东亚望京这样能够推出房地产产品设计新的理念的项目，就很符合市场，同时也符合我们国家90、70的政策。如果有更多的房地产开发商能够在产品上下功夫，同时又很重视市场需求、消费者的需求，我想我们房地产的市场发展将会更加健康、更加另人满意。当然，对于我们学者来说，在这个房地产市场政策发展的情况下，房价的涨幅不要太高，始终是我们关心的问题。

【王宏新】这里面不妨提出来一个额外的补充。也是最近我提的一个观点，可能很多开发商朋友不太欢迎。那就是市场上的20%的土地用来发展商品房，80%的土地用在经济适用房上，这此举不仅可以缓解中低收入者的压力，同时也会使房地产市场发展更健康、更有序。为什么这么说呢？我们国家和西方国家有很大的不同，西方国家的土地是多元化的，老百姓自己私有，地方政府也用、公司也用，政府也用。但是在咱们国家，尤其是城市里，100%都是国家的。在现行的土地政策下，我们不可能私有化，只有通过大力的发展经济适用房，才能免掉消费者的负担。

【王宏新】政府惟一的财政来源应该在于税收，而不是来源于卖土地，如果城市里面的人能够在经济适用房上得到实惠，那么就等于国家给我们免除了30%的房价。如果按照这样的模式发展的话，那么城市的中低收入者的住房保障问题就可以得到解决。反过来也可以使得商品房市场能够更加健康发展。借此机会，也祝愿我们东亚望京能够有很好的业绩，谢谢大家！

【主持人 张向东】谢谢王老师。90、70政策出台以后，市场是学术界对政府的可行性，可持续发展性提出了一定的质疑。主要的质疑就像刚才王老师说的一样，市场上会大量出现这种两居、一居室。最终会导致5年或者10年以后，我们会在北京市的各个角落发现，很多不太适于大家居住的产品。这次东亚望京推出的90平米两居室，也使王老师能够放心。说明了开发商在对于90、70方面，自己也是的谨慎，的认真，并且把自己项目里面的产品多元化，使之适合市场竞争调整，最终推出了符合市场需求的这样一个产品。

【主持人 张向东】至于90平米两居室在市场的表现怎么样？我们在这里有一位应该是有的发言权，他就是链家房地产副总经理金育松先生。链家是北京的一个老牌的二手房经纪公司，一个综合性的房地产公司。下面我们有请金育松先生给大家介绍一下两居室的产品在市场上的表现，以及三居室、四居室的表现。

【金育松】大家好，我们公司主业就是抓二手买卖，因此参加这个会，我首先说的也是我的一线经营数据，尤其是像按照不同的面积单位所分的这些房源的挂牌量，以及他们的价格指数的影响。先说小户型供需的情况。交易市场当中，套房面积在90平米左右的户型是的，能够达到0.6，这个跟整体的供需比，差不多是1：3.5，远远超出了供应量。这也能够说明供应需求当中有很大的错位，应该看得出来中小户型目前在市场上的。

【金育松】下面我来说一下小户型的价格。从目前来看，小户型的价格是处于相对高位的，价格主要体现了单价。小户型的单价跟总体的单价相比差不多能高出8%到12%左右，04、05、06连续三年来，小户型价格跟整体价格比上升的幅度的。我们的统计资料显示，2006年的价格涨幅在0.3左右，2007年每个月的月均涨幅已经达到了3%，这个相对来讲是大的。

【金育松】接下来我再说一下小户型的成交状况。在市场房源上，小户型相对来讲供给比例还是比较小。整个来说的话，90平米以下的户型占到整个供求量的65%左右。目前来看需求人群主要是中低收入的人群，不过随着房价的上涨，需求人群多元化越来越明显。

【金育松】最后我再说一下小户型的状况。在上，主要看的是突出的。租金在3000到4500元左右的户型，主要是一居室。在这个小户型为的市场中，相对来讲，供需矛盾比较突出，实际上也就意味着小户型比较少。大家也都知道，现在北京市供应商很多，是庞大的敏感市场。真正的供需矛盾，像咱们刚才说1：3.5，供需比例失调是相当大的，最起码供量少于需求，这是很不容易的事了。所以小户型每年获得的还是相当可观的。一居室、二居室、三居室在租赁差距和面积的比例并不是同比来变化的，因为从小户型突出的汇报来看还是相当多的。这是用我们公司的数据来简要的说明，谢谢大家。

【主持人 张向东】谢谢金总的分析，他的观点正好证明了王老师的观点。其实在座的媒体朋友经常在新开的项目中看到，户型是越来越小，房价越来越高，房屋的单价越来越高。对于小户型目前市场上的分析也是多的，小户型小到什么程度？什么样的小户型适合年轻人居住？或者适合一家两口居住？还有在关于90、70这样政策的大背景下，房产商对于每个项目，对各个产品的比例应该怎么样把握？下面我们有请著名的资深产品分析师冯国亮先生给大家介绍一下90平米左右的产品的功能性以及它的发展前景，有请冯先生。

【冯国亮】大家下午好，很高兴第二次来到东亚望京。刚才也了解了一下销售情况，形势还不错。在02年的时候，我几个同学要我来帮他选房，当时六里桥有个80多平米的套型，他当时考虑，或者是自己居住，或者是将来考虑到出租。他当时了解到有很多韩国人都比较喜欢租用商业型房子来，面积不太大，比较实用。最重要的是总价比较低，比较省钱，从这点来说，这是一个比较不错的选择。这件事情让我很受启发，可以说光做设计还是不够的，还要懂得市场。之后应当将服务的研究还和建筑研究结合起来，同时也有一些产品的概念。那么今天呢，我想说从产品的角度，基于现状来谈一下自己的认识。主要包括商业产品的产品定位、产品设计、目标客户以及户型的推进几个方面。

【冯国亮】先谈一下商业产品项目的定位，这几年我走了大概200多个项目，对一些有特点的项目进行了产品分析。东亚望京这个项目呢，可以说是近期商业类典型的产品案例。下面从以下几个方面谈一谈对这个项目认识。

【冯国亮】我想呢，商业的产品，首先是要有生活的设计，其次也要有商业的商务环境，兼具这两个环境，这个市场前景广阔。我们来看一下项目周边的环境，这个项目周边，后面是沃尔玛，前面是华联，配套设施比较完善，能够满足居家的需求，对于年轻人适合。

【冯国亮】从商用环境来看，大家比较关注区位、商务氛围和发展趋势，摩托罗拉等著名的外企就在这里，根据报道，还有更多的外企会进来。因此从宏观区域的角度来看，这个项目可以说是商业两相宜，产品定位清楚。

【冯国亮】下面谈一下项目产品设计。先说一下个人的亲身体验。月初，我在一个建筑师事务所里面工作，我们的建筑在一个商用的高层建筑里，是一个两居室的房子，大概有80多平米，大家每天在一起工作，应该说还是比较方便和惬意的。总体来讲，这个给我留下了好的印象，能够给员工一种家的感觉。那么从产品设计这个角度来看，这种商业产品设计要注意两个方面：

【冯国亮】一个是套型的面积。套型的面积太大就会导致成本太高，通过设计一个一个体会，这个两居80到90平米适合。第二个是套型的功能配制。功能配置要合理，并且实现分区。要兼顾到居住和两方面，要有一个独立的卫生间和厨房，此外要注意各个尺度和配制。在空间要兼顾和住宅的需求。我以前也观察了一下东亚望京，总体感觉在这方面做的还是比较到位的。

【冯国亮】下面我谈一下项目的目标客户的定位。中小套型目标客户主要以年轻人为主，这些年轻人有较强的个性化需求。因此我认为这种建筑要有与众不同的特性，包括内部的功能配置、建筑造型，总体环境等各个方面。那么从的角度来看呢，将来会考虑到有一部分公司将来或者是买，或者是租，那么中小型公司根据目前的情况来看，主要以IT、动漫、物流、设计、广告、公关、艺术类、智力型、艺术性商务公司为准。

【冯国亮】特点是公司规模一般不大，启动资金比较小，比较现实和理性。此外呢，这类公司发展也比较快，对于的需求、舒适度、功能性相对也比较高，要考虑到可持续发展、给未来留一定的发展空间。要注意环保、节能、智能化，以及消防等方面的问题。

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