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千呼万唤始出来 限价房离普通百姓究竟有多远?

新华网  作者:董素玉   2007-05-02 09:25

对于买经济适用房排不上队、买高价商品房又无能为力的普通老百姓而言,限价商品房无疑是房地产调控以来最为期待的事情。漫长的等待后,近期北京、广州、成都等一些城市的老百姓终于看到了揭开神秘面纱的限价房。一系列追问也随之而来——限价房所“限定”的价格比市场价究竟多少?有多少中低收入家庭能买到限价房?

千呼万唤始出来

2006年5月国务院厅转发了建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。作为“国六条”的配套细则,《意见》明确提出:“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用房)和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;土地的供应应在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以招标方式确定开发建设单位。”因此,限价房可以简单地概括为“中低价位、中小套型普通商品房”。

虽然“限房价”“限户型”等字眼让中低收入百姓分外期盼,但限价房的推出过程却一波三折:广州限价房政策在酝酿之初就在“定价标准”“销售对象”等诸多环节引发了热烈讨论;北京限价房的推出则一拖再拖,让市民足足等了近一年的时间;而福州的千亩限价房建设用地招标最终因公示到期无人报名,遭遇了尴尬的“流拍”……

公共管理学院副院长、土地管理系教授严金明认为,限价房既区别于保障福利房,也不同于一般的商品房。“既要运用计划手段限定房价,让中低收入家庭承受得起;又要遵循市场运行规律。限价房定位的这种特殊性和矛盾性增加了其操作的难度。”严金明教授说。

2006年底,限价房在广州、成都、杭州、青岛等地陆续出炉。今年4月,具有标杆意义的北京限价房地块招标的高调推出,让苦苦等待的北京市民顿感“眼前一亮”。

严金明表示,作为政府调控房价的重要举措之一,限价房推出的主要目的,就是满足中低收入家庭的自住需求。“限价房通过让地方政府和开发上各自让出部分利益的方式,让急需自住住房的普通百姓从偏低的房价中得到真正的实惠。”严金明说。

犹抱琵琶半遮面

处在保障性住房与商品住房“夹缝”中的限价房,虽然最终走到房地产市场调控的前台,但围绕限价房的各种争论并未尘埃落定,限价房政策的相关细节也有待进一步细化。

舆论关注的焦点首先是限价房定价是否合理。换言之,普通百姓买得起限价房吗?

以北京推出的限价房为例,首批限价房将比当地同质普通商品房平均价格下降10%-15%。其中,西三旗地块标书明确,项目平均销售限价为6350元/平方米。而目前该区域普通住宅售价已基本达到8000元/平方米,这样这块限价房比周边项目2000元/平方米左右。市民陈军在接受记者采访时说:“每平方米2000元,幅度还是比较大的,能够在一定程度上缓解中等收入家庭的购房压力。”但在某事业单位工作的王芳的话也道出了一部分市民的观点:“每平方米6350元,太贵了,我仍然买不起。如果限价房的定价应该以中低收入居民的承受力为标准,现在这样参照周边商品房来定价,那不等于承认了高涨房价的合理性吗?”

焦点之二是限价房的申购资格问题。也就是说,普通百姓买得到限价房吗?

由于此前经济适用房暴露出的购买资格审核不严等问题,使得人们对限价房的资格审核存在担忧。房地产独立评论人顾海波认为,限价房等保障性住房的需求巨大,但供应量却是有限的。如果不能清晰认定购买对象,就很可能滋生腐败。

在当前公民诚信体系、收入信息体系均不健全的情况下,如何认定收入的高低,显然存在很大难度。据了解,目前,广州、北京等对限价房购买资格的要求还仅限于本市户口、中低收入家庭优先等笼统规定,具体细则仍在制订过程中。

焦点之三是限价房的质量问题。即普通百姓买了限价房后住得好吗?

由于限价房政策对开发商的利润有所限制,曾有舆论认为“中小开发商可能更感兴趣”。但北京首块限价房用地招标现场却演绎了一场地产大鳄的激烈角逐,对此市民陈军不无担心地说:“资本的逐利性决定了开发商追逐高额利润的本能,限价房缩小了开发商的利润空间,开发商会不会通过偷工减料来降低成本,会不会因此带来产品质量问题?”对此,严金明认为限价房不仅需要政府在质量上严格把关,而且要让限价房的购买者全程参与工程质量监督。

离普通百姓究竟有多远

据了解,北京今年将开工建设300万平方米限价房,而北京市相关部门的统计资料显示,近几年北京商品住宅的年均销售量为4000万平方米左右。这样看来,在住房供应总量里,限价房的比例还不到10%。

严金明指出,目前,限价房还处在探索阶段,推出的数量、比例都不大,效果也是有限的,因此还不能说是一种很成熟的房地产市场调控手段。“但可以肯定,随着限价房数量、规模的不断扩大,会有越来越多的中低收入家庭,通过这一惠民政策实现安居梦想。”严金明教授说。

顾海波则认为,限价房不是孤立的,是整个住房体系中的一个有机组成部分,必须放在整个体系中来全面考量。不仅如此,还要结合人多地少的国情,结合税收、利率、打击投机等多种因素,继续加大房地产市场的宏观调控,切实解决老百姓的安居难题。“房地产调控是个系统工程,不可能依靠某个环节来解决问题。”他说。

从这个角度而言,限价房只是拉近了房地产市场与普通老百姓的距离。要真正解决广大普通百姓的自住住房需求,显然还有不少路要走。财经评论人士余丰慧认为,建立政府负责下的多层次住房建设和供给,鼓励自住性为主的住房消费需求,是中国特点的住房建设和消费模式的核心内容。在解决百姓住房问题上,政府负起低收入者的住房责任,政府协助解决中等收入者的住房,高收入者完全进入商品房市场解决住房问题。

“让政府的归政府,市场的归市场,这也许才是解决我国百姓住房难、高房价的治本之策。”余丰慧说。

标签: 限价房

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