[摘要] 一、宏观环境动态1．经济环境（待查）2.城市发展滨海客运总站开工兴建7月9日正式开工建设，地处塘沽区津塘公路西北侧，东侧毗邻胡家园立交桥，地理位置优越，也是进入天津滨海新区的标志性工程。规划用地面积5
一、宏观环境动态
1．经济环境（待查）
2. 城市发展
滨海客运总站开工兴建 7月9日正式开工建设，地处塘沽区津塘公路西北侧，东侧胡家园立交桥，地理位置优越，也是进入天津滨海新区的标志性工程。规划用地面积59500㎡，建筑面积16900㎡。建成后的滨海客运总站，将成为全市规模、设施进的长途汽车客运站。客运总站的建设不仅成为区域的配套设施，同时对于塘沽胡家园地区的交通改善、人气聚敛等方面都有促进作用，从而提升胡家园地区的区域价值，使其成为政府后期规划建设的重点区域之一。
围海造陆，建海上工业新城 天津临港工业区，位于塘沽区海河入海口南侧滩涂浅海区，总规划面积80平方公里。截至目前，临港工业区已围海造地14平方公里，预计到2008年底前形成36平方公里的陆域，其中22平方公里陆地，并达到“十二通一平”，相当于再造一个塘沽中心城区，成为滨海新区新的经济增长点，并吸纳大量的就业人口涌入，并且滨海的工业企业纷纷迁至此地，为日后城市规划和居住功能的完善提供先决条件。
滨海国际机场配套工程启动 继滨海国际机场改扩建工程中的机场大道立交桥工程启动建设后，配套工程也将启建，包括新建一条长2100米的快速路，将连接津汉公路机场大道立交桥和新航站楼，大大提高机场进出的通行效率。占地4100多㎡的滨海机场巴士站落成，填补了机场附近没有公交车的空白，方便机场工作人员和往来天津机场旅客的出行，使滨海新区的“空”交通体系日趋完善。
3. 政策动态
7月1日定义普通住房 6月28日，市国土房管局调整了普通住房标准，该标准于7月1日起正式执行。普通住房须同时符合三标准：（一）住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）；（二）单套住房建筑面积在144㎡以下（含144㎡）；（三）住房成交单价符合以下条件：…… 4、坐落于其他区县的，低于5000元/㎡（含5000元/㎡）。
影响：购房者在房屋交易时将按照新的标准交纳相应费用，新标准对购房人在营业税和契税的税收负担有所影响。影响最严重的是，已定房未签定正式买卖合同的大户型购房人，他们成为开发商的问题客户。
7月10日取得预售许可证十天内必须卖房 建设部、发展改革委、工商总局联合发出通知，《通知》要求，加大房地产交易环节违法违规行为整治力度；加强对商品房预（销）售活动的动态监管；加强房地产广告发布、房地产展销活动、房地产经纪管理。
影响：进一步整顿规范房地产交易秩序，建立房地产交易诚信机制，引导消费者依照法律法规维护自身合法权益。意图遏止开发商捂盘、留房等销售行为的产生，防止哄抬房价，是房价得以控制。
7月13日住宅结构调控细则 建设部出台《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，对新建住房结构比例和套型建筑面积等问题提出了具体意见。自2006年6月1日起，各城市（含县城）年度（从6月1日起计算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积 90㎡以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
影响：数字背后的主导还是我国公民对住房的需求，需求永远是位的，宏观意义上的结构性调整，会顾及绝大多数消费者的消费能力，尤其是中低收入家庭。同时，政府的监管力度则成为该项政策实施的重要导向，政府的把控能力至关重要。
7月18日二手房开征所得税 国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，自2006年8月1日起执行。规定对两类二手房产交易仍给予免税优惠：出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房；个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。
影响：5年内房产增加交易成本；买卖双方购房意愿将受挫；政策实施前二手房过户量激增；投机性高档房交易受抑制；二手房价格将有所上扬。
7月24日限制外资炒房 建设部等六部委公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，各项措施目标在于打击外资在国内炒房。一是规范外商投资房地产企业的市场准入，提高了部分外商投资房地产企业注册资本金在投资总额中的比重；二是加强外商投资企业房地产开发经营管理，规范外商投资房地产企业在贷款、结汇等方面的行为；三是严格境外机构和个人购房的管理。
影响：在国内购房的外籍人士多为外籍华人,实名制对于他们的影响颇大，至于其他外籍人士,因为在国内购房的人数较少而影响不大；通过这项政策来控制需求,实名制意图平抑一线城市的房价；将对境外资金聚集的楼盘产生较大的影响。
7月30日国土资源部公布两部新《规范》 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，自2006年8月1日起实施。新《规范》要求，房屋销售价格限制、销售对象、套型结构比例等条件将直接作为土地出让方案的重要内容。只有符合房价销售限制等要求的开发商，才有资格拿地。
影响：直接在土地出让环节稳定房价；在一定程度上控制项目的开发速度，使得开发商的开发过程处于一种透明状态，这样有利于相关部门监督土地使用情况；可以在一定程度上打击“囤地”和“闲置土地”的现象，但关键还要看地方执行力度。
二、滨海新区市场发展综述
1. 一级市场——零供应、无成交，土地市场淡季淡出
从中国土地市场网和天津土地交易中心网的资料显示，本月滨海新区无新增土地供应、亦无成交地块。环比6月，空港地区集中成交了35万㎡用地，其中14.7万㎡为居住用地。7月份，滨海新区的一级市场均无供应和成交地块出现，一方面说明上半年的土地出让规模较大，相关部门暂缓一级市场的交易步伐；另一方面，国家出台了一系列相关政策，在此调整期内，相关部门也在重新盘点一级市场的交易秩序和调整方向。
2. 二级市场——成交量滑、价涨，汉沽异军突起、价格迅速攀升
7月份滨海新区（塘、汉、大）总成交面积152003㎡，环比上月下滑21.66%；成交套数1314套，环比上月下降24.05%。成交均价3789元/㎡，环比上月上涨10.69%。
数据来源：市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出，受到宏观政策的影响，滨海新区的整体成交量都有不同程度的下滑，塘沽区虽然是成交量的区域、但本月交易量环比上月下降了16.19%，其主要原因是受到近两个月国家宏观调控政策的影响，加之本月没有新上市的项目补充，本月市场销售多为一些剩余的大户型、高单价产品，这也直接影响了本月的商品房交易量。
从本月滨海新区的成交均价来看，塘、汉、大各区的成交价格均有所上升；汉沽区超过塘沽区的成交均价、位列滨海之首，环比6月份上涨12.72%；另外，大港区的商品房成交价格升至3000元/㎡以上，高出以往交易均价。总体来讲，在本月虽然成交量受到宏观政策的影响呈现下滑趋势，但整体成交均价有所提升。
尤其是汉沽，该区域独特的生态价值已被众多开发商和客户群看好，从交易价格即反映出各界对汉沽发展的信心，未来汉沽的区域潜力巨大、发展速度加快，将成为“第二个塘沽区”。
3. 三级市场——成交单套面积渐小，大港成交量占首位，汉沽价格上扬
7月份滨海新区（塘、汉、大）总成交面积53528.4㎡，环比上月下降0.09%，趋于平稳；成交套数601套，环比上月下降21.23%。成交均价2916元/㎡，环比上月上涨6.5%。
数据来源：市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出，滨海新区的二手房整体成交量走势比较平稳、略有下滑，大港区仍是成交量的区域，本月的交易量环比上月增加了2.98%，其主要原因是大港区没有新上市的商品房项目，在售的商品房项目较少，客户的选择余地小，从而将购买取向转移至三级市场。
从本月滨海新区的成交均价来看，塘、汉、大各区的成交价格均有所上升；汉沽区成交均价涨幅最为明显，环比6月份上涨21.30%；而塘沽区和大港区的二手房成交价格均有小幅上扬。可见，汉沽区不仅在二级市场中显现出区域价值，在三级市场中价格亦呈现明显的上涨势头，二、三级市场形成联动效应。
三、塘沽区、开发区住宅市场分析
1. 塘沽区商品房交易数据分析——市场平淡，量跌价涨
7月份塘沽区商品房总成交面积125562.5㎡，环比上月下滑16.19%；成交套数1084套，环比上月下降19.16%。成交均价4114.61元/㎡，环比上月上涨8.91%。
数据来源：市房管局——每日房价
从以上的交易统计数据可以看出，塘沽区的商品房7月份整体成交量走势月初至月中比较平稳、15日达到32079㎡，23日回落至12622.2㎡，在30日跌至12001.8㎡月度点。
数据来源：市房管局——每日房价
从本月塘沽区的成交均价来看，塘沽区整月的商品房成交价格在4560元/㎡左右徘徊；而与市场成交量相比，7月份商品房的成交价格显现平稳，25日回落本月点3796元/㎡、最终以4349元/㎡收底。
2. 市场动态扫描
在售项目跟踪：
各板块发展平淡，无新增项目入市 7月份，六大板块的住宅楼市也象夏日的天气一样，沉闷、阴霾。目前，各板块的在售项目均为上半年的延续产品，并未出现年初业内预期的“井喷”现象，当然国家相关政策的调控使得开发商在观望、在调整设计方案，同时7月也是楼市淡季，致使塘沽和开发区的住宅市场萎靡不振。
尾盘销售为主，大户型唱主调 各板块的在售项目大多是上半年已开盘的项目，随着春季销售旺季的消化，目前各板块许多项目已进入尾盘销售期。在售产品中，无论塘沽、开发区的项目，都以三室户型作为市场供应主体，户型销售面积在130-180㎡之间。在过去很长时间内，大户型成为市场供需的热销产品，因为大量高端客户群在塘沽及开发区较为集中，购房者如福利待遇比较优越的渤海石油、港务局、开发区管委会、泰达集团、摩托罗拉等大型企事业单位的员工，以及从事物流、货贷和服务业的私营业主。
他们相对而言具有一定的经济实力，对居住品质和档次，有一定的追求。对于这类人士，无论他们是置业还是租房，都会选择面积较大的户型居住；同样，也导致投资型置业者会根据这一市场需求置业投资。
销售步伐迟缓，大户型成难题 通过调研分析，各在售项目的销售均价涨幅微弱，大多数项目价格仍保持在3、4月份的水平，侧面反映出塘沽、开发区在售项目销售速度缓慢。从实际销售情况摸查看，项目月度销售量明显减少，销售现场到访客户甚少，市场需求的观望态度十分严重。在售产品以大户型为主，该类户型的消化在上半年已释放多数，加之税费政策的调整，大户型成为销售难点，有的项目在7月份交了“白卷”。
海河南岸兴建经济适用房，东西沽还迁房建设启动 7月14日，海河下游开发公司已融资30亿元，还迁房住宅区选址、征地及土地整理等建设前期工作已完成，全线建设将拉开。在东西沽两个接近20万㎡的地块上将分别建设50万㎡、60万㎡的经济适用房住宅小区，住宅区规划已敲定，将以10层以上的高层住宅为主。
该项目的建设，将容纳东西沽近万户居民，随着还迁户的入住，东西沽将有大量的土地空置，使得政府对海河南岸的发展作出更完善的规划。当然，建设周期大约在两年以上，因此目前该区域的潜力（除响螺湾的炒作外）对塘沽城区的购买人群来说并未显现。
近期亮相项目：
新生力量加入 中小户型将唱响主旋律 以上项目均为7月份在市场中的亮相项目，媒体投放以路牌、车体为主，预计在9、10月份将集中上市，大多以中小面积为主力户型，目前处于项目咨询期。目前，塘沽及开发区已经成为外来人口以及各类人才的聚集地，使得聚焦效应日益显现。这其中就包括数量众多的应届毕业生以及工作不久的年轻人和一些具备一定资金的中小投资者，加之本地人口的刚性需求，这类人群恰恰就是小户型的购买群体，他们将撑起塘沽和开发区小户型的天空。
新河地区 永丰试水 在本月亮相产品中，沉寂已久的新河地区终于有项目浮出水面。塘沽本地开发商在杭州道以北、新北路以东的地块上将建设5栋高层产品，以110㎡的中小户型为主打。目前为项目咨询期，试探市场需求价格，据销售人员推断，该项目的入市价格将在5000元/㎡以上。
3. 三级市场——月末集中过户，成交单套面积缩水
7月份塘沽区二手房总成交面积15717.5㎡，环比上月下降3.84%，略有下滑；成交套数177套，环比上月下降27.16%。成交均价4110.435元/㎡，环比上月上涨0.4%。
从以上的交易统计数据可以看出，塘沽区的二手房7月份整体成交量走势月初至月中比较平稳、在28日后暴涨，由日交易63791㎡到31日的日成交95164㎡收底。今年“国六条”出台后，市场各方观望氛围浓厚，大量次新房已经转入租赁市场。在8月1日新的个税政策执行的影响下，二手房出现月末的交易过户高潮。
根据天津市房管局统计，7月28日当天塘沽区二手房交易达到了57套，约为平时每天交易量的6倍。
开征个税新政策出台后，对于出售五年内次新房的房主而言，营业税及个人所得税这两项税费成了不可避免的售房成本，很多二手房购买者不得不成为房主的“税费转嫁”对象。频繁出台的政策似的很多炒房者降低了盈利预期，落袋为安的心里使不少人开始“放盘”。
从本月塘沽区的成交均价来看，塘沽区整月的二手房成交价格在3700元/㎡左右徘徊；而与市场成交量在月末暴涨的现象相比，二手房的成交价格在月末则呈现出明显的下滑态势，28日3587元/㎡、30日跌落本月点1987元/㎡、最终以3184元/㎡收底。
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