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设计与建筑问题多发 交房纠纷问题大面积存在

新京报  作者:谷欣   2007-01-19 08:34

[摘要] 主要为一般质量问题,集中体现在设计和建筑两个方面逸翠园目前已经对其开发的一期760套住宅全部进行整改和优化。本报记者韩萌摄2006年12月23日,香港和记黄埔地产在北京开发的首个高档住宅项目&

主要为一般质量问题,集中体现在设计和建筑两个方面

设计与建筑问题多发 交房纠纷问题大面积存在
逸翠园目前已经对其开发的一期760套住宅全部进行整改和优化。本报记者韩萌摄

2006年12月23日,香港和记黄埔地产在北京开发的高档住宅项目———逸翠园开始按照合同规定交房,和其开盘时一样,逸翠园一期在最后交房收尾阶段同样引来了社会各界的广泛关注,不过此时的关注与其开盘时相比却截然不同,导致这一转变的原因则是该项目在交房时,发生在开发商与业主间的房屋质量纠纷问题。2007年1月17日,和记黄埔地产北京分公司宣布全面暂停逸翠园项目的交房工作,开始对项目存在的问题进行整改和优化,并按合同规定赔偿由此而导致推迟交房给业主带来的相关损失,至此,逸翠园一期房屋质量纠纷开始向妥善解决的方向迈出了步。

和黄整改逸翠园质量问题

逸翠园房屋质量问题可以追溯到去年年底,按合同规定,2006年12月31日,是购买了由和记黄埔地产开发的逸翠园项目的业主的交房入住日,新年来临和新房交付双喜临门本应皆大欢喜,但在查验了自己的新房后,不少业主却乐不起来。

记者在逸翠园小区现场看到,小区内公共部分的景观绿化等工程尚未完工,整个小区内除草坪景观灯外,就没有公共夜间照明设施,而地上铺设的路面石材除了平整度不够之外,有不少已经开裂,建筑的外墙贴砖存在空鼓,有的部分徒手就能抠掉。

据业主介绍,住宅单元内部的问题则更多。其中交付的房屋防盗门闭合不严实,轻推就会前后晃,有业主表示该门成年人一脚就能踹开。房屋内部地面凹凸不平,高低差距达到5厘米,的甚至到了7厘米,而楼板厚度薄,跺脚就能明显感觉到楼板震动,楼板厚度最薄的地方不到10厘米。另外套型住宅内的卫生间都没有做下水管线,而只有一个干管。“这样的问题几乎是逸翠园项目交付的住宅都存在的普遍性问题。”该业主表示。

据其介绍,此外还有个别单元存在其他个例问题。

如有的住宅墙线明显是弯的,用肉眼就可以判别,用工具测量后发现其偏差超过了国家规范的几倍;有的住宅墙面在浇灌水泥的过程中,存在跑模现象,一边的墙头比另一边多了接近12厘米。

和黄地产中国市场部总经理谭健旭也承认,逸翠园项目在服务和产品质量方面,确实没有达到和黄所提倡和要求的水平,同时也责成北京分公司进行优化和整改。“作为一个有责任、讲信誉的发展商,和记黄埔地产一直关注自身品牌及买家诉求。

现暂停北京逸翠园项目的交楼工作,按照合同和交房标准,将逸翠园项目的问题处理好。“谭健旭这样表示。

房地产项目质量问题并非个例

事实上,逸翠园项目在交房时凸显出来的房屋质量问题,并非北京房地产开发市场中一个特殊的案例。

因为房地产产品本身的特殊性,目前还无法实现像工业化,大批量集中生产产品的质量标准控制。手工劳作的控制性相对较差,进行具体操作的人员素质、劳动技能水平又参差不齐,稍有一点疏忽,就会最终造成房地产产品的某一方面出现质量或者工艺上的瑕疵。

北京天鹅湾的销售副总郑子宾对记者坦言,从事房地产开发方面的工作已经有十多年了,做过的房地产项目大大小小数量很多,但完全没有问题的项目还没有经历过,的房地产项目都存在问题,只是问题大小不同而已。这一观点也得到了业界的广泛认可。

伴随着近几年北京房地产市场的持续火热,房地产开发数量也急剧上升,在开发数量增加的同时,房地产产品出现的质量问题也较多地涌现出来。北京市建委委员张玉平曾对媒体介绍,近年来购房者反映地板翘起、墙漆脱落、吊顶渗水等房屋质量问题的投诉有所增加。而在交房时反映出现质量问题或工艺瑕疵的楼盘,涵盖了北京房地产开发市场的高中低各个档次、大中小各类型的项目,即使是和黄、万科、富力、珠江等品牌开发商开发的项目也未能幸免。

“房屋质量问题应该分为一般质量问题和危及居住安全的重大质量问题。”中原地产华北区域总经理李文杰表示。目前包括类似主体结构存在质量问题的情况则是最严重的质量问题,这类问题是无法通过后期的整改、装修等方法来解决的,而这样的情况出现的也不算多,出现的还是一些可以通过后期处理解决的细节上的瑕疵,也就是一般质量问题。

据资深验房师杨连明介绍,位于东南四环的某项目作为精装修楼盘在交房时就出现了不少“可以挽回”的问题,业主当时按合同收房时发现,合同规定精装修的住宅,居然存在墙纸只有一半,房间门和墙有近三厘米缝隙等质量问题,好在后来经过协商问题得到了处理。这些问题都是在住宅建筑的过程中,可以通过加强管理和质量控制来规避的。

问题集中体现在设计和建筑两方面

虽然目前房屋质量问题已经并非个案现象,这些问题集中体现在设计和建筑两方面。据已经对京城内的数十个楼盘、近三百套各类住宅进行了验房工作的杨连明介绍,设计层面的问题主要是开发商擅自更改规划。

亚奥区域的一个楼盘曾经在项目的一期开盘时对购房者介绍,项目一期的北边是规划中的绿地,但等到一期业主收房入住后不久发现,原来规划为绿地的区域开始挖坑建房,开发商为获取更高的利润而擅自更改了规划。类似这样的情况是针对项目整体而言的规划更改,虽然没有涉及到每户住宅本身的质量,但同样属于楼盘质量的问题。

北京航青工程建设监理有限责任公司总工程师朴雄华介绍,事实上开发商对建筑设计规划进行更改的情况也不少见。此外,还存在着建筑设计本身的问题而导致的住房质量问题。

北京律师协会消费者权益法律事务委员会主任邱宝昌介绍,目前建筑设计的审图机构对设计图纸的审视主要是依据国家对建筑的强制要求,而其他的推荐要求则关注较少,仅仅满足建筑质量的强制要求的产品,在居住舒适度、节能等问题上可能就存在着欠缺。

除了设计层面的问题,交房时房屋质量问题更多的还是在建筑层面。据杨连明介绍,曾经有业主委托他们验收京石高速路的别墅项目靠山居的一套别墅住宅,在验房的过程中发现房屋存在包括房屋承重梁主体偏离轴线、水泥浇灌跑模等大大小小20多处质量问题,这全是由于建筑过程中对质量控制不严造成的。

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春节后将重点检查“一户一验”

主要针对2006年1月1日后验收的项目

本报讯(记者吴海花)昨日,记者从北京市建委了解到,今年春节后,北京市建委将重点对此前进行的北京市“一户一验”的房屋验收结果进行检查,集中检查的是2006年1月1日后开始验收的项目。

“一户一验”由区县建委组织实施

从2006年1月1日起,北京市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收制度。

北京市建委工程质量监督总站站长高新京接受记者采访时这样表示,根据该住宅验收标准,凡是在2006年1月1日之后竣工的房屋,都经过了“一户一验”这道“关卡”的检验。由于该制度实际执行权下放到各区县建委,目前北京市建委工程质量监督总站还暂无统一的验房数据,要等一段时间才能有结果。

高新京向记者介绍,尽管2006年全市就开始推行“一户一验”的住宅工程质量验收制度,但考虑到工作量比较大,建委管理人员较少,就把“一户一验”的执行权下放到了区县建委。目前均由区县建委组织建设、监理以及工程等相关单位,对新建住宅实施“一户一验”的验收工作,而建委只负责验收结果的备案工作。在“一户一验”的过程中,实施验收的监督竣工验收时,监督人员要严格把关“一户一验”实测数据的准确性,对于实测数据满足不了规范要求或存在资料弄虚作假的,一律要求开发商或者是施工单位进行整改,进行整改之后的房子才可放心交给购房人,从而来避免验收走过场的现象。

春节后对“一户一验”进行重点检查

据介绍,分户验收的最后还要将的检验表格进行汇总,并出具一份汇总情况表在每户房内向买房人进行公示告知,保证“一户一验”的透明性。开发商在向购房者交房时,必须提供采暖系统安装质量,给水、排水系统安装质量等八项房屋质量检查和整改记录,该表必须详细记录该套住宅中八项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息,购房人一旦发现其所购住宅存在问题,可直接找到相关责任单位进行及时处理。

“这种分户验收的方法确实提高了住宅的质量,但也不排除有一些单位在验收时‘偷工减料’”。高新京表示,因此建委决定2007年质量检查的重点工作之一就是调配力量对2006年已经分户验收的小区进行检查,如果发现一些分户验收不合格的情况或现象,则要对进行验收工作的相关责任人进行处罚。北京建委工程质量处工作人员透露,建委将在1月22日召开全市工程质量大会,有可能在会上披露分户验收检查的情况,并表示对分户验收检查则是今年建委质量检查的一个重点。

■记者观察

商品房整体质量在上升

虽然目前多数项目在交房时出现涉及到房屋质量的问题,但据记者从主管部门、开发商、监理工程师、验房师等多方了解到的情况来看,近几年来,北京市住宅产品质量整体水平一直是在上升的。

市场竞争和购买者的成熟促使质量提升

随着北京房地产开发市场竞争的日趋激烈,越来越多的开发商开始把产品质量作为市场的核心竞争力,除了诸如万科、保利等房地产开发龙头企业,更多的中小开发商也加入了以质量为先的阵营。经过了几年的优胜劣汰,开发商也意识到相比起虚的概念炒作,通过房产质量在购房者中树立的口碑效益更能维护品牌,并创造效益。这在一定程度上,促进了北京房地产开发过程中商品房质量的整体提升。

同时,市场上的购房者也日趋理性,对商品房在质量品质方面的要求也逐渐提升,而对存在房屋质量问题的项目,不少购房者都选择了通过法律途径维护自身权益。“市场的监督反馈也督促着开发商必须重视产品的质量。”开发商郑子宾表示。

政府部门的作用逐渐突出

是2006年以来,北京市开始实施房地产开发住宅项目的“一户一验”,而北京市建委也相继出台了《房屋质量缺陷损失评估规程》和《北京市建设工程施工质量投诉管理规定》的相关政策,对房屋质量缺陷损失的评估和投诉作出了规定。政府主管部门把虽不危及房屋的结构安全,但对购房人造成了经济损失的住宅质量问题纳入到了规范的范畴。这也使得开发商在房屋质量方面出错的成本大增,保证质量成了开发商权衡之后的选择。

正是在多个因素的综合作用之下,北京市房屋质量整体水平,在近几年内都处在上升的趋势。“北京新建商品房质量总体来说还是不错的,真正存在严重质量问题影响居住无法解决的项目是少数,至少从2006年一年我们对近400套住宅的检验情况看是如此。”验房师杨连明这样表示。

但因房屋作为一类特殊产品本身具有生产过程较长、涉及工作面广泛、国家强制要求众多等等的特殊性,这一特殊性导致了住宅开发的任何一个细微环节稍有纰漏,就会对最终的住宅产品质量产生影响。由此看来,虽然北京房屋质量得到了整体提升,但因设计或建筑施工等不可避免的客观因素,所造成的一般质量问题还仍旧存在,因此提升北京住房质量仍旧任重道远。

标签: 房屋质量

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