[摘要] 12月20日下午14：00，2006“中国房地产市场与政策论坛”在英杰交流阳光厅举办，孟晓苏、任志强等业内人士参与了此次论坛。在会上，华远集团总裁任
12月20日下午14：00，2006“中国房地产市场与政策论坛”在英杰交流阳光厅举办，孟晓苏、任志强等业内人士参与了此次论坛。在会上，华远集团总裁任志强进行了名为《从存量资产看未来需求》的演讲。他从中国住宅私有化率过高、购房年龄段过低、土地放量不足等方面分析了目前房价问题真正需要解决的因素。
▲ 房天下视频报道：
（视频剪拍：胡曼琳）
▲ 以下为任志强讲话文字：
【任志强】我很注意听了孟总的很多数字，我发现他大部分用的都是2002年的数字，所以我下面讲的时候，很多都是2005年的数字，很多都跟他有冲突，希望孟总改用我的数字。
【任志强】目前我们市场上争论得的问题可能就是出台的各种宏观调控政策，其中孟总刚才举例了有2003年的18号文件，现行的政策里大部分都是违反18号文件的。比如说国务院18号文件明确确定了三种供应方式，中高收入家庭买商品房，中低收入家庭买经济适用房，低收入家庭享受廉租房，但是我们现在的各种调控政策似乎都是在说要让中低收入家庭能买商品房，比如说限制户型，限制房价，差别利率，银行差别贷款，差别税收等等，是不是和原来的18号文件之间做一个重大的改变，把一个短期政策的宏观调控变成未来的长期政策，我们不知道，但是不管什么样的政策出台，肯定和我们现有的房屋存量之间是有密切关系的，可能我们要用存量关系来看看，我们是不是存在着真实的需求，是不是像某些人说的房地产现在的需求是泡沫。第二个问题我们要解决的是到底购买力来源是哪里来的，是不是大家争论的房价过高等等。第三个问题是谁是主要的购买人群。第四个是购买房子的理由，到底大家买房子干吗？很多人说，大家没房子住才买房子，实际调查中看，真正因为没房子才买房子的只占1%，99%的人都不是因为没房子才买房子的，更多的是为了改善住房才买房子。通过现状也可以知道，我们未来的产品到底应该是什么样的户型和什么样的需求。
【任志强】这是2005年的数字，我和孟总的数字有差别，就在于我是2005年的，他是2002年的。在整个存量中我们发现，商品房在存量中只占22.3%，而经济适用住房，已经搁在商品房里了，如果单独把经济适用住房拿出来的话，在这22.3之间，经济适用住房大概占了14到16，真正的商品房只占7%、8%，1998年到2003年之间，商品房一共竣工12.4亿平方米，但是经济适用房竣工18.8亿平方米，无非大家不知道这是经济适用住房，因为大量经济适用住房被政府定向收购了，或者被单位自行持有，卖给自己的职工了。在我们经济适用房的法规中规定，合作建房和集资建房都列入经济适用住房的贷款，免收土地出让金，税费减半，不得对社会销售。名义上看经济适用房很少，但是总量很大。这个住房总量说明什么呢？从我们的调查中，现在自有房屋占的比例是85.8%，这个比例是高的，其中商品房占26%，房改房占60%，剩下的是原有私房。在这样的比例过程中，我们发现只有百分之十几的人没有房子。这百分之十几的人怎么解决住房问题呢？其中百分之九的家庭租用政府的公房，执行的标准租金，现在北京市的标准租金是三块五，按算起来平均9毛8分钱，因为有的必须只有2毛钱、3毛钱，这国家公房的标准租金，有2%的人租用的私房，还有2%的是其他，这其他里包括仍然住在厂房里、工棚里等等。真正说起来，我们国家现在没有解决住房的，或者没有解决私有住房的人只有不到14%，而其中9%的租用公房的家庭应该说是已经拥有了就居住权的廉租的社会保障，所以真正算起来，我们连3%都不到，这个比例是低的，全可能都找不到这么好的国家。
【任志强】既然我们有这么高的私房比例，我们的私有化率已经远远高于的发达国家，还有什么理由埋怨我们的政府，埋怨我们的市场？美国自有住房私有化率是66.5%，这是2005年的数据，日本是低于50%，在欧洲除荷兰87%，法国50%以外，大部分国家都在50%以下，瑞士、德国、北欧国家自有化率只有30%。但是这些国家的住房私有化率是含了农村住房的，如果中国把农村的房屋都算为自有化率都算的话，我们国家的自由化率已经达到96%，那么就范围而言，只有3%的家庭没有自己的住房，也就是说中国在30多年福利分房的制度下，已经用社会保障方式解决了比任何国家都好的住房条件，香港有50%的低收入家庭住的是政府的房子，但是中国仅房改房就占到了52.1%，在私有化里占到60%多，也就是说我们比现在的香港，或者说比新加坡，比其他的国家都用政府的方式解决得更好。但是为什么还有这么多的市场纠纷？为什么还有这么多的矛盾？其中一个主要的矛盾是因为我们的年轻人在不具备购买能力的时候也想住房子，也想住私有住房。我们在调查中发现，中小城市的住房自有化率，是远远高于大城市，大城市是90%、95%，甚至98%，东莞地区98%，襄樊地区98%，唐山98%，包头96.5%，烟台96.5%，为什么大城市会上升？大城市平均自有化率只有75.6%，比85.8%低得多，如果只按大城市算，我们实际上是88.3%的自有化，那么我们根据家庭人均情况做一下分析就发现，我们年轻人，20到29岁，刚刚走进社会，还不具备高收入条件的，居然占了78点几的自有化率。如果29岁以下的，拿到美国算，大概住房自有化率不会超过5%，中国这么低的GDP，这么低的人均收入，可是私房的自有化率达到了78.1%。是银行数字里，年轻人在商品房中所占的比例是的，20岁到29岁的人占了42.9%，高于年龄人群的比例。可想而知，在这样的情况下，必然是越没有收入的人越在吵吵，我要买商品房，而且在吵吵商品房房价过高。30到39岁的人商品房比例只有33.2%，而40到49岁只有21%，同时可以看到另一组数字，房改房所占的比例中，年龄越大的人所占的比例越高，60岁以上的人群组里占了60%以上。随着年龄的增长，恰恰使这些人享受了国家在历用福利分房方式给他们的优惠待遇，这样形成的结果是什么呢？就是所出现的大量啃老族，因为只有解决了住房的条件下，才能拿出钱去给父母的子女去解决住房问题，因此我们出现了一个特殊现象，就是用几代人的钱去买，或者是为年轻人去购买住房，这里可能还涉及到刚才大家提出的一个问题，为什么中国没有反向抵押？拿到美国我们会发现，60岁组以上的人拥有私房的比例不到10%，很重要的一个，这些国家都有遗产税，老年人不会把自己的房子传给子女，因为遗产税高的国家会达到62.5%，所以年轻人都交不起遗产税，所以必须把房子卖掉，或者反向抵押。在中国不用反向抵押，你只要把房子卖了，把钱存进保险公司，让保险公司按月给你钱就够了，他可以解决好多法律问题，以及回避了可能会产生的遗产税问题，但是从这个现象里可以明显的看出来，年龄组里，私房比例是随着年龄增长的，因为没有遗产税，每个人都希望把房子遗传给自己的子女。代际帮助里一个原因，是老年人和子女居住的时候，一套两居室，一人住一间，把儿子请出去的时候，自己的房子就一个人住两间了。这种面积的扩大和增加是在代际帮助中实现的。
【任志强】这张表上可以看出来，自有化率是逐年提升的，已经提高到了85.8%，原有私房比重是逐年下降的，房改私房的比重并没有增加，是逐渐递减自己的比例的，商品房的比例是逐年增加的。明显看出来，商品房里含了经济适用房的销售部分，2003年只占13.43%，现在已经达到了22.3%，这个比例提高得快。恰恰说明了房地产或者说商品房在提高住房自有化比例的过程中是起到了巨大推动作用的。
【任志强】原有私房中，房改房和商品房中，大家都在争论我们的房屋面积是不是大了。我们可以看看四居室的比重，在原有私房里只有1.29%，在房改私房中只有4.93%，即使原来的4.93的四居室，也不超过120平。那么商品房的比重，四居室只占2.47%，这仍然是很低的一个比重。
【任志强】我们自有住房房主家庭收入，并不是低收入家庭没有住房，也不是低收入家庭住房情况最差。按照国际年鉴统计方式，把收入分为七个等分，收入家庭是占人群的10%，这其中含了5%的困难户，低收入家庭占10%，中等偏下收入占20%，中等收入占20%，中等偏上收入占20%，高收入占10%，收入占10%，你查任何一本国家统计文件都可以查出这样一个数字，那么在这样一个比例分配中可以看出来，原有私房在低收入家庭比重是比较高的，中等偏下收入里是的。反过来看，商品房的比重恰恰不是在高收入人群和收入人群中占比重，因为两个加起来的比例只有20%，而中间只占20%的中等家庭收入的比例，不管是原有私房、房改房，都是占比例，这是的商品房的购物人群。高收入和收入家庭，在商品房所占比重里远远低于中等家庭所占比重。我们可以看到，中低收入和低收入家庭中，大概要占到的10%，15%左右的是购买的商品房。其中一个原因，本来三种供应体系中指出，中高收入买商品房，为什么这么多低收入家庭也进入商品房行列？恰恰行为经济适用房和廉租房政策没有给他们保证，使他们对政府的政策失去信心，不得不用商品房的办法去解决问题，造成了供求关系的重大矛盾，因此引发了房价的持续上涨，同时引发了的群体，不管是收入在任何层次的群体，都对暴利问题、房价问题和增长问题提出不同的意见。
【任志强】我们也可以看一看面积的比例，收入户的建筑面积平均起来是81.55%，收入是166.65，而中等收入户平均是111，这是私有房屋。过去私房比例是的，我们为什么要做这个调查呢？就想知道现在的房子是不是90平米最合适，或者是70%90平米的政策，能不能和现状相适应，通过原有的私房可以看出，原有私房主所拥有面积数远远大于了我们所规定的90平米，也就是原有私房主在换房子或者变更自己房子的时候，他们会遇到一个重大的问题，他们会不会把大房子卖掉，买一个小房子，这可能是我们市场面临的问题。私房主为什么拥有的面积大？因为他们缺少公用空间。有50%的平方没有厨房，没有厕所，因此用住房或者其他的空间代替，原有私房面积户型是的。房改房是的，的房改房中，不管两居室还是三居室，都用小户型限制，那时候三居室也就是74平米左右。从收入和收入户看出来，几乎没有太大的差别，全部面积情况看，房改房的总的面积数都是很低的，这个比例占多大呢？在私有房屋里占60%，总体里也仅仅是50%以上，也就是目前的存量房子基本上都是小户型。我们可以看到商品房，收入户购买的商品房平均在75.95%，这个比例也是很高的，而收入户仅为111.22，也就是告诉大家，现在商品房，不管做任何调查都可以发现，100平米以上的房子在总存量中不超过10%，我们国家并没有什么好房子，也没有盖过大房子，从来没有过的住房需求。
【任志强】那么从收入户购买商品房的情况看，我们按收入算大概差7倍，就是收入部和收入家庭的收入比，大概差7倍，平均起来，如果按下面的这三个层次，就是中等收入、低收入和收入，三个平均起来的话，大概差4倍的收入，可是住房差多少呢？仅为25，不超过30%，也就是说低收入家庭并没有因为收入低而住房面积差。从的平均情况看，不是因为收入低就没有房子住，也不是收入低面积就差很多。可以告诉大家，住房的条件是相差巨大的，低收入的家庭很多是不成套的，很多没有厨房没有厕所。国内成套率是73%，其中商品房的成套率是，非商品房比例在扩大，也就是说现在30%到40%的房子要拆掉重建，把它变成成套住宅。我们1996年向联合国提出的目标就是在2000年实现城镇人口成套住宅率达到，但是现在我们用了这么多年的时间，并没有达到这个目标，到2005年为止，我们仍然只有75%左右的成套率。
【任志强】不同收入阶层的房产价值，我们做了一个估算，目的是想知道为什么房价收入比差距这么大。在收入500块钱和家庭收入1000块钱的低收入家庭里为什么能够大量购买商品房或者经济性用房，我们发现他会把原来的房子卖掉，这成为了购买新房子的重要来源之一，或者卖掉原有住房的时候，增加的面积没有新掏钱，因为旧房的面积价值可能很高。可以看出来，商品房中，高收入阶层住房价值是的，中间阶层或者低收入阶层相差的比例是很大的。也有人在说，我们是不是购买第二套房子比例很重？或者说大家都在买第二套住房，或者都用于出租。我们也做了调查，平均起来第二套住房比例只有8.6%，这个数字也很高了，美国大概是17%，原因是它有大量的房子是用于向社会出租的，算在了自有私房里。美国有这种体制，曾经有一段时间，为了解决住房问题，减租金税，加布置税。在欧洲也实行过类似的政策，我们没有类似的政策，租赁公房的人是不是没有私房，没有自有产权的房子，他就没有第二套住宅了？不是。仍然有50%的家庭有第二套住宅。从商品房里可以看出来，这个比例是逐步提高的。从总的比例看，我们有8.65的人拥有第二套住房，出租中，可以看出来，用于出租的比例是51.56%，大部分人的第二套居所是用于出租了。但是你会发现，越是低收入家庭越在出租房子，越是高收入家庭出租的比例越低，这可能和新闻媒体炒的问题是完全相反的，大家都认为，租房子是一种高收入阶层的行为，后来我们发现，低收入家庭更多是利用出租获取家庭收入。偶尔居住或者用于其他用途的各占一半左右的比例，偶尔居住占的比例更高一点。我们可以看到，越是高收入这块儿，偶尔居住的比例越高，用于其他用途的越低。我们在调查之间百思不得其解，后来发现，原有的私房中，低收入家庭比例，比如四合院继承下来了，相当一部分就用于出租了，因为这个家庭的老人已经死掉了，就剩年轻人了，而他自己用不完这些房子，最后造成的结果，第二居所的出租比例达到了76.07%，房改房占到40.77%，而商品房只有54%。按收入阶层来看，这是一个巨大的变化，收入阶层拥有的第二套比例越高，占21%，可是用于出租比例只有46.9%，低收入家庭，只有3.4的拥有量，可是62%都用于出租了，高收入家庭可以把房子出租，也可以不出租，就放在那里，所以看到空置，这是偶尔居住的结果，他自己已经达到了这种消费能力，他不需要靠出租赚钱，所以不存在投机行为，就是因为五天工作日上班在城里，两天节假日我要到郊区去住，这就叫偶尔去住。这样的情况看，第二居所用于炒的不是中高收入阶层。
【任志强】从年龄段分析看，在总量之中，年轻人所用的私房比例虽然达到了78%，但是在整个的社会结构里，它用的比例是很低的，为什么呢？虽然我们八十年代出生的人口在目前是高峰，但是总的人口比例中仍然占的是少数，而39岁到59岁之间的比例是的，商品房比例里，30岁到39岁的比例是的，但是总的拥有私有住房的比例是40大49岁的人群。我们得到结论，不是多数人可以通过房价跌就享受财产的利益，而只能多数人享受财产跌值的利益，如果房价的话，影响的是绝大多数人而不是少数人。尤其在中等城市，他们比例已经高到了90%，或者80%。第二，中小城市的比例是大大提高的，这和我们大城市房价增长的速度远远高于中小城市是有密切的关系的，因为他自由化率低，更多人需要去买房子。第三，和年龄比例关系，高年龄段的人在房改当中所占的比例是的，他们买房的时候，或者给子女买房子的时候，是有能力拿出的积蓄的，因为他们不需要再解决住房的问题，反而是年轻人在享受原有公有分配住房的比例是的，但是私有房和商品房的比例是的。这三年我们可以看到，连续三年的过程中，商品房的比重是在逐步增加，而且速度巨快，成倍增长。整个家庭平均的建筑面积，就是把私房、房改房和商品房平均下来，只有84.5平米，这个比例和我们所说的90平米的概念基本上到头了。未来我们是不是还需要建大量的小房子？人们在改善居住条件的时候，决不会说卖掉大房子去买一个小房子，或者说几乎没有差别的买一个小房子。
【任志强】从现有的房子看，原有私房的面积是的，房改房的面积是的，商品房的平均面积也只有95平米。那么从存量上看，即使现在把每年的生产量都变成150平米以上的大房子，也就仅仅增加3%左右的容量。如果我们连续五年都盖大房子，一套小房子都不盖，的存量中，这个比例也不超过20%。那么是不是我们现在盖的小房子要用50年或者70年？未来人在今后30年或者50年过程中必须把房子拆了重建呢？或者一定要浪费，否则这个房子一定是不适应已经有的存量的调查基础上的情况。年龄组可以看出来，40到49岁以上的比例是的，年轻人80%有自己的房子，只有20%的年轻人没有自己的住房，这个比例已经高得全都找不到了。如果按其他欧洲国家来看，30岁以前拥有私房的比例低得少之有少。拥有第二居所的总的比例是88%，在私有房的比例是8.5%几，这个比例也并不是很高，我们不认为我们子拥有第二套住房的问题可以提到议事日程上来，作为贷款差别和税收差别，这个比例太低了，连10%都没有，但是我们已经大张旗鼓地用各种手段去对第二套住房的拥有进行限制，假定没有第二套住房拥有者去进行出租的话，中国会不会有出租的市场？是不是不让大家买房子，鼓励大家租房的时候有房可租？这本身就是自相矛盾的，因此不可能会造成社会潮流。
【任志强】把资产按照平均房价做了累计，虽然数字很低，的平均房价不到3000块钱，只有2000块钱。如果按3000块钱算，50平米就是15万，这是新房。那么把旧房扣掉的话，这个租房的比例价格是很低的，我刚才说，1998年2003年我们有12.8亿，这个平均房价是多少呢？平均房价是400块钱，假如把这个平均房价拿到全部商品房房价去平衡，大概的平均商品房房价只有1500块钱，所以房屋的资产价格是很低的，但是也仍然是一个巨大的数字，拿这个数字按平均数购买商品房，商品房房价即使再翻一番，大家也买得起。谢谢。
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