[摘要] 丰台区方南家园业委会主任称，该小区规划物业用房已被出售，目前业委会正和开发商就物业管理用房产权归属问题打官司。周晓东/摄“除了套内和公摊面积外，其余建筑物都约定是开发商的！&
“除了套内和公摊面积外，其余建筑物都约定是开发商的！”近日，打算在朝阳区鑫兆佳园（柏林爱乐三期）购买房产的李先生从朋友处得知，该楼盘预售合同里约定会所、车位、车库等公共部位归建筑单位，后者可以出售、出租或赠予。
“即将出台的《物权法》可能会按审议稿规定，共有设施‘没有约定的归业主’，开发商这样做就是为规避此条款。”据业内人士透露，目前北京有很多楼盘开始执行这样的合同。
某小区明确约定12项共有设施归开发商
记者看到朝阳区常营乡鑫兆佳园商品房预售合同第7条明确约定：自行车库、地下车库、地上车位、会所及配套底商等均为建设单位，其产权不随同购房合同转让。该合同附件二再次明确说明，未参加分摊的面积都不随购房合同一并转让，其产权归开发建设单位，后者有权将其出售、出租经营、或赠予……另外一份瀚河园小区的商品房预售合同也有相似条款。
规避《物权法（草案）》审议稿相关条款
据北京某房地产开发公司财务总监，太月园小区业委会主任王嘉吾透露，她走访和调查过的很多楼盘都在使用这样的合同。一位不愿透露姓名的开发商表示，这样做也是出于商业利益，因为《物权法（草案）》第七稿规定，小区未分摊的共有设施如果不约定就归业主了。“实际上从2005年下半年开始就有这种情况，《物权法（草案）》第七稿开始审议后，这种趋势更明显。”王嘉吾说。
据悉，在一些已入住小区，开发单位正在加紧办理各种小产权证，或将原来未进行约定的共有部位出售。丰台区方南家园业委会正在和开发商打物业管理用房产权归属的官司，据其业委会主任张鹰说，规划物业用房已被出售。
共有部位产权界定模糊
据业内人士介绍，在《物权法》出台前，关于小区未分摊建筑成本的公建配套设施的产权归属是没有明确规定的，目前有三个不同的衡量标准：成本是否纳入房价、是否拥有产权证、是否有过合同约定。
“2005年北京市建委开始核发大产权证，这使很多开发商可以将会所、地下车库等剥离出来办理小产权。”王嘉吾说，一些“先知先觉”的开发商补交土地出让金后，办理了小产权。从去年年底开始，很多在售楼盘开发商在合同中都约定了共有配套的归属。
对业主来讲，成本是否纳入房价很难举证，因而无法获得公建配套的产权证明。
据了解，《物权法（草案）》第七审议稿对此作出了明确规定。道路、绿地和物业服务用房归业主共有；而小区车库等公建配套设施可通过出售、出租或者附赠等方式约定，没有约定的归全体业主。
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