[摘要] 强佑清河新城效果图>>>点击进入强佑清河新城楼盘详情>>>点击进入强佑清河新城业主论坛岁末年初，蛰伏三年之久的强佑清
强佑清河新城打响清河板块之战访谈现场
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岁末年初，蛰伏三年之久的强佑清河新城打响了清河板块的炮，而业内人士也发现清河成为了新的一年中聚集大盘的区域。从聚集效应考虑，大盘将从根本上改变一个区域，那大盘的集中、品牌地产的竞和会将这种变化深入到各个层面。做产品出身而又在营销层面灵活巧妙的强佑集团会在这场商战中扮演什么角色，而强佑清河新城这张牌又会有多重的分量？1月4日14：00-15：30，强佑集团营销总经理赵亮做客
直播间，与我们的网友深入探讨上述问题。
▲ 时间：
1月4日 14：00-15：30
▲ 地点：
搜房网直播间
▲ 嘉宾：
强佑集团营销总经理 赵亮
强佑清河新城高级策划主管 李民
▲ 主持人：
搜房网新闻记者 邹磊
▲ 项目简介：
强佑清河新城效果图
紧靠清河水系，南临3万余平米的森林公园，是一座总建筑面积达80万平方米超大规模水景花园社区。社区内流经三条水系并点缀有由美术学院制作的雕塑小品；为了真正达到人车分流，整个社区采用下沉车辆专用通道，日后入住的业主根本不会因社区内来往的纷乱车流影响生活的宁静。整个社区建成之后将成为清河地区的商业社区。
▲以下为
对此次访谈报道的图文精华：
【邹磊】各位网友，大家下午好！欢迎关注今天搜房房大话地产新盘面的活动。今天我们关注强佑清河新城这个项目，今天作客的是我们强佑集团营销总经理赵亮以及强佑清河新城高级策划主管李民女士。强佑清河新城于去年底打响炮，业内发现强佑清河新城开始也标志着整个清河板块楼王之争开始。因为清河成为今年大盘最为集中的地区，而关注强佑清河新城，通过强佑清河新城关注清河，我们今天先从项目本身入手，再一步一步深入。
强佑清河新城将成为北京城的门
【赵亮】各位网友新年好！在12月18日，在元旦前我们强佑清河新城做了一个亮相，把它投入到市场，强佑清河新城蜇伏了三年之多，为什么在年前亮相？曾经有媒体采访，我们把强佑清河新城比喻成待嫁漂亮的女儿，挑一个合适的时机，让他在市场上能够有一个很好的亮相效果。在这个过程中有很多对应创新。在这三年主要是对产品整体规划和产品细节做了大量的研发，包括把已有老的方案彻底推翻，是提升建筑品质的新的产品。就强佑清河新城短短几天之内，12月18日正式开城，在以前没有任何广告宣传导向的前提下，而受到整个市场业内外的关注，也恰恰证明了我们的项目在前期研发过程当中的用心所在和结果。
 强佑集团营销总经理 赵亮 |
【赵亮】在这三年对产品进行了规划，一个是产品整体规划。我们考虑到作为一个项目八达岭高速路的辅路，在它的西侧，从整个北京市大的规划来说，北京应该在北部区域通往应该由一个代表性的建筑群落表现出来。现在从八达岭一直走到德胜门，现在有代表性的建筑物八达岭可以说是一个建筑物，再往里面走走到二环就是德胜门，人们脑海里再没有其他的建筑群来代表我们整个北京市城市建设的发展。缺少这样一个历程性的东西，我们应该把强佑清河新城作为这个沿线上的标志性、代言性的建筑物，也可以把它说成是北京首都的门。这是就建设本身我们从建设效果来考虑。
【赵亮】再从细节上来说，细节这个区域在以前整个市政府规划过程当中，包括奥运村的开拓，还有中关村的开拓，再加上上地区域这个区域的规划，最后把清河这个区域留下了，随着这三个区域的发展，现在已经达到一定饱和的程度，就需要相应的配套，生活配套或者是商业配套，生活需求其他的配套，来辅助这三个大的区域。居住人群要选择便捷、方便的居住区，清河恰恰满足了我们刚才所说的三个板块人群的落脚点。之所以从2005年以来一直成为京城北部上清板块成为大的板块推出来，随着华润拿到橡树湾的地块以后，我们强佑集团和华润整体面积是150万，我们是80万平方米，他们是70万平方米，这势必导致清河南部彻底更新，来改造清河现有的建筑规划和城市面貌。
【邹磊】那一次亮相我也去了，随着赵总一句话，大红门拉开，标志着可以与八达岭高速相媲美的建筑出现了。我这有一个问题，就是作为策划人员，操盘可以说是负责这个盘，负责营销，是怎么来考虑这三年没有任何声音，但是保证它三年一出现在大家面前又能这么热销，是什么样的操作方式？
【李民】我们楼盘作为一个待嫁闺中的新娘，三年没有亮相，12月18日突然亮相，带给大家的是什么？就是我们新娘是综合的素质，就是最优的性价比，这是给广大消费者带来最为震撼的一件事。让大家看我们这个新娘到底是什么样的新娘，这三年没有给大家任何消息，在12月18日让大家看到真正美的，素质高的一个新娘。
【赵亮】我补充一点，其实开盘那一天我也说过，总的来说这一次我们清河新城提倡的是建造一个新建筑，根据我们以前开发的项目也好，或者是现在整个北京市住宅供应来说，刚才我们说到通过整体规划，这个区域的购买量、需求量还是很大的，这是其一。再有就是国家整个政府对于这个区域的规划，现在从整体需求是300万平方米左右，我们这个项目80万平方米，占了1/4多，恰恰八达岭高速交通、配套都是完善的，作为大盘各个方面的综合指数应该是比较完善的。
只有不断创新，才能保证品牌地产引领产业发展
【赵亮】再有就是我们对强佑清河新城这个项目，我们所付出的心血就是要引领区域，乃至整个住宅市场的产品，这就是我们强佑地产在每一个项目开发过程当中所贯穿的原则。我们强佑清河新城就是围绕着节能、环保、科技和人性，围绕着这四个大原则，也是再结合国家对住宅建筑的开发大的背景下来建造的。我们这个项目最优性价比的房子肯定会受到市场的追捧，这也是我们强佑集团提出来的，做最优性价比的产品出来，我们整个做的时候是围绕这个产品来做的。从社区规划、园林、市政路的规划，一会儿可以详细说一说，还有外墙、外窗。我们用七天半的时间，在没有任何广告导向的情况下，成交量很高，这是很少有的现象。
【邹磊】我们今年准备策划品牌地产的系列论坛，那天我采访赵总的时候一直思考品牌地产的概念，当时我记得赵总说了一句话，什么是品牌地产，就是创新。我以前想可能是产品的服务上，但是赵总提出创新可能又是一个新的问题。强佑清河新城实现很多建设上的创新，能否给我们介绍一下具体建筑上的创新？
【赵亮】我们强佑清河新城主推品牌建筑和品牌生活。为什么提升到品牌建筑？现在在居住、住宅的建筑上来说，都是一些常规的，比如说我们现在都是同质化的东西比较多，有多少万平方米，有什么样的户型，什么样的结构，什么样的外立面，用什么样的外窗，研究好多项目在做，品牌项目或者是品牌产品，他可能说我用什么牌子，比如说科洛的洁具，我觉得那只是一个整合的品牌，不能说是建筑品牌。我们强佑集团提出来一定要在传统的建筑形式上更新才能体现出来。传统的建筑没有品牌，大家都在做一样的东西，一定要跳跃出传统的范围来拿出新型的东西。
【赵亮】我详细介绍一下我们的品牌建筑。建立出一个有品牌的建筑来，才能提供一个有品质的生活。从大的区域，从我们项目整体区域规划来说，首先是有一个得天独厚的，我们项目南侧和项目东侧八达岭高速辅路，都被70米、80米的绿化带包围，达到6.5万平方米，它的生态环境是不可复制的，我们建筑南侧就是清澈的清河，距离我们建筑外墙大概也就是70、80米左右，又是认领的绿地，在我们东南侧是奥运万亩国家森林公园，大的生态环境在其他的区域没有什么可比性。
【赵亮】再从位置上来说，从八达岭一直到我们，到德胜门，可以说在这个区域里面没有一个大型的建筑群落表现出来，这个时候我们强佑清河新城做到。包括交通环境，上八达岭高速也好，上五环也好，有了一个便捷的交通，有一个配套丰厚的社区，才能创建出社区品牌。
【赵亮】再就是产品规划上的细节，一般建筑面积30万平方米以上大多数都要被市政路分割，因为要缓解交通，可能会有一些市政路。在这里面一有市政路穿行这个社区，势必会把整个社区做的四分五裂，可能会是三块、四块、五块，甚至六块、七块，甚至更多，社区占地面积越大，会被市政路分割越多。从整个项目立项可以当成一个项目，但是将来入住以后不能当成一个小区，四周都环绕市政路的时候，小区外墙要进行外墙保护，还有进入校区身份确认，还有报案等等，势必市政路会给社区带来汽车尾气排放，汽车噪音，包括夜间汽车灯光的污染。最关键就是我们生活在小区里面，有市政路就要过过街天桥，就还是生活在马路边的社区，尤其是大型的楼盘来说，做景观的情况下，假设我的楼被分成四块，不可能四个社区刻成一个模子，绿化风格肯定是不同的。
【赵亮】我们小区欣赏别的组团绿化的情况下，他也要等红灯穿马路，在这个过程中市政交通上要建一些隔离带。我们经常在新闻上看到翻阅隔离带是什么后果，年轻人还好一些，尤其是老人和孩子，交通出行需要我们考虑。为了真正做到人车分流，动静分区，把市政车辆和社区人行彻底分离开，就是把下面嘈杂的车流量单独规划出来，我们强佑地产在这方面做了很大的投入，我们投入将近有2个亿，整个是在市政路盖一个大型的平台，这个平台占地8万平方米，社区首层在平台上，平台下有一些市政路或者是社区小的配套，都会放在平台下面。
【赵亮】在这个过程中彻底给业主提交一个人车分流的环境，无形当中我们绿化面积增加了，在市政路上面也有绿化，做了一个立体绿化，绿化面积增加了，汽车的噪音和汽车尾气的污染全部都在市政路下面，通过一些排风器排到社区外面，保证社区的生态环境，这就是我们在产品大的创新方面做的一点。
【赵亮】再从产品小的细节来说，我们整个围绕着国家现在要求的节能标准，从节能环保标准来说，整体综合节能上我们下了很大的心思。首先从建筑结构来说，外墙这一块我们采用了一般高档写字楼才能采用的外墙保温，这个保温效果要比我们传统的结构墙外保温再加贴瓷砖或者是刷涂料或者是贴大理石的方法要好得多。为什么？我们可以做一个比较，当然现在贴面砖的形式比较多，就是在结构外墙做外保温层，外保温层上再做一个与面砖之间的单结合层。
 强佑清河新城高级策划主管 李民 |
【赵亮】这种施工工艺会因为季节的变化或者是使用建筑材料的变化，或者是施工质量的问题，因为温差原因，或者是时间原因，会导致有一些面砖下面结构层，会产生空谷、开裂、脱落，完全空谷的情况下对人没有伤害，但是脱落的情况下，从70、80米掉下面砖对人会有致命的伤害。另外就是一旦有开裂的情况下，一旦进入雨季，雨水会顺着裂缝渗入屋里面。屋里面为什么会发霉等等，就是因为雨水渗进去。再就是大理石都是干挂为主，有封压的影响，再就是干挂大理石会有缝隙的影响，寒气会顺着缝隙进去，对保温有问题。我们采用的是材质墙，再就是不褪色。瓷砖外墙砖也会褪色，我们用的材料，我们在设计过程当中首先考虑的是人的安全，材质轻了以后对整个建筑结构没有太大的影响，另外对人身有很高的安全系数。再就是多点连接锚固，一块节板会用多个点螺丝和铆钉连接，只要有一个点就掉不下来，就有机会修复。
【赵亮】再就是这个板是进行密封的，会和保温层有小的空气隔层，空气隔层是效果的保温，再加上保温材料我们用挤塑板，相当于8个聚苯板厚度，达到一个很好的效果。我们如何把传统建筑更型换代，把整个产品形态做一个里程碑。其实我们在和平新城也做过如何做建筑里程碑，以前开发的和平新城大胆用了深褐色，大胆用了2.5×2.6的建筑外窗，这一次我们在外墙、外窗彻底做了人车分流做了尝试，获得了很好的效果。
【赵亮】我们外窗也有措施，其实在一个建筑体里面来说，保温效果对外散热量的应该是外墙和外窗，外窗要大于外墙。现在有一些节能建筑也在做，为了达到很好的保温效果，就是把墙体面积加大，把窗的比例面积减少，但是人往往有一种心态就是外面景那么好要往外看，要有一个结合点。我们强佑清河新城找了很好的结合点，就是把外窗的品质提高，运用一些高科技的东西。我们外窗一般传统建筑，现在所谓属于高档铝合金窗就是断桥铝合金，属于双玻中空，或者是多层气体氮气这种形式，我们强佑清河新城外窗用的是化纤断桥隔热铝合金，再就是我们是双玻三中空，就是增加了一个玻璃，多了一层空气隔层，效果会更好。数据测算国家一般的标准双玻中空应该是每平方米2.8至3.0，我们使用外窗每平方米是1.2至1.6，要节省一倍。再就是南侧、西侧日照比较长的我们是采用双玻三中空加LE，大多数是在1.2至1.3左右，这势必成本增加，但是为业主服务是我们倡导的，造价肯定会有很大的提升。现在普通断桥铝合金一平方米600至700元左右，我们用的是1000元左右。我们常用的外墙外保温，再瓷砖的，如果用一些好的面砖来说，连人工费加材料费应该是150元一平方米，我们所用的铝板外墙单单工程造价，材料成本就是400左右一平方米。但是强佑地产要做最优性价比，不是比价格，而是比产品性价比。
【赵亮】再就是智能化方面，我们用了很多，一个是挑起来了平台，有平台以后势必有动区和静区的结合，临时性的人群和我们常住业主之间会有矛盾存在，需要在各个结口增加安防设施和安防人员。再比如说选择大型设备锅炉房里面锅炉，还有大的配电设备，还有运行设备这些方面，从综合指数节能管线的走向，设计管线的长短，甚至弯度等等都会影响到整体运行机器设备的耗能，尤其是电梯方面，我们做了很多家的考察，现在我们用的是四轮电梯，这种智能电梯噪音会减少，耗能也会比传统的电梯减少。还要减少业主等候的时间，还有接触电梯带来的传染机会，我们用的电梯就是用一种磁卡，在你刷门禁的时候电梯自动识别卡的主人身份，自动往下降等候来客进入电梯，进入电梯也不用你按所在的楼层，会自动到你所在的楼层停止开门出去，我们可以通过门禁识别身份，这是在我们项目当中突破常规建筑的一种新的建筑形式，也是我们希望用我们对业主的服务，带动整个建筑提升和换代。
品牌建筑带来品质生活
【邹磊】品牌建筑确实可以带来一种品质生活。比如说刷卡就不用按电梯，完全就是另外一种品质。我想问一下李主管，赵总刚才提了很多，还有一点就是户型上面。你能不能给我们简单介绍一下强佑清河新城户型安排和户型的独到之处和我们客群是怎么结合起来的，当然结合这不到半个月的销售情况来说。
【李民】我们强佑清河新城一期1、2、3号主要是以一、二、三居为主，这些户型都是根据市场上比较热销的，需求量比较大的紧凑实用型的户型为主，是根据整个区域前期目标客群的调查和区域目标需求来做1、2、3号楼的户型。
【李民】现在从目前来看，我们前期对户型的定位应该是比较正确的，因为根据前期我们销售状况来看是良好的，没有任何广告基础上，等于前期我们12月26日至12月底，7天的时间销售额是大的，销售额达到3个亿，通过这个也能验证我们前期户型的定位也是比较适宜。
【邹磊】我们对整体客户群有统计吗？
【李民】客户群主要是以中关村、上地的高知阶层，还有海归派，另外还有一些大专院校的教授、教师，还是以高知阶层为主。
【邹磊】根据这个区域地理位置吻合。现在大家聊了一下，网友也了解了强佑清河新城品牌建筑方面的东西，品质生活其实从品牌建筑也谈了几句，后面还会谈品牌地产。接下来想谈一下区域方面的问题，刚才赵总说到和橡树湾两个项目加起来150万平方米，一个是，一个是楼王，你认为未来的清河板块将是在北京整个城市规划当中是什么样的地位？
【赵亮】我认为清河这个区域不是说现在这个时间来说，而是要提前一年的时间来说，尤其是在一年以前人们开始越来越关注这个区域，像华润橡树湾拿到地以后，开始进入市场导向，让更多的人来关注橡树湾。你刚才说有好多客户打电话说等你2、3年，甚至有的房子卖了1年多还在等这个项目。通过这个区域开发规划，势必把它挤成了一个三角区。
【赵亮】我觉得将来清河这个区域它的的改变，首先从人们整体的生活水平来说，是有大的提升。随着周边几个项目客户群比较来说，都是来自于刚才所说的亚洲所谓的知识核心的人群居住在这个区域里面，他们对建筑也好，对规划也好，对整个社区配套也好，他都有一定的要求条件、需求条件，也会把这个区域从建筑到经济，乃至其他的生活配套都会有一个整体的要求。
【赵亮】清河这个区域，希望通过我们强佑地产的带动，包括其他的集团带动，希望有一个创新，成为中国房地产创新更多的建筑汇集地，会成为名副其实的北京、。一进入八达岭高速上，就可以看到一栋栋高楼林立，各种建筑形式的高楼都在那摆放，一下就可以看到中国北京的发展，清河处在蓄势待发的情况下，八达岭高速路每年要有数以万计的中外游客，要让他们看到中国发展情况，北京发展情况。清河区域对外国游客来说应该说整个代言着中国经济发展，让别人看到中国强大的发展潜能。
【邹磊】奥运板块和中关村板块把清河挤成三角，而强佑清河新城又成为北京市门的地位，你能否介绍一下他们之间的关系？
【赵亮】前一段时间有一个媒体采访就是所谓的新型建筑，关于城市建设。通过城市建设，来激发地产开发，就是地产商投入他整个热情，整个情绪都投入到这里面。正因为强佑清河新城像我们这样的开发商改变整个城市建设，我觉得应该是互相依赖，互相围绕在一起不可分割的关系。正因为这样，我们几个大的地产公司和大的品牌做了几个大型的楼盘，正是因为整个城市规划的需求，我们几个同行业开发公司进入到这里面，我们所做的就是怎么共同把清河区域做一个改变，改变以往我们对清河区域的认识。
【邹磊】其实上一次跟你提到，我当时说了这样一句话就是改变一个区域可能需要政府规划，可能需要宏观经济的发展，但是少不了品牌开发商在里面。比如说通县、大兴、房山，你是怎么看的？
【赵亮】用我们总裁的一句话就是企业做大以后不是个人的，应该是社会的，我们在三年以前我们总裁给我们定的目标是三年达到100万平方米，我们五年之内要完成千亿的产能回报社会，现在已经完成了。
【邹磊】前一段时间做一些访谈的时候，他们经常会闭会周边其他的项目，其他的竞争对手，但是在赵总这只听到一个词就是竞合，赵总坦然提到了华润，提到了橡树湾，在赵总那里华润、橡树湾只是他们一起合作让这个板块更加繁荣的合作伙伴，你到底怎么看待华润和橡树湾。
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